Artículo 10 Actuaciones obligatorias y necesidad de autorización administrativa

Autor:Gorgonio Martínez Atienza
Cargo del Autor:Doctor en Derecho y Licenciado en Criminología
Páginas:198-223
 
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"1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

  1. Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

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    b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

  2. La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

  3. La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

  4. Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

    1. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

  5. Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

  6. Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

  7. Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

    1. Requerirán autorización administrativa, en todo caso:

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    a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, en sus mismos términos.

  8. Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.

    En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley (redactado por la Disposición Final Primera de la Ley 8/2013, de 28 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas)".

I Actuaciones obligatorias que no requieren acuerdo previo de la junta de propietarios
A) Obras de mantenimiento y conservación

Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

"Concepto de conservación del edificio en propiedad horizontal". (SAP de Asturias de 20 de noviembre de 2013).

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Será obligación de la Comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúnan las debidas condiciones y a las que cada propietario debe contribuir.

Apuntan PONS GONZÁLEZ y DEL ARCO TORRES las ventajas del crédito refaccionario sobre el común crèdito hipotecario como instrumento de financiación de las obras de rehabilitación urbana por el hecho de que tiene rango hipotecario separado sobre el valor de la mejora, por los que extrae del inmueble su capacidad crediticia en función de la plusvalía que representa la propia mejora, sin colisiones con los titulares de otras cargas preexistentes. Las especificaciones precisas para la viabilidad de la garantía refaccionaria (anotación preventiva) cuando tenga por objeto un edificio en régimen de propiedad horizontal se establecen en el art. 155 RH.

El art. 553-44 del Libro Quinto del CC de Cataluña regula el "mantenimiento de elementos comunes", disponiendo que la comunidad debe conservar los elementos comunes del inmueble y mantener en funcionamiento correcto los servicios e instalaciones en los términos que se establecen en este precepto.

Apuntan PONS GONZALEZ y DEL ARCO TORRES que la obligación de la comunidad de mantener en buen estado de conservación el edificio, implica el consiguiente deber de responder de los deterioros que en el mismo se produzcan por causa del descuido de dicha obligación; siendo los supuestos mas usuales de responsabilidad de la comunidad de propietarios las averías en las conducciones generales del edificio.

Esta legitimado activamente el arrendatario para exigir las obras de reparación necesarias, siendo suficiente la mayoría simple para acordar las mismas.

Constitución de un fondo económico para finalizar la construcción de elementos comunes realizado por algunos propietarios

"Los gastos por las obras necesarias para hacer habitable un edificio que dejó sin terminar el inicial constructor, y que deberán realizarse por un grupo de comuneros en virtud de pacto o cláusula especial incluido en las escrituras de adquisición de las fincas en estado de construcción, no son los gastos de mantenimiento y conservación del edificio sino los que resultan de la terminación del edificio a partir del compromiso asumido por un grupo de propietarios, copromotores o constructores, beneficiados a cambio por un precio inferior del coste de adquisición de la vivienda. Por tanto, la obligación de contribuir a los gastos de los elementos comunes ha sido...

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