De los arrendamientos para uso distinto del de viviendas
| Autor | Juan V. Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Magistrado del Tribunal Supremo jubilado |
Comentario general
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Preámbulo de la L.A.U.
El preámbulo de la nueva L.A.U. trata de justificar la existencia de los arrendamientos para usos distintos del de vivienda diciendo:
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Abandono de la tradicional distinción entre arrendamientos de vivienda y de locales de negocio y asimilados.
La ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos
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Eliminación de las medidas de protección al arrendatario.
Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas
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Libertad de pacto.
Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del Código civil
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Régimen supletorio del Código civil.
Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones mortis causa, aunque limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad.
e) Indemnización al arrendatario.
Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad
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Normativa de aplicación de estos arrendamientos
El Título III de la nueva L.A.U. que lleva por título «De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda», se compone de los artículos 29 al 35, ocupándose el primero de la «Enajenación de la finca arrendada», el 30 de la «Conservación, mejora y obras del arrendatario», el 31 de los «Derechos de adquisición preferente», el 32 de la «Cesión del contrato y subarriendo»; el 33 de la «Muerte del arrendatario», el 34 de la «Indemnización del arrendatario», y el 35 de la «Resolución de pleno derecho».
Hemos de advertir, sin embargo, que los preceptos citados no son los únicos de la nueva L.A. U. que regulan el Régimen jurídico de los «arrendamientos para uso distinto del de vivienda, y que de cara a este Régimen jurídico han de tenerse en cuenta:
- El artículo 1.°, referido al ámbito de aplicación de dicha Ley.
- El art. 3 que define cuando un arrendamiento ha de tener la consideración de «arrendamiento distinto del de vivienda».
- El art. 4, apartado 1 que proclama que los arrendamientos citados se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I, IV y V de la propia Ley y a lo dispuesto en los apartados 3 y 4 del propio artículo 4.1.
- El artículo 4, apartado 3, que puntualiza que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen, en primer lugar por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II (artículo 29 al 35); y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código civil.
- El artículo 4 apartado 4, que proclama que la exclusión por las partes de la aplicación de los preceptos de la Nueva L.A.U., cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.
- El artículo 36 del Título IV que se ocupa de la «Fianza».
- El artículo 37 del mismo Título IV que habla de la «Formalización del arrendamiento».
- Los artículos 38 al 40 que forman el Título V sobre los «Procesos arrendaticios» y se ocupa, respectivamente, de la «Competencia» (art. 38), del «Procedimiento» (art. 39), de la «Acumulación de acciones» (Art. 40).
- Y, además, todos aquellos preceptos que la misma L.A.U. a los que se remiten los artículos que forman parte del Título III sobre arrendamientos que son objeto de este comentario, a saber:
- El art. 9 (sobre Elevación de rentas por mejoras);
- El art. 21 (sobre «Conservación de la vivienda»);
- El art. 22 (sobre «obras de mejora»);
- El art. 23 (sobre obras del arrendatario);
- El art. 36 (sobre «Habitabilidad de la vivienda»), todos ellos declarados aplicables por el art. 30;
- El art. 25 (sobre «Derecho de adquisición preferente»), declarado aplicable por el art. 33;
- Los apartados a), b) y e) del art. 27.2, (que se ocupan respectivamente, de la resolución del arrendamiento por «falta de pago de la renta», de la «falta de pago del importe de la fianza», y por «actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas». Decorados aplicables por el art. 35.
Y asimismo también el apartado c) del apartado 2 del artículo 27 citado, (sobre resolución del arrendamiento por «Subarriendo o la cesión inconsentida», siquiera no se remita a él directamente el art. 35, ya que habla de que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato «por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el art. 32 que trata de ello y a en el Título III de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda de que ahora nos ocupamos.
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Ambito de estos arrendamientos
Tal y como aparece redactado el apartado 1 del artículo 3, tendrá la consideración de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, aquel cuyo destino primordial no sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Englobándose, por tanto, en este concepto todos aquellos en los que tal destino no se dé.
De ahí, que a modo meramente enunciativo se mencionen en el apartado 2 del mismo artículo, los de temporada; los para ejercer una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente. Con independencia de que se lleve a cabo con afán de lucro o sin él, trátase o no de una Entidad benéfica, y real cuando fuere el arrendatario, un particular, una empresa o las Administraciones Públicas.
Precepto que comentamos al ocuparnos concretamente de él y al que nos remitimos.
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Principios que informan toda ia normativa aplicable
Se recoge en el apartado 2 del artículo 4 (a cuyo comentario nos remitimos al referirse:
En primer lugar, a la voluntad de las partes.
En su defecto, a lo dispuesto en los Títulos I, III, IV y V de esta Ley.
Supletoriamente, al Código civil.
Lo que quiere decir:
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) Como regla general rige el principio de libertad de pacto.
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) Sólo en defecto de pacto se estará a las normas que en la Ley se ocupan de estos arrendamientos, que son las ya indicadas en el apartado A).
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) Para todo lo que no se regule por las partes o conste en la normativa dicha, se aplicará lo dispuesto en el Código civil.
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) Con la advertencia de que en todo caso, la exclusión por las partes de un precepto de los aplicables, cuando ello sea posible, habrá de hacerse de forma expresa respecto a cada uno de ellos.
Pero ¿será posible pactar un régimen arrendaticio que recoja una «prórroga forzosa» con un contenido similar al del art. 57 de la L.A.U. de 19641
Entendemos que no, por ir la prórroga forzosa contra el principio general del precontrato del art. 1.543 del C.c. y, además, porque según el apartado 2 del art. 7, se entenderán celebrados por un año aquellos en los que no se hubiere estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado.
ARTICULO 29
Enajenación de la einca arrendada
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Texto legal
Art. 29.
El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
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Concordancias
En relación con el art. 1.571 y 1.549 del Código civil, artículos 2.5, 34 Ley Hipotecaria y 13 Reglamento Hipotecario. Y art. 14 de esta nueva L.A.U.
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Proyectos y enmiendas
El texto actual tiene la misma redacción que tenía en el proyecto aprobado por el Congreso de Diputados el 30-6-1994.
En el proyecto del Consejo de Ministros de 18-1-1994 se introducía «salvo el pacto en contrario en el contrato de arrendamiento» que fue eliminado.
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Comentario
Proclama el art. 1.571 del Código civil que «el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria» (80).
El precepto que comentamos viene a establecer una doctrina aparentemente contraria tan sólo.
Lo que hace falta es proclamar la subrogación del nuevo adquirente en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
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Problemática
1) ¿Sería válido un pacto en el contrato sobre la no subrogación?
Tal y como está redactado el precepto pudiera pensarse en que tal pacto no fuere válido, por no referirse a él, concretamente, a diferencia de lo que dice el art. 1.571 del Código civil.
Sin embargo, entendemos que tal pacto será posible, por ser la voluntad de las partes la primera regla que rige los arrendamientos de que nos ocupamos, no constituir el precepto norma imperativa, y admitirse, por tanto, tal pacto en el apartado 3 del art. 4, siquiera tengamos que recordar que se haga constar de forma expresa por lo que dispone el art. 4.4 de la L.A.U.
2) Requisitos para que opere el art. 34 de la Ley Hipotecaria.
Nos remitimos a lo que decimos...
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