Arrendamientos urbanos
| Autor | José Mosquera |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 832-838 |
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(Interesante sentencia sobre un confuso precepto.)
El legislador, humano al fin, también sestea, y es entonces cuando introduce en el campo de la legalidad esos manantiales de dudas jurídicas que abruman a los que, sin evasiva posible, han de aplicar la ley torturadora antes de que la Jurisprudencia fije su indiscutible alcance. De tal especie es el párrafo final del artículo 64 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, cuya dicción no resulta excesivamente clara, cual paladinamente reconocen Reyes y Gallardo, ponente el primero de tal ley en la Comisión de Justicia de las Cortes Españolas, vertiendo, en la suave repulsa, todo el efecto de la paternidad.
La primera parte del parrafito reza así : «Los plazos (para el retracto) se contarán desde que fuere inscrita la transmisión en el Registro de la Propiedad, y a falta de inscripción, desde que tuviere (el inquilino) conocimiento de aquélla.»
Resulta indudable que la Ley quiere que la inscripción sirva para contar plazos, cuando existe, manteniendo el principio de publicidad registral, si bien cuando la inscripción falta operen otras formas de conocimiento de la transmisión.
Hay coincidencia entre la Ley y la Jurisprudencia anterior a ella y se mantiene el respeto a la inscripción como medio presunto de conocimiento, pero sin desconocer la eficacia de otros distintos anteriores a la misma. Hasta aquí el legislador permaneció despierto ; mas luego entró en nirvana y produjo el lio con el siguiente final : «Pero no se computará, por no ser inscribible la transmisión, aunque sí susceptible de anotarse preventivamente por defecto sub-Page 833sanable mientras no se notifique por conducto notarial al inquilino o arrendatario la venta del piso que ocupare.»
¿Qué quiere decir lo transcrito? ¿Impone la previa notificación notarial como indispensable para la inscripción, ¿Cabe sólo, sin ella, la anotación preventiva, inoperante como punto de partida para contar el tiempo? Así parece a primera vista y lo creen algunos tratadistas que van tras la letra y prescinden de la lógica ; pero a poco que se medite triunfa ésta y nos muestra la inevitable caída en el absurdo si se mantiene la impresión inicial.
De la transmisión escriturada a la inscripción de la misma (siempre voluntaria) hay un interregno, durante el cual la notificación ha de llevarse a efecto, siendo, por tanto, tres los momentos que la Ley considera si la notificación es forzosa : a) Transmisión, b) Notificación notarial perfecta ; y c) Inscripción en sentido estricto. Sin transmisión no cabe notificar «la venta», y si para inscribir es la notificación notarial indispensable, el Notario tiene que actuar antes que el Registrador (dejando a un lado la anotación preventiva y el asiento de presentación).
No cabe dudar que la notificación notarial perfecta facilita al posible retravente un completo conocimiento de la transmisión operada, y que mientras la inscripción no se produzca estamos en el caso que recogen los primeros renglones del párrafo final del artículo 64 : falta la inscripción y debe contarse desde que el inquilino tuvo conocimiento del contrato. Pensar otra cosa equivaldría a pisotear la fe pública, que en trámite directo participaría al arrendatario todo cuanto le conviene saber. Así las cosas y dado que la Ley de Arrendamientos Urbanos no declara la inscripción forzosa, el adquirente la...
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