Arrendamientos urbanos de vivienda: evolución legislativa y jurisprudencial en relación a la protección del arrendador: su aplicación practica.

Autor:Matilde de Páramo Argüelles
Cargo:Colegiada n 80.706 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid. Con anterioridad: Abogada en ejercicio en Granada, n° de colegiada 2.208 y en Barcelona, n° de colegiada 18.092.
RESUMEN

1.- Visión general de la legislación de arrendamientos urbanos en este tema. Breve comentario. 2.- Actualidad legislativa: la lau de 1994.- relación con la legislación anterior. Doctrina y jurisprudencia al respecto. En especial: A.- La relación contractual B.- Sucesión arrendaticia ( por muerte del arrendatario) C.- Desahucio: falta de pago de la renta pactada y de otras cantidades asimiladas ... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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1. - Visión general de la legislación de arrendamientos urbanos en este tema: breve comentario -

En la Ley de Arrendamientos Urbanos1 se concentran tres regímenes legales distintos: para contratos celebrados antes de Mayo de 1985 (Texto Refundido de 1964), los posteriores a esta fecha (Real Decreto 2/1985) y y los posteriores al 1 de enero de 1995 (LAU 29/1994).

Esto es inviable en un Estado de Derecho, ya que implica la dificultad en la interpretación de la norma que conduce a la inseguridad jurídica y fáctica de las partes contratantes.

Ahora bien, la actual Ley es una norma técnicamente, mucho mas equilibrada que las anteriores, aunque los operadores jurídicos no la perciben como un documento satisfactorio, pues obedece a interpretaciones distintas…. Pero obviamente en la misma se ha producido una evolución en beneficio, sobre todo, del arrendador, el cual estaba en gran medida desprotegido a la hora de recuperar su propiedad (vivienda) arrendada por los motivos legales al efecto.

Desde la primera aparición en 1920 de la legislación especial de Arrendamientos Urbanos, la especial sucesión de arrendamientos de vivienda (entre otras situaciones posibles) ha tenido su ultima ratio en el instituto de la prórroga obligatoria indefinida y que ha estado vigente en nuestro derecho hasta la actual LAU de 1994 sin perjuicio de su actual vigencia transitoria (en cuanto a los arrendamientos sujetos a prórroga forzosa). El arrendamiento de vivienda en la legislación de 1920, se restringió, básicamente, a efectuar una remisión general a las normas de la sucesión mortis causa ordinaria precisamente para dar respuesta al nuevo principio de acceso a la vivienda

Todo ello estuvo vigente hasta el Decreto-Ley de 20 de diciembre de 1944. A partir de ese Decreto y hasta la actual LAU de 1994, pasando por la LAU de 1946, la de 1956, el Texto Refundido de 1964, la sucesión en el arrendamiento de vivienda se somete siempre a un orden de sucesión imperativo con independencia de si el contrato está o no en periodo de prórroga: estamos ante una sucesión ad hoc con parámetros de especialidad. Asi el art 3 del Decreto Ley de 10 de diciembre de 19442. Y todo ello en base al instituto de la prorroga indefinida ya mencionado donde la relación arrendaticia se perpetúa para el arrendador y sus sucesores lo que suponía una carga exorbitante del derecho de dominio -y-o- por el contrario, una carga demasiado pesada para el arrendatario.

La legislación anterior a 1964 guarda silencio en este extremo, pero su Jurisprudencia limitó el alcance al negar la prórroga a una segunda sucesivamente en el arrendamiento (Sentencias del Tribunal Supremo 25-11-50 y 5-6-63)3.

Con el Texto Refundido de 1964, se impone expresamente el límite máximo de dos sucesiones -equivalente a de las sustituciones fideicomisarias-.

En cuanto al plazo mínimo del contrato los arts 62, 63 y 64 van poniendo límites a la prorroga indefinida del mismo, pero todavía las exigencias y el rigor casuístico de dichos preceptos hacen que la ambas partes no estén en igualdad de condiciones a la hora de cancelar el contrato. Las exigencias exigidas al arrendador para poder recuperar su propiedad son, en la mayoría de los casos descabelladas. Las sentencias de la Audiencia Provincial4 de Barcelona sección 13ª d 11 de Enero de 2005, SAP de León de 28 de Diciembre de 2020 y la SAP de Baleares, sección 4ª de 12 de marzo de 2008, confirman esta teoría, aunque vienen a afirmar que en la colisión de derechos entre el propietario de la vivienda que desee recuperarla pero no puede por imponerle la Ley la prórroga forzosa y el inquilino a pesar de una vivienda análoga a la arrendada, impone la continuidad del arriendo ocupando la vivienda propia con un familiar, ha de ampararse al primer propietario resolviendo el conflicto a su favor.

2. - Actualidad legislativa la LAU de 1994 - Relación con la legislación anterior. Doctrina y jurisprudencia al respecto. En especial:

A.- La relación contractual

B.- Sucesión arrendaticia ( por muerte del arrendatario)

C.- Desahucio: Falta de pago de la renta pactada y de otras cantidades asimiladas por otros conceptos

De lo que llevamos expuesto deducimos como hacen los profesores Don Luis Picazo y Antonio Gullón5 que han sido inmensas la cantidad de situaciones jurídicas que se han creado y desarrollado al amparo de las leyes anteriores de Arrendamientos Urbanos, por lo que la nueva no ha tenido mas remedio que redactar una especie de compendio de derecho transitorio, abigarrado, particularista. Por ello esta Ley – se refiere a la LAU de 1994- ha de coexistir con la legislación anterior mediante la aplicación de las Disposiciones transitorias que dan lugar a mayores y distintos conflictos jurídicos que las propias normas sustantivas…

Con la LAU de 1994, la DISPOSICION TRANSITORIA 2ª 6, vuelve a limitar el Código Civil7 de personas con derecho a sucesión y en ciertos casos a ampliar el periodo de convivencia (en ascendientes) o a imponerlo (hijos sujetos a patria potestad). Además se prohíbe expresamente la negociación entre sucesores de adjudicación del contrato, protegiendo, por tanto, al arrendador ante las posibles especulaciones de los sucesores en el arrendamiento en orden a su atribución a la persona con mayores expectativas de ocupar mas duraderamente la vivienda: la finalidad perseguida por la LAU de 1994 es cortar una vía que pueda suponer un alargamiento de la duración del arrendamiento en un régimen de prórroga indefinida8.

Algunos autores9 critican este sistema: El legislador debería de haberse limitado a declarar simplemente la transmisibilidad del arrendamiento de vivienda por sucesión mortis causa ordinaria del CC y de los derechos forales pues con ello se cumplen los dos principios básicos de la Constitución Española10, esto es, el de acceso a la vivienda, art 47 y el de protección a la familia, art 3911. Sin embargo el art 16 sigue imponiendo un orden restrictivo de sucesión pero de forma no satisfactoria al principio de acceso a la vivienda; Así queda prohibida la sucesión de familiares no convivientes, aunque necesiten la vivienda, acreditándolo, ante la imperatividad del orden legal y sucesorio de los familiares convivientes y aún, entre estos, también está prohibida la sucesión de aquellos que tengan peor rango en el orden de sucesión, a no ser que los de mayor rango se la cedan…. Podemos catalogarla de de un tipo de sucesión mortis causa especial con exclusión absoluta de la autonomía de la voluntad.

YA NO EXISTE UN GRAVAMEN PARA EL ARRENDADOR EN LA SUBROGACION (ART 16. IN FINE- muerte de arrendatario- en relación con los apartados 4 a 9 de la DT2ª -letra B de la LAU de 1994- extinción y subrogación ). El precepto se ocupa de determinar el orden prelativo de subrogación en caso de muerte del inquilino, añadiendo que, en defecto de tales personas, el arrendamiento se extingue, y si existiesen varias de la misma clase, descendientes, ascendientes o hermanos o parientes minusválidos en grado más lejano, establece reglas de preferencia. En todo caso, se exige una notificación al arrendador en el plazo de tres meses desde la muerte de arrendatario.

Existe multitud de jurisprudencia al respecto. Una de ellas, la SAP de Valladolid, Sala 1ª de 18 de enero de 1999 en cuanto a la renuncia al derecho de prórroga legal (apartado 4º del art 16): La Jurisprudencia solo admite la renuncia a hechos concretos que se desarrollan durante la vida del contrato, como por ejemplo pactar el desalojo de la finca una vez transcurridos varios años de vigencia del contrato, o el acuerdo de dar por terminado el mismo….Lo que no es posible es una renuncia genérica a un derecho que acaba de nacer, sin explicación, argumentación ni justificación de ninguna clase .

LA DT 2ª, 4ª a 9ª, favorece notablemente al arrendador al limitar expresamente la sucesión del arrendamiento a favor del cónyuge del arrendatario no...

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