Artículo 5 Título Constitutivo

Autor:Gorgonio Martínez Atienza
Cargo del Autor:Doctor en Derecho y Licenciado en Criminología
Páginas:132-150
 
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"El título constitutivo de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignara número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria, y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano.

En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso

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o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes,

El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

En cualquier modificación del título, y a salvo lo que se dispone sobre validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución".

I Título constitutivo

Es definido por BATLLE VÁZQUEZ como «el documento -normalmente notarial- en el que constan las circunstancias de hecho y de derecho en virtud de las cuales nace y se configura la institución»; destacando MARTÍN GRANIZO como características fundamentales del mismo, las siguientes: Ser un documento, un documento constitutivo del régimen de la propiedad horizontal, un documento en el que han de contenerse los supuestos de hecho constitutivos de la propiedad horizontal y un documento en el que pueden contenerse reglas de constitución y ejercicio del derecho de propiedad horizontal.

El contenido necesario y único del título constitutivo se reduce a la descripción del edificio en su conjunto y de cada uno de los pisos o locales en que se divide y sus anejos, y, a la fijación de la cuota de participación que a cada uno le corresponde.; siendo su finalidad esencial según GÓMEZ DE LA ESCALERA la determinación de los elementos esenciales de la propiedad horizontal.

"No necesita acuerdo de la Comunidad la instalación de chimenea autorizadaq en el Titulo Constitutito". (STS de 11 de julio de 2012).

Según los arts. 553-7 a 553-9 del Libro Quinto del CC de Cataluña, un edificio queda sometido al régimen de propiedad horizontal desde el otorgamiento del título de constitución en escritura pública por los propietarios del inmueble, aunque no esté acabado, que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad de conformidad con lo establecido por la legislación hipotecaria y con los efectos establecidos por esta, por medio de una inscripción general para el conjunto y de tantas inscripciones como fincas privadas. Se entiende que los titulares de los elementos privativos ratifican el título en el momento en que se otorga la escritura de transmisión si otorga el título quien ha sido sólo propietario único del inmueble y ha enajenado los elementos privativos en documento privado y si se reseña de modo suficiente dicho título y las normas de la

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comunidad en dicha escritura, cuyo contenido obligatorio y facultativo se determina en el art. 553-9. Es preciso, para el otorgamiento del título, que, en la misma escritura de constitución o en otra previa, se haya declarado la obra nueva del edificio de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria y la normativa sobre habitabilidad y edificación que resulte de aplicación. En lo no previsto en el título de constitución, se aplican las normas del Capítulo III del Título V del Libro Quinto.

Lo crea el promotor propietario único, o la totalidad de propietari os adquirentes por unanimidad; debiendo ser objeto de una interpretación restrictiva. El promotor como único propietario no podrá otorgar ni modificar el título constitutivo una vez haya iniciado las ventas, determinando esta circunstancia el límite de validez para la actuación unilateral del promotor; siendo reiterada la doctrina jurisprudencial que mantiene, que una vez operada la división por plantas mediante la enajenación de los diferentes pisos o locales, no se permite al promotor del inmueble otorgar el título constitutivo de la comunidad, sino que tendrá que hacerlo de acuerdo con los demás propietarios existentes (privación de eficacia de la escritura de constitución de propiedad horizontal por quien no es único titular, sin la intervención de los restantes copropietarios.

Según una corriente jurisprudencial es procedente la modificación del título constitutivo otorgada por el promotor único del inmueble, después de la venta de pisos y locales en documento privado sin la entrega de la posesión, al no tener el adquirente en documento privado sin entrega de posesión derecho de concurrir al otorgamiento de la escritura de constitución o modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, según lo declarado en las SSTS de 30 de marzo de 1999 y 23 de marzo de 2004; pero según otra corriente jurisprudencial , el promotor después de los acuerdos en documento privado sin la entrega de la posesión no puede modificar el título constitutivo al haber dejado de ser propietario único del inmueble, según lo declarado en las SSTS de 31 de diciembre de 1993 y 28 de enero de 1994. Las corrientes doctrinales sobre la legitimación para el otorgamiento del título constitutivo se recogen en la SAP de Oviedo de 19 de diciembre de 2005; sosteniéndose por algunos autores que, a pesar de la teoría del título y el modo, es en el verdadero contrato donde radica la fuerza traslativa, ostentando el comprador una vocación de derecho subsumible en la categoría de los denominados ius ad rem.

Acto jurídico y documento en el que consta éste

El título de constitución ha de ser entendido no sólo como el acto jurídico que hace surgir a la vida del derecho esta especial forma de copropiedad, sino también y al mismo tiempo, como el documento que ha de contener aquel acto...

. (SAP de Córdoba de 16 de abril de 1997).

"Se niega a los compradores de pisos en documento privado el derecho a concurrir al otorgamiento de la escritura de obra nueva y división horizontal mientras no adquieran la propiedad de los mismos mediante tradición". (STS de 18 de junio de 2008).

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"La comunidad de propietarios existe sin su constitución formal". STS de 24 de noviembre de 2010).

"La comunidad de propietarios de la ubanización existe en ausencia del Título Constitutivo y este en verdad no es constitutivo de la propiedad horizontal". (SSAAPP de Asturias de 25 de noviembre de 2013 y de Madrid de 20 de enero de 2010).

"La LPH es de aplicación a las comunidades de propietarios no constituidas formalmente. (SAP de Madrid de 8 de febrero de 2007).

Naturaleza jurídica

El título constitutivo carece de carácter negocial en cuanto su naturaleza jurídica es la de un acto mixto y convencional al contener necesariamente supuestos de puro hecho e intervenir en él la voluntad de una o varias personas

. (SAP de Cuenca de 21 de septiembre de 1993).

"La comunidad de propietarios existe en ausencia de Título Constitutivo". (SAP de la Rioja de 19 de junio de 2013).

Nulidad del Título Constitutivo, Estatutos y Acuerdos aprobados en Junta Caótica (STS de 17 de octubre de 2013).

Otorgamiento por acuerdo de los propietarios, único propietario y por herederos y legatarios; y no es necesaria la intervención de usufructuario

«Una vez operada la división por plantas, mediante la enajenación de los diferentes pisos y locales, no puede el constructor o dueño originario otorgar, por sí solo, el título constitutivo, sino que tendrá que serlo por acuerdo de los propietarios». (SSTS de 17 de junio de 1993 y de 28 de enero de 1994).

El título constitutivo de la PH se otorga por el único propietario del edificio, como negocio jurídico unilateral, cuyo sujeto es dicho propietario único, o bien se otorga por los copropietarios, si los hay, como negocio jurídico plurilateral; lo mismo en caso de modificación del título...

. (STS de 3 mazo de 1999).

"La constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal en escritura de partición, debe ser otorgada por todos los herederos y legatarios, pues han de fijarse por unanimidad las cuotas correspondientes". (RDGRN de 26 de septiembre de 2002).

"No es necesaria la intervención del usufructuario para la constitución de un edificio en régimen de propiedad horizontal". (RDGRN de 21 de noviembre de 2002).

Exigencia previa de la inscripción del régimen en propiedad horizontal

"La inscripción de la venta de un piso o local, exige la previa inscripción del régimen de propiedad horizontal sobre el edificio en su conjunto y la formalización de este régimen que existe desde que se transmite a terceros uno de los elementos privativos". (RDGRN de 17 de marzo de 2001).

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"La escritura de división horizontal es nula puesto que se prescindió del concurso de la constructora propietaria". (STS de 8 de octubre de 2007).

"Al otorgamiento de la escritura de constitución de la propiedad horizontal deben concurrir todos los propietarios". (STS de 16 de febrero de 2012).

Prevalencia sobre las demás fuentes

Las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos son normas primarias y...

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