De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda
| Autor | Daniel Loscertales Fuertes |
| Páginas | 295-323 |
295Arrendamientos Urbanos
T III
DE LOS ARRENDAMIENTOS
PARA USO DISTINTO DEL DE VIVIENDA
Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada
El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los
derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el
adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
LAU 29/94 con vigencia del 1 de enero de 1995,
sin modificación por Ley 4/2013 y por RDLeyes 21/2018
y 7/2019.
CONSIDERACIONES GENERALES
Todo lo que se ha dicho al comentar el art. 14 es válido ahora, por supuesto
con matizaciones, por lo que, en los conceptos y reglas generales, el lector pue-
de acudir a los comentarios de dicho precepto. La diferencia sustancial es que
en estos arrendamientos, los de uso distinto, no hay reserva especial para los
cinco primeros años (aunque los contratos fueron anteriores a la Ley 4/2013)
ni para ningún otro plazo, sea cual fuere el período concertado. Desde luego,
el adquirente, ya sea a título oneroso o gratuito, tendrá la condición de nuevo
arrendador con todas las consecuencias, con los derechos y obligaciones del
contrato existentes, por lo que, salvo pacto expreso, el contrato de arrenda-
miento debe llegar a su término.
EL ART. 1.571 DEL CÓDIGO CIVIL
La obligación de mantener el arriendo está en contra de lo dispuesto en
este precepto legal, que marca el principio de que la compraventa permite al
adquirente terminar el arrendamiento, pero en los alquileres convenidos dentro
296 Daniel Loscertales Fuertes
Segunda Parte. LAU 29/1994
de la LAU ocurre lo contrario, como se ha dicho en el párrafo anterior. No obs-
tante, para lo que aquí nos interesa, se puede decir que remitirse a este precepto
es una medida que en los contratos de “uso distinto” se puede hacer, como se
verá en el comentario a la posibilidad de pactos entre las partes.
EL ART. 34 DE LA LEY HIPOTECARIA
“buena fe” solo se dará si no existe constancia en el Registro de la Propiedad del
arrendamiento, y si al adquirente no le consta de forma fehaciente la existencia
del contrato, lo que no ocurrirá en los supuestos contrarios, incluso también
cuando haya conocimiento pleno por cualquier circunstancia. A los efectos de
la inscripción registral de los arrendamientos urbanos, cumpliendo lo dispuesto
en la Disposición Adicional Segunda de la LAU, se promulgó el Real Decreto
297/1996, que es donde se fijan las condiciones para ello, regulación que no ha
sido adaptada a la Ley 43/2013 a pesar de que la Disposición Final Segunda de
esta última preveía que el Gobierno lo hiciera en el plazo de seis meses desde su
entrada en vigor.
Como se ha indicado en otros lugares de esta obra, el primer interesado
en inscribir el arrendamiento debe ser el propio arrendatario, pues le será de
enorme efectividad para preservar su derecho en plenitud, ya que de esta ma-
nera en ningún caso podrá verse disminuido con alegaciones a la buena fe y
desconocimiento de que la finca está arrendada, especialmente si la inscripción
es primera y/o preferente.
POSIBILIDAD DE PACTO MODIFICANDO LA LEY
Se repetirá en muchas ocasiones, porque es de extrema importancia y es el
punto rector de todos los arrendamientos para “uso distinto”, el hecho de que
las partes pueden pactar cualquier otra cosa o renunciar total o parcialmente al
precepto legal. En definitiva, que la norma jurídica solo se aplicará en defecto
Es decir, que hoy ya no es explicable que nadie deba dejar de arrendar
fincas destinadas a “uso distinto a vivienda” (locales y cualquier otro dentro
de la calificación del art. 3) porque la Ley no le guste, toda vez que la norma
legal le permite establecer los pactos y cláusulas contractuales que le parezcan
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