Artículo 12

Autor:Gorgonio Martínez Atienza
Cargo del Autor:Doctor en Derecho y Licenciado en Criminología
Páginas:228-235
 
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Este artículo ha estado vigente hasta el día 28 de junio de 2013, al haber sido derogado por la Disposición Derogatoria Única de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (véase el art. 10.1 d) y 3 b) LPH).

"La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la finca y de los pisos o locales, la variación de cuotas y el titular o titulares de los nuevos locales o pisos (redactado por la Ley 8/1999, de 6 de abril)".

I Obras que deben someterse al régimen establecido para la modificación del título constitutivo

La construcción de nuevas plantas (véanse los arts. 3 y 16 LPH y 19.3 de la Ley 13/1985, de 25 de junio, de Patrimonio Histórico Español) y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo 109; el derecho de construir nuevas plantas es una facultad inherente al derecho de dominio que se podrá ejercitar por unanimidad de los copropietarios en el régimen de PH, y es considerado por el precepto comentado como un caso de alteración de la estructura o fábrica del edificio (el derecho de sobreelevación equivale a el derecho a hacer uso del derecho de vuelo).

El art. 553-13 del Libro Quinto del CC de Cataluña regula la "reserva del derecho de

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sobreelevación, subedificación y edificación", disponiendo que la reserva de este derecho en el mismo solar del edificio a favor de los promotores o de terceras personas es válida si la establece el título de constitución; y los titulares del derecho reservado que están facultados para edificar a su cargo de acuerdo con el título de constitución, hacen suyos los elementos privativos que resulten del mismo y pueden otorgar, por si mismos y a su cargo, las sucesivas declaraciones de obra nueva (la reserva sólo es válida si consta en cláusula separada y específica). El ejercicio sucesivo del derecho con la construcción de plantas comporta la redistribución de las cuotas de participación, que llevan a cabo los titulares de los derechos reservados de acuerdo con el presente Código y con el título de constitución, sin necesidad del consentimiento de la Junta de Propietarios.

Declara la STS de 22 de marzo de 1994, que: «Las innovaciones que afectan a la estructura del edificio o a las cosas de uso común, alteran el título constitutivo, y para su realización se requiere unanimidad de todos los copropietarios». (Véanse arts. 5 y 17.1 LPH).

"La instalación de una antena en la azotea de un edificio es una modificación estructural que requiere el consentimiento unánime". (STS de 18 de julio de 2011).

"Los gastos derivados de las obras realizadas para la reparación de la terraza aneja a vivienda que formaba parte de la cubierta del edificio, son a cargo de la comunidad por afectar a un elemento estructural común como es la cámara de aire que existe en al cubierta del edificio". (STS de 8 de abril de 2011).

"Las obras llevadas a cabo por los titulares de locales comerciales ubicados en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal, no se consideran contrarias a derecho, siempre que no afecten a la seguridad o estabilidad del edificio ni perjudiquen el derecho de otro propietarios). (STS de 30 de septiembre de 2010).

Derecho de elevación

Reserva del derecho de elevación por el propietario único y elevación efectuada existiendo diversos propietarios

A partir de la incuestionada afirmación, que la S. impugnada hace que "no obstante su carácter de terraza practicable era (la discutida) un verdadero elemento común por naturaleza, del inmueble por ser, a su vez, la cubierta del edificio" considerada como tal por el art. 396 CC y de que, su uso exclusivo por uno de los copropietarios, ni se fijó en la escritura de constitución de la Comunidad de 20 de septiembre de 1968, otorgada por el constructor-promotor, único propietario entonces, de la casa y sí en la de 26 de marzo de 1975, de venta por éste a un tercero del ático del inmueble "cuando ya había vendido varios pisos o locales comerciales)", el juzgador de instancia sienta la invalidez de la atribución a un copropietario del aprovechamiento del citado elemento común para el que, cuando la atribución exclusiva se hizo, precisaba, el transmitente, la unanimidad que el art. 16 LPH, impone para la modificación así establecida, tesis

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ajustada al Ordenamiento Jurídico -Sentencias de 23 de diciembre de 1982 y de 25 de mayo de 1984-, contra la que no puede prevalecer la de los recurrentes, afincados en que la reserva, consignada en el apartado sexto de la inicial escritura de de 20 de septiembre de 1968, a favor del promotor propietario único, del "derecho a elevar una o más plantas sobre el edificio" supone, pese a la existencia ya de una situación comunitaria, la facultad de atribuir el uso exclusivo de aquella terraza o parte de ella sobre la que la elevación en su caso, podría hacerse, a un solo copropietario conclusión inaceptable tanto más cuanto que, en el presente caso, las dudas que puedan suscitarse en punto a la potestad del constructor-propietario que haya hecho reserva en el título constitutivo del derecho de levante, para modificar, por sí, aquel título inicial, no obstante lo dispuesto en los párs. 2° y 4° del art. 5 en relación con el 1º del art. 16 LPH, cuando hizo uso de la reserva y consiguiente elevación del edificio, no siendo ya propietario único y, por tanto, provocando un aumento del número de viviendas o locales cuya existencia ha de repercutir necesariamente en las cuotas de participación primitivamente fijadas, ni siquiera pueden incoarse en la situación aquí contemplada en la que no consta, como subraya con todo acierto la S. combatida la reserva, en el inicial título, por el constructor-propietario de la facultad de atribuir el aprovechamiento de un elemento común, cual es la cubierta (aquí terraza practicable) a uno de los condueños excluyendo a los restantes disconformes, tal y como sucedió en la escritura de venta de 26 de marzo de 1975, observación que concita la aplicación de aquella normativa de los arts. 5 y 16 de la Ley contra la que no es admisible la, por demás interesada, interpretación de la cláusula de reserva del derecho de elevación en el sentido de comprenderse, en ella, la de atribuir el uso exclusivo de la superficie sobre la que tal derecho hubiera podido materializarse

. (STS de 23 de julio de 1990).

Límites a la reserva del derecho de elevación general

La reserva del antiguo propietario del derecho a elevar permitirá, en su caso, y previo cumplimiento de las disposiciones estatutarias y administrativas, levantar una planta y trasladar el tejado y su espacio vano inmediato a nivel superior, pero no convertir éste en otra vivienda

. (STS de 11 de octubre de 1991.)

Necesidad de consentimiento unánime

...el contenido de...

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