Los arrendamientos por temporada en la ley 29/1994 de 24 de noviembre de arrendamientos urbanos

Autor:José María Botello Hermosa
Cargo:Licenciado en Derecho. Asesor Jurídico
Páginas:1959-1989
RESUMEN

En el presente trabajo analizaré los contratos de arrendamiento celebrados por temporada, una figura jurídica amplia cuyo perímetro conceptual no está claramente delimitado en nuestro orden jurídico al estar delimitado, de forma negativa o excluyente, respecto a otro tipo de arrendamientos urbanos: los celebrados para uso de vivienda. Para compendiarlos, delimitaré su ámbito de aplicación y los... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción: los arrendamientos para uso distinto del de vivienda

Para comenzar a analizar los contratos de arrendamiento por temporada debemos conocer, en primer lugar, qué son los contratos de arrendamiento celebrados para uso distinto del de vivienda, ya que aquellos constituyen un tipo «sui generis» de estos (art. 3.2 de la LAU).

Los arrendamientos para uso distinto del de vivienda vienen regulados en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (en adelante LAU), que dispone: «1. Se considera arrendamiento para uso distinto del vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior (se refiere, obviamente, al artículo 2, que regula los arrendamientos de vivienda y cuyo destino o uso primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda

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del arrendatario y cuyo objeto deberá ser una edificación habitable) 2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea esta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren». Este artículo engloba, de forme negativa o por exclusión, a todos los arrendamientos urbanos que, recayendo sobre una edificación, se destinen a un uso distinto del de vivienda, es decir, que se destinen a satisfacer una necesidad permanente de vivienda del arrendatario, denominándolos como «arrendamientos para uso distinto del de vivienda». Realmente no es «un tipo» de arrendamiento urbano sino que, más bien, este precepto es una exposición de las peculiaridades de todos aquellos arrendamientos que no se destinan a un uso permanente de vivienda y que, además, se celebran sobre una edificación (no edificación habitable como dispone el art. 2). Asimismo, el segundo apartado del artículo 3, a modo de especial consideración, hace una mención a los arrendamientos celebrados por temporada (sea de verano o cualquier otra) y a los celebrados para ejercerse en la finca urbana arrendada una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente (en adelante los denominaré para uso comercial o industrial) herederos de los antiguos contratos sobre local de negocio y asimilados de la LAU del 64.

El artículo 3 de la LAU engloba a un conjunto de arrendamientos que utilizan para su delimitación en conjunto dos criterios diferentes: el primero, referente al objeto del contrato, indica que se celebrarán sobre una edificación. El segundo se refiere a que el destino primordial (la causa del contrato) habrá de ser uno distinto del establecido en el artículo anterior, haciendo mención especial a los que son por temporada o con una finalidad de negocio. A continuación analizaremos brevemente estos parámetros que también forman parte de los arrendamientos por temporada pero con algunas peculiaridades como veremos en el apartado II.

1. Edificación

Atendiendo a lo dispuesto en los artículos 1, 2 y 3 de la LAU, los arrendamientos regulados en la LAU deberán recaer sobre una edificación urbana. Así, el artículo 1 de la LAU, relativo a su ámbito de aplicación, regula el régimen jurídico de aquellos arrendamientos que tengan por objeto una «finca urbana» destinada (la causa del contrato) a vivienda (art. 2) o a un uso distinto (art. 3). Para comprender qué se entiende por finca urbana, analizaré este concepto en el contexto de la LAU, donde ni el contenido del 64 ni la de 1994 ofrecen uno1, y del que, doctrinalmente, tampoco existe una definición jurídica precisa.

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Como señalan CASTÁN y CALVILLO, el concepto de finca urbana, a efectos de encuadrar determinado arrendamiento en el área de la Ley especial, es autónomo, en el sentido de que tal concepto ha de extraerse de la propia Ley de Arrendamientos Urbanos, con entera independencia de que, a otros fines (fiscales, hipotecarios, administrativos, arrendaticios rústicos), pueda merecer el objeto arrendado otra clasificación2. Por tanto, para comprender el concepto de finca urbana en el sentido que pretende la LAU, comenzaré por concretar el término «finca» y, posteriormente, su calificativo «urbana».

La RAE define «finca» como: «una propiedad inmueble, rústica o urbana»3,

es decir, todo aquel «inmueble» de carácter rústico o urbano. Para conocer qué se entiende jurídicamente por «inmueble» me remitiré a lo estipulado en el artículo 334 del Código Civil apartado 1, que prescribe como bien inmueble «Las tierras, edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo». Esta calificación de «bien inmueble» se completa conjuntamente con lo dispuesto en los artículos 2 y 3 de la LAU, que rezan que los arrendamientos deberán recaer sobre una «edificación» excluyendo así del ámbito de aplicación de la Ley el arrendamiento de solares en concordancia con la doctrina común bajo la legislación anterior4. El legislador usa indistintamente los términos «finca» y «edificación» para referirse a la misma realidad, el objeto de los contratos de arrendamientos de la LAU, con el resultado de que más que a fincas urbanas, el ámbito de aplicación de la LAU se ciñe a las edificaciones urbanas, quedando por concretar aún qué se entiende por urbana5.

El calificativo de «urbana», a efectos prácticos de nuestro estudio, podemos hallarlo en el artículo 12.3 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo, requiriendo su apartado a) «haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación», a través de las diferentes Comunidades Autónomas competentes en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda y, en particular, sobre patrimonios públicos de suelo, como competencia exclusiva atribuida a las mismas. Por tanto, para que sean urbanas deberá dictarse a través de los correspondientes planes de ordenación del territorio, es decir, que sean calificados directamente por los organismos correspondientes.

Para finalizar este apartado, haremos dos matizaciones respecto a las edificaciones. La primera es que una edificación no es cualquier tipo de construcción, así, por ejemplo, aunque una pared de frontón, un cobertizo, una valla, etc. Son construcciones, no son sin embargo edificaciones. En sentido estricto, por edificación debe entenderse una construcción cerrada6, con techumbre que preserve al arrendatario de los incidentes atmosféricos7y que sea idónea para el fin al que se destina8. Y la segunda es que la edificación que contempla el artículo 3.1 no requiere la condición de «habitable» como sí se exigía sin embargo su predecesor de la LAU del 64 (el del antiguo local de negocio) y como

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sí exige el artículo 2.1 que establece esta condición para los arrendamientos de vivienda. Esta diferencia entre ambos artículos no se puede tener como criterio para distinguir los dos tipos de arrendamientos ya que, la edificación, al ser de cualquier índole, plantea problemas para delimitar su ámbito de aplicación (como veremos en el apartado de los arrendamientos por temporada) ya que es posible que, sobre una misma edificación, se puedan constituir dos tipos diferentes de arrendamiento9siendo el mismo objeto en ambos tipos sin posibilidad de diferenciarlos.

2. Destino distinto del de necesidad permanente de vivienda

Constituye el segundo criterio para delimitar los arrendamientos de uso distinto del de vivienda y, como hemos expuesto anteriormente, se formula en términos excluyentes o negativos sobre los arrendamientos para uso de vivienda, como así indica el artículo 3: «que tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior (estar destinado a un uso permanente de vivienda (art. 2.1)».

Bajo mi punto de vista, este es el verdadero criterio diferenciador entre los arrendamientos de vivienda (art. 2) y los arrendamientos destinados a un uso distinto del de vivienda (art. 3) al disponer que, aquellos contratos que no se destinen a un uso permanente de vivienda del arrendatario, se rigen por las disposiciones del artículo 3. Es decir, el criterio que diferenciará que un contrato se rija por el artículo 2 o el 3 no será la edificación sobre la que recaiga el arrendamiento10sino que, más bien, como en esos mismos artículos se recoge, el criterio que los distinguirá será el uso al que se destine el contrato (la causa del contrato), teniendo todas estas relaciones locativas la nota común de que no satisfacen la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. A título de ejemplo, en su segundo apartado, el artículo 3 enuncia unos destinos o usos a los que se puede consignar la edificación: «por temporada» o «para uso comercial o industriales». Esta enumeración no es de carácter cerrado, habilita a que puedan existir arrendamientos con finalidades distintas a las establecidas en el artículo 3.2 que tendrán en común que no satisfacen una necesidad permanente de vivienda y que se celebrarán sobre una edificación (excluyendo solares, garajes, etc.).

3. Régimen...

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