Artículo 2 Ámbito de aplicación

Autor:Gorgonio Martínez Atienza
Cargo del Autor:Doctor en Derecho y Licenciado en Criminología
Páginas:35-50
 
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"Esta Ley será de aplicación:

  1. A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el art. 5.

    b) A las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 del CC y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal.

    Estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

    c) A los complejos inmobiliarios privados, en los términos establecidos en esta Ley.

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    d) A las subcomunidades, entendiendo por tales las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica.

  2. A las entidades urbanísticas de conservación en los casos en que así lo dispongan sus estatutos (redactado por la Ley 8/1999, de 6 de abril; y letras d) y e) introducidas por la Disposición Final Primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas)".

I Ley aplicable a las comunidades de propietarios constituidas de conformidad con el art. 5 LPH

La LPH es de aplicación a las Comunidades de Propietarios que hayan otorgado el correspondiente título constitutivo de la propiedad de casa por pisos, por el propietario único del edificio al iniciar su venta o por acuerdo de todos los propietarios existentes; siendo generalizada la doctrina jurisprudencial que declara que iniciada la enajenación de pisos y locales sitos en inmuebles destinados a constituirse en régimen de propiedad horizontal, el título constitutivo no puede ser otorgado por el inicial titular. Por título constitutivo habrá de entenderse el acto jurídico que hace surgir esta nueva forma de propiedad y, bajo el punto de vista formal, el documento en que consta dicho acto; así, declara la SAP de Córdoba de 16 de abril de 1997 que, «el título de constitución ha de ser entendido no sólo como el acto jurídico que hace surgir a la vida del derecho esta especial forma de copropiedad, sino también y al mismo tiempo, como el documento que ha de contener aquél acto...». Es constante la doctrina del TS que ya desde las Sentencias de 7 de febrero y 21 de octubre de 1976 sienta una tendencia favorable a limitar el principio de autonomía de la voluntad en materia de propiedad horizontal, declarando la nulidad de cláusulas estatutarias que contradigan lo dispuesto en el art. 5 LPH; concepción que se acrecienta con la reciente modificación introducida por la Ley 8/1999, de 6 abril, puesto que ya desde su Exposición de Motivos se apunta a una sustitución con la clásica concepción de propiedad especial de la Comunidad de Propietarios por una concepción de comunidad de vecinos de base corporativa, con estructura organizativa democrática reconocida y amparada por la Ley (SAP de Córdoba de 16 de junio de 1999).

El negocio de constitución del régimen de propiedad horizontal podrá tener una contextura unilateral o plurilateral; será lo primero cuando es otorgado por el propietario único del edificio y será un acto pluripersonal cuando sean varios los que se conjuntan para llevar a término este trascendente acto configurativo. Es doctrina jurisprudencial reiterada (SSTS de 17 de junio de 1993 y de 28 de enero de 1994) la que declara que, una vez operada la división por plantas, mediante la enajenación de los diferentes pisos y locales, no puede el constructor o dueño originario otorgar, por sí solo, el título constitutivo, sino que tendrá que serio por acuerdo de los propietarios.

"Concepto, finalidad y adopción de acuerdos en la agrupación de comunidades de

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propietarios". (SAP de Baleares de 23 de enero de 2013).

"La LPH es de aplicación a comunidades de propietarios no constituidas formalmente". (SAP de Madrid de 28 de febrero de 2007).

En el Libro Quinto del CC de Cataluña se regulan la propiedad horizontal simple (arts. 553-33 a 553-47 que determinan los elementos privativos, los elementos privativos de beneficio común, los anexos, el uso y goce de los elementos privativos, la disposición de los elementos privativos, las obligaciones de conservación y mantenimiento de los elementos privativos, las limitaciones y servidumbres legales, las limitaciones de uso de los elementos privativos, los elementos comunes, el aprovechamiento de elementos comunes, la disposición de elementos comunes, el mantenimiento de elementos comunes, los gastos comunes, la responsabilidad de la comunidad y las actividades prohibidas) y la propiedad horizontal compleja que permite la coexistencia de subcomunidades (arts. 553-48 a 553-52 que determinan su configuración, las cuotas, la constitución, la regulación y acuerdos, y, las comunidades y subcomunidades para garajes y trasteros).

Comunidad de propietarios única

"Dos edificios distintos pueden formar parte de una única comunidad". (STS de 18 de marzo de 2005).

II Ley aplicable a las comunidades que reúnan los requisitos del art. 396 CC y no hubiesen otorgado el título constitutivo
A) Comunidades de propietarios de hecho

La LPH es de aplicación a las Comunidades de Propietarios que reuniendo los requisitos establecidos en el art. 396 CC, no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal; estas Comunidades tácticas o de hecho, se regirán, en todo caso, por las disposiciones de la LPH en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas, elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

El apartado b) del art. 2 LPH, de conformidad con la doctrina dominante y el criterio mantenido por la DGRN (RDGRN de 18 de julio de 1995: «El régimen de propiedad horizontal queda constituido, entre otros supuestos, desde el momento mismo en que los pisos o locales de un edificio, susceptible de aprovechamiento independiente, pasan a pertenecer por cualquier título a distintas personas»), reconoce expresamente la existencia de comunidades de propietarios sin título constitutivo; en la praxis judicial, también se ha puesto de manifiesto la propiedad horizontal tática o de hecho (STS de 1 de febrero de 1995: «Señala que nos encontramos aquí a presencia de esas situaciones que tanto la doctrina científica como jurisprudencial califican de propiedades horizontales de hecho dada la inexistencia de título constitutivo»), así: «Es cierto que el

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título constitutivo de la PH es un elemento trascendente de la misma, lo que no quiere decir que la inexistencia de tal título sea obstáculo para que la situación de propiedad horizontal pueda producir sus genuinos efectos, pues de una parte la existencia de comunidades de hecho caracterizadas por la inexistencia de título constitutivo es admitido por amplios sectores doctrinales y de otra ya ha sido ratificada por la propia jurisprudencia del TS, que desde la importante Sentencia de 19 de febrero de 1971, ha declarado que el título constitutivo no tiene más significación que la de aceptar y regular los derechos de los distintos propietarios, pero no el crear los derechos que existen con anterioridad». (SAP de Madrid de 17 de diciembre de 1991).

Independientemente de las discusiones doctrinales y de la vacilante jurisprudencia acerca de la posibilidad de que el régimen de propiedad horizontal pueda comenzar a regir sin el previo otorgamiento del título constitutivo a que alude el art. 5 LPH, parece que se va extendiendo entre los Tribunales la opinión de que la propiedad horizontal existe desde el momento de la enajenación de un piso, local o departamento susceptible de aprovechamiento independiente, aun cuando tenga lugar en documento privado, y desde ese momento surge la obligación de contribuir a los gastos de conservación de la cosa común -cfr. STS de 19 de febrero de 1971-

. (SAP de Palmas de Gran Canaria de 15 de febrero de 1993).

Apunta de un modo incidental que el régimen de PH puede darse sin la existencia de título constitutivo

. (SAP de Cuenca de 24 de diciembre de 1993).

El régimen legal de la propiedad horizontal entra en funcionamiento cuando el propietario único del edificio vende uno de los pisos o locales -Cfr. STS de 24 de septiembre de 1991-, independientemente de que se constituya o no formalmente la Comunidad

. (SAP de Valencia de 20 de febrero de 1995).

Las llamadas propiedades horizontales de hecho..., es decir, los supuestos de edificios divididos por pisos y vendidos como tales a distintos propietarios, pero en los que no existe título constitutivo y, por ende, en que la propiedad horizontal como tal, no ha surgido jurídicamente, aúna la vida, se rigen, analógicamente, por las normas de la LPH y, por ello rige, en ellas, plenamente el estatuto jurídico de la propiedad horizontal -cfr. SSTS de 5 de julio de 1991 y de 1 de agosto de 1995, y SAP de León de 26 de diciembre de 1995-

. (SAP de Badajoz de 21de noviembre de 1996).

"Aunque no se había otorgado título constitutivo, regía un régimen de propiedad horizontal de facto". (SAP de Segovia de 22 de septiembre de 2011).

"La circunstancia de que no exista escritura pública no obsta para que exista una propiedad horizontal, ya que los pisos tienen salida propia a un elemento común por cuanto les es aplicable la normativa propia de la régimen de propiedad horizontal aunque no se haya otorgado título constitutivo". (STS de...

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