Artículo 6 Normas de régimen interior

Autor:Gorgonio Martínez Atienza
Cargo del Autor:Doctor en Derecho y Licenciado en Criminología
Páginas:150-157
 
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"Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración".

I Normas de régimen interior

Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la LPH y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior, ordenanzas o reglas de uso.

Declara la SAP de Madrid de 3 de noviembre de 2009 que, las normas de régimen interior de la comunidad obligan a terceros; y declara la SAP de Barcelona de 9 de septiembre de 2004 que no pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad.

José Luis ÁLVAREZ ÁLVAREZ partiendo del distinto contenido de los Estatutos y las Ordenanzas establece la siguiente distinción:

1º.- Estatutos

Forman parte del título constitutivo, tienen su límite en la Ley, deben reflejarse en escritura pública e inscribible en el Registro de la Pro piedad, son de contenido amplio y su aprobación y modificación requieren de la unanimidad y mayorías que se establecen en el art. 17.1 LPH.

La STS de 28 de marzo de 2007 declara el derecho de los comuneros de ejercitar las acciones pertinentes para lograr el cese de la actividad prohibida por los Estatutos.

El art. 553-11 del Libro Quinto del CC de Cataluña dispone que los Estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la comunidad, y, determina las cuestiones sobre las que pueden contener reglas, así como las cláusulas estatutarias válidas; las normas de los estatutos son oponibles a terceras personas desde que se inscriben en el Registro de la Propiedad.

Apunta ROCA SASTRE que la publicidad registral de los Estatutos no es óbice para que sin inscripción los mismos afecten o sujeten al posterior adquirente que haya tenido conocimiento de su contenido por consulta de los mismos. Este es le criterio general que se acoge en la doctrina jurisprudencial; no obstante, la RDGRN de 18 de marzo de 2003 declara que, "una determinada cláusula estatutaria de una propiedad horizontal no

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puede hacerse valer frente a los adquirentes ulteriores de pisos si la misma no fue inscrita".

Son inexistentes los Estatutos de la Comunidad que no fueron aprobados (STS de 21 de julio de 2003).

Cláusula estatutaria en controversia

"Las cuestiones relativas a la interpretación de la cláusula estatutaria en controversia no pueden ser planteadas en casación salvo que sea absurda, arbitraria o ilegal". (STS de 3 de abril de 2008).

Rechazo de la nulidad de norma estatutaria

"Los recurrentes conocían o podían conocer, con carácter previo a la firma notarial de la escritura de compraventa, la disposición estatutaria cuya nulidad se pretende, y la apreciación de este presupuesto constituye una cuestión de hecho que incumbe resolver a los órganos de instancia". (STS de 21 de marzo de 2007).

Uso de vivienda como local: Consentimiento unánime

"Necesidad de consentimiento unánime para uso de vivienda como local". (SAP de Asturias de 13 de abril de 2005).

Con frecuencia los Estatutos incluyen cláusulas facultando a los titulares de los locales comerciales para hacer en ellos obras de instalación para adecuarlos al uso a que se destinen.

Declara la jurisprudencia que los Estatutos pueden establecer cuantos pactos no sean contrarios a las normas imperativas que contiene la LPH. (STS de 20 de mayo de 1995).

No necesidad de autorización de la comunidad

"No necesita acuerdo o autorización de la comunidad de propietarios la obra que transforma la ventana en puerta de un local realizada al amparo de los expresado en los Estatutos de la comunidad de propietarios que permitían la subdivisión de los locales, siendo tal modificación la única forma de hacer efectiva su división permitiendo su aprovechamientos independiente que constituía la premisa de la división prevista y consentida por los estatutos (STS de 11 de febrero de 2010).

Instalación, sustitución y gastos de mantenimiento del ascensor

"Para la adopción de acuerdos que se hallen directamente asociados al acuerdo de instalación del ascensor, aunque éstos impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, se exige la misma mayoría que la LPH exige para el acuerdo principal de instalación del ascensor". (STS de 13 de septiembre de 2010).

"Exención del pago de la sustitución del ascensor por la falta de utilización el mismo a tenor de los establecido en los Estatutos Comunitarios". (STS de 7 de junio de 2011).

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"Las cláusulas estatutarias que eximen del deber de contribuir en los gastos de mantenimiento del ascensor a los propietarios de locales que no tienen acceso por los portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación del mismo, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble" (STS de 20 de octubre de 2010).

No construcción de garajes en sótanos

"Los Estatutos no permiten deducir que los sótanos pueden dedicarse a cualquier actividad, pues sus condiciones físicas limitan el uso". (STS 20 de septiembre de 2007).

Limitaciones horarias

"Priman las limitaciones horarias establecidas en los Estatutos de la Comunidad frente a la normativa administrativa que regula las actividades de hostelería". (STSJ de Cataluña de 23 de mayo de 2011).

Inscripción y no inscripción de los Estatutos

...que no perjudicará a terceros...

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