Definitiva derogación del artículo 1949 del Código Civil: la aplicación de la regulación hipotecaria en la usucapión contra tabulas

Autor:María Goñi Rodríguez de Almeida
Cargo:Profesora Doctora de Derecho Civil, Universidad Antonio de Nebrija
Páginas:1943-1960
RESUMEN

La reciente sentencia del Tribunal Supremo, de 21 de enero de 2014, fija doctrina jurisprudencial, considerando definitivamente derogado el artículo 1949 del Código Civil, por el artículo 36 de la Ley Hipotecaria, en la usucapión contra tabulas. A partir de ahora, ya no queda duda de que para poder consumar y usucapir frente a un titular registral debe cumplirse lo preceptuado por el artículo 36... (ver resumen completo)

 
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I Origen, evolución y relación de los artículos 1949, 1959 del código civil y 35, 36 de la ley hipotecaria

La derogación del artículo 1949 del Código Civil por la sentencia del Tribunal Supremo, de 21 enero de 2014, pone fin a una dilatada polémica doctrinal y jurisprudencial en torno a su vigencia e interpretación.

A partir de ahora, y gracias a la fijación de doctrina que ha hecho el Alto Tribunal, ya no quedan resquicios o dudas sobre la posibilidad de su aplicación a la usucapión contra tabulas, pues entra en franca contradicción con lo que establece la Ley Hipotecaria en su artículo 36.

El Tribunal Supremo ha declarado que todo lo relativo a la usucapión contra tabulas debe regirse por la legislación hipotecaria y, en concreto, aplicarse el artículo 36 del mismo cuerpo legislativo, dando por zanjada la cuestión sobre la pervivencia del artículo 1949 del Código Civil de redacción anterior al actual artículo 36 LH de 1944-46.

De este modo, ya no va a ser necesario para poder usucapir frente a un tercero inscrito el tener el usucapiente su título inscrito en el registro, como se desprende del citado artículo 1949 del Código Civil: «Contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo».

Lo que ahora parece claro y cristalino, ha hecho correr mucha tinta y muchas opiniones doctrinales que trataban, algunas, de compaginar ambos preceptos contradictorios (arts. 1949 CC y 36 LH), y otras, afirmaban ya la derogación tácita del 1949 del Código Civil con la entrada en vigor del actual 36 LH.

Para tratar de entender las distintas posturas doctrinales al respecto, consideramos necesario, en primer lugar, abordar el origen histórico del artículo 1949 del Código Civil para poder entender su fundamento y finalidad, pues solo así se podrá concluir si debe entenderse derogado o no.

1. Origen y antecedentes de la regulación sobre la usucapión contra tabulas

El examen del artículo 1949 del Código Civil, que nació con la publicación del Código Civil en 1889, no puede separarse de la evolución histórica de la propia regulación hipotecaria sobre la usucapión contra tabulas.

La Ley Hipotecaria surge por razones históricas y políticas con anterioridad al Código Civil, desgajado de este, en 1861.

En la LH de 1861 encontramos el artículo 35 en el que ya se regulaba la posibilidad de usucapir contra un titular registral. En dicho artículo, y se ha

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mantenido así casi hasta nuestros días, ya se distinguía la posibilidad de prescribir frente a un mero titular registral, que se rige por lo dispuesto en el Código Civil (usucapión inter partes), de la posibilidad de usucapir contra un tercer adquirente de buena fe, que desconocía la posesión del usucapiente (usucapión frente a tercero).

Es este segundo caso el que ha generado la polémica doctrinal e interpretativa, y al que nos vamos a referir en exclusiva, pues es la posibilidad de prescribir frente a tercero hipotecario lo que ha suscitado dudas en cuanto a la legislación aplicable a ese supuesto.

De este modo, y según la LH de 1861, y lo dispuesto en su artículo 35, siempre que una persona pretendiera usucapir frente al tercer adquirente inscrito, era necesario que, a su vez, hubiera inscrito su título en el Registro. El artícu- lo 35 LH de 1861 tenía el siguiente tenor: «la prescripción no perjudicará a tercero si, requiriendo justo título, no se hallara este inscrito en el Registro. El término de la prescripción empezará a correr, en tal caso y para dicho efecto, desde la fecha de la inscripción».

En este artículo se contempla la posibilidad de la usucapión ordinaria contra tabulas, ya que se refiere al usucapiente con justo título, y para poder consumar dicha usucapión frente a un tercero hipotecario era preciso, como bien recoge el precepto, que tuviera su título inscrito en el Registro.

Si en este artículo se exigía expresamente la inscripción para poder usucapir contra tabulas de forma ordinaria, puede deducirse que dicho requisito no se exigía para la extraordinaria al no establecerse nada en el precepto.

En definitiva, en la Ley de 1861 cabe la usucapión contra tabulas, tanto ordinaria como extraordinaria, con un régimen distinto para cada una: necesidad de inscribir el título en la primera, y posibilidad de usucapir contra titular sin tener inscrito el título para la segunda (siempre sensu contrario).

Con posterioridad, se publica la Ley Hipotecaria de 1869 y se produce un cambio en la redacción del artículo 35 que recogía la usucapión contra el Registro: «la prescripción que no requiera justo título no perjudicara a tercero, si no se halla inscrita la posesión que ha de producirla. Tampoco perjudicará a tercero la que requiere justo título si este no se halla inscrito en el Registro. El término de la prescripción principiará a correr, en uno y otro caso, desde la fecha de la inscripción».

A partir de este momento el diferente régimen para la usucapión ordinaria y extraordinaria es expreso: para la ordinaria se sigue exigiendo que se tenga inscrito el título, y sin embargo para la extraordinaria («que no requiera justo título»), se añade una nueva exigencia, pues el usucapiente ahora debe tener su posesión inscrita en el Registro.

El hecho de que se exija la inscripción de la posesión no debe extrañarnos debido a que, en ese momento, era posible la inscripción de la posesión, e incluso el dominio se justificaba a través de la misma, en virtud de los expedientes posesorios; no obstante, sí puede extrañar la exigencia de un requisito más en la usucapión extraordinaria que la propia posesión ad usucapionem, y el tiempo necesario, como luego veremos.

Es en este momento cuando el Código Civil ve la luz, en 1889, y en el mismo se recoge el artículo 1949 del Código Civil con la misma redacción que en la actualidad, donde se exige, al igual que en el artículo 35 LH que el usucapiente contra tabulas tenga inscrito su título de dominio. Hemos de entender que este requisito de la previa inscripción, se aplica solo a la usucapión ordinaria, puesto que en el mismo cuerpo legal, el artículo 1959 del Código Civil, afirma con

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rotundidad que cabe la usucapión extraordinaria de inmuebles, para la que es suficiente «la posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes». Si este precepto admite que puede usucapirse sin título ni buena fe, está admitiendo la usucapión contra tabulas, sin más requisitos que el tiempo y la posesión. Luego, el artícu- lo 1959 del Código Civil parece modificar o derogar, de forma tácita, la segunda regla que la LH de 1869 introdujo para este tipo de usucapión: la inscripción de la posesión, pues nada se dice al respecto en el posterior cuerpo legal.

Es decir, no se modifica expresamente el artículo 35 LH, pero gran parte de la doctrina lo entiende derogado, y considera que se vuelve a la situación que contemplaba el artículo 35 LH de 18611: Para la usucapión ordinaria contra tabulas es preciso el título de dominio inscrito en el Registro (art. 35 y 1949 CC). Para la usucapión extraordinaria contra tabulas no se necesita nada más que la posesión ad usucapionem durante treinta años, eliminándose la necesidad de la inscripción de la misma (art. 1959 CC).

No obstante, eso no deja de ser una interpretación doctrinal, a mi juicio acertada, pero sin reflejo real legal, pues el texto del artículo 35 LH, entonces vigente, sigue manteniendo la necesidad de que el usucapiente tenga título o posesión inscrita para consumar su adquisición frente a tercero inscrito.

Con la nueva reforma de la Ley Hipotecaria en 1909, se pretendió adaptar la legislación hipotecaria al recién publicado Código Civil. Sin embargo, el artícu- lo 35 LH se mantuvo con la misma redacción que tenía en 1869, sin modificarse, ni adaptarse a lo dispuesto por el artículo 1949 y 1959 del Código Civil, tal y como acabamos de interpretar y exponer.

Esta no modificación de la Ley Hipotecaria en cuanto al régimen de la usucapión contra tabulas, volvió a levantar polémica doctrinal, en el sentido de cuestionarse si la nueva Ley Hipotecaria de 1909 había derogado lo dispuesto en el artículo 1959 del Código Civil, exigiéndose, de nuevo, la inscripción de la posesión en el Registro para el usucapiente.

Entendemos, al igual que serra Contreras (2005), que esto no puede entenderse así, puesto que la Ley Hipotecaria de 1909 se publicó para «adaptar la normativa hipotecaria al nuevo Código Civil, y nunca para derogar este», tal y como se desprende de la propia Disposición Transitoria 6.ª de la LH de 1909.

De igual forma, la doctrina de la época así lo interpretó2, entendiendo que si la usucapión extraordinaria no debe exigir título alguno ex artículo 1959 del Código Civil, mal se puede exigir este requisito cuando se pretenda contra un titular registral, y que por lo tanto lo establecido en el artículo 1949 del Código Civil no puede aplicarse a la usucapión extraordinaria, teniendo regímenes distintos.

La jurisprudencia también interpretó de esta forma la relación entre ambos cuerpos legales, inclinándose por la clara aplicación del artículo 1959 del Código Civil ante una prescripción contra tabulas, sin necesidad de más requisitos para...

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