Artículo 24 Régimen jurídico de los complejos inmobiliarios privados

Autor:Gorgonio Martínez Atienza
Cargo del Autor:Doctor en Derecho y Licenciado en Criminología
Páginas:338-346
 
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"l. El régimen especial de propiedad establecido en el art. 396 del Código Civil será aplicable a aquellos complejos inmobiliarios privados que reúnan los siguientes requisitos:

  1. Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

  2. Participar los titulares de estos inmuebles, o de las viviendas o locales en que se encuentren divididos horizontalmente, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

    1. Los complejos inmobiliarios privados a que se refiere el apartado anterior podrán:

  3. Constituirse en una sola comunidad de propietarios a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5.

    En este caso quedarán sometidos a las disposiciones de esta Ley, que les resultaran íntegramente de aplicación.

    b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios. El título constitutivo contendrá la descripción del

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    complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada. El título y los estatutos de la comunidad agrupada serán inscribibles en el Registro de la Propiedad.

    3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios y se regirá por las disposiciones de esta Ley, con las siguientes especialidades:

    a) La Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad.

    b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.

    c) Salvo acuerdo en contrario de la Junta no será aplicable a la comunidad agrupada lo dispuesto en el artículo 9 de esta Ley sobre el fondo de reserva.

    La competencia de los órganos de gobierno de la comunidad agrupada únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes. Sus acuerdos no podrán menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas en la agrupación de comunidades.

    1. A los complejos inmobiliarios privados que no adopten alguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoria-mente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades señaladas en el apartado anterior (introducido por la Ley 8/1999, de 6 de abril)".

I Aplicación del régimen de propiedad horizontal a los complejos inmobiliarios privados que reúnan los requisitos legales

Dice TORRES LANA que, como consecuencia de la ausencia de cobertura legal específica de esa materia en la LPH hasta la reforma introducida en la misma en 1999, la doctrina y jurisprudencia emplearon los usuales mecanismos de expansión e integración del Derecho para colmar esa laguna normativa; una corriente jurisprudencial califica a la urbanización privada como «copropiedad similar a la conocida como propiedad horizontal por la existencia de un derecho de propiedad sobre un conjunto de elementos comunes» (STS de 28 de mayo de 1985), lo que apareja como consecuencia que se apliquen «por analogía las normas de la LPH» (STS de 20 de febrero de 1997); otra corriente, representada fundamentalmente

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por la STS de 13 de noviembre de 1985, rechaza la aplicación analógica de la LPH por entender que la figura de que tratamos encuentra justo acomodo en dicha Ley, pues ante la realidad de un complejo urbanístico en el que coexisten elementos privativos y comunes, tan sólo es posible acogerse a la LPH (STS de 30 de mayo de 1997).

Para incluirse en el ámbito de aplicación de la LPH, el complejo inmobiliario exige la integración de dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales; el amplio concepto de edificación permite incluir tanto las viviendas unifamiliares, exponente típico de la urbanización, como edificios o bloques internamente organizados en comunidades por pisos o propiedad horizontal clásica.

Los arts. 553-53 a 553-59 del Libro Quinto del CC de Cataluña regulan la "propiedad horizontal por parcelas": El régimen de propiedad horizontal puede establecerse, por parcelas, sobre un conjunto de fincas vecinas físicamente independientes que tienen la consideración de solares, edificado o no, forman parte de una urbanización y participan con carácter inseparable de unos elementos de titularidad común, entre los que se incluyen otras fincas o servicios colectivos, así como de limitaciones sobre su goce a favor de todas o de algunas de las demás fincas del conjunto; el régimen de propiedad horizontal por parcelas afecta con carácter real a las fincas o a los solares privativos y se rige por estos preceptos y, supletoriamente, por la normativa urbanística aplicable. Las fincas privativas y sus anexos inseparables pertenecen en exclusiva a sus titulares en el régimen de propiedad horizontal que les resulte de aplicación; los actos de enajenación y gravamen y el embargo de las fincas privativas se extienden de forma inseparable a la participación que les corresponde en los elementos comunes; y la enajenación de una finca privativa no da, por si misma, ningún derecho de adquisición preferente de naturaleza legal. Son elementos comunes las fincas, los elementos inmobiliarios y los servicios e instalaciones que se destinan al uso y goce común que menciona el título de constitución, entre los que se incluyen las zonas ajardinadas y de recreo, las instalaciones deportivas, los locales sociales, los servicios de vigilancia y, si procede, otros elementos similares; y los elementos comunes son inseparables de las fincas privativas, a las que están vinculados por medio de...

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