Arrendamientos con prórroga convencional
| Autor | Javier Fajardo Fernández |
| Cargo | Profesor Contratado Doctor de Derecho civil Universidad de Navarra |
| Páginas | 1321-1383 |
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Llamaremos arrendamientos urbanos con prórroga convencional (o con prórroga forzosa convencional, o con prórroga forzosa voluntaria) a aquellos en los que, como efecto de una cláusula incorporada al contrato por las partes, el arrendatario dispone de la facultad de ejercitar una prórroga que es potestativa para él y obligatoria para el arrendador.
El concepto de prórroga convencional es inescindible de la prórroga forzosa legal que ha sido el elemento clave de la regulación arrendaticia urbana en España desde el RD 21-6-1920 hasta alcanzar su punto máximo de sofisticación en la Ley de Arrendamientos Urbanos cuyo texto articulado fue aprobado por Ley 40/1964, de 11 de junio (en adelante, TRLAU-1964). El artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 abril, sobre medidas de política econó-mica, popularmente conocido como «Decreto Boyer» (en adelante, RDL-1985), suprimió la prórroga forzosa legal para los arrendamientos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985. A partir de entonces existieron dos tipos de alquileres: los sometidos al TRLAU-1964 (con prórroga forzosa legal) y los nacidos bajo el RDL-1985 (sin prórroga forzosa legal). Pero un número significativo de los segundos, especialmente de local comercial (algunas estimaciones apuntan que la mitad), incluyeron en su clausulado por vía convencional la prórroga que el legislador había dejado de imponerles imperativamente. Así nacieron, propiamente, los «arrendamientos con prórroga convencional» sobre los que versa este trabajo.
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Aunque la prórroga convencional ha surgido en el contexto de los arrendamientos nacidos bajo el RDL-1985 y éstos ya han desaparecido o están a punto de hacerlo por efecto del Derecho transitorio de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre (en lo sucesivo, LAU-1994), su estudio también sigue teniendo interés. El arrendatario de local es quien se encuentra en mejor posición para decidir si conviene que el arrendamiento se prolongue un año más o no, y por tanto tiene sentido que disponga de la facultad de prorrogarlo. Las conclusiones alcanzadas por la jurisprudencia al aplicar normas como el TRLAU-1964, el RDL-1985 o las Disposiciones Transitorias de la LAU-1994, hoy derogadas, siguen siendo aplicables a contratos que se celebren en el futuro.
Los arrendamientos con prórroga convencional han sido desde el primer momento especialmente contenciosos. En la mayoría de las sentencias que citaremos los hechos son muy similares: ante un arrendamiento de local nacido bajo el RDL-1985, el arrendador demanda la resolución arrendaticia por expiración del plazo contractual y el desahucio del arrendatario, a lo que éste opone la existencia de arrendamiento en vigor por efecto de la prórroga convencional. A partir de este conflicto básico se ha discutido prácticamente todo, y especial-mente qué cláusulas indican verdaderamente una prórroga forzosa y cuáles no, qué validez se debe atribuir a tales cláusulas, si deben estar sometidas a límite temporal o no, y si el juez puede y/o debe fijarlo.
En los treinta años transcurridos desde la aprobación del RDL-1985 el Supremo se ha pronunciado sobre la materia en cerca de 70 ocasiones, de las que al menos nueve han supuesto un importante cambio respecto a la línea precedente. Su estudio forma el núcleo básico de este trabajo.
Hoy, una vez dictadas las SSTS Pleno 9 septiembre 2009 [RJ 4585], 17 noviembre 2011 [RJ 2012, 1506], Pleno 12 marzo 2015 [JUR 136676] y Pleno 8 junio 2015 [RJ 2741], podemos decir que ya hay una línea jurisprudencial clara, coherente y consolidada (salvo nuevos cambios, que todo podría ser). Resumida en una frase, esta doctrina dice que la prórroga convencional es válida, pero debe tener un límite temporal máximo, y si no es así el juez puede y debe fijarlo.
Sería tentador quedarse con estas cuatro últimas sentencias y olvidar de un plumazo todas las anteriores, como vías muertas abandonadas en la marcha hacia el presente. Pero este trabajo pretende tomarse en serio la jurisprudencia, y me temo que eso exige hacer justamente lo contrario. Porque las sentencias que han quedado orilladas también han aportado enseñanzas que siguen siendo válidas, y porque el concepto mismo de jurisprudencia implica una
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especie de «hermenéutica de la continuidad» que reconozca la relevancia de los pasos que han conducido hasta la solución.
En los apartados que siguen a esta introducción expondré: (2) un repaso de las cuestiones discutidas tal y como fueron apareciendo cronológicamente en la legislación, la doctrina y la jurisprudencia, (3) una visión de conjunto sobre la jurisprudencia, (4) la validez de la cláusula de prórroga convencional y su relación con la necesidad de límite temporal, (5) un análisis de las cláusulas que indican prórroga convencional (y las que no), (6) los criterios empleados para fijar el límite temporal, y (7) una recapitulación. Al final del trabajo hay un elenco de la bibliografía y jurisprudencia citadas. Salvo que se indique otra cosa, todas las sentencias del Supremo citadas corresponden a la Sala primera.
La cláusula de prórroga forzosa voluntaria no se incorpora a los arrendamientos urbanos de inmuebles hasta el RDL-1985. Antes de esa fecha los arrendamientos, o bien estaban sometidos a la ley especial que concedía al arrendatario derecho de prórroga forzosa legal, o bien estaban excluidos de ella y sometidos al Código civil. En este segundo grupo se encontraban sobre todo los arrendamientos de industria. Según la jurisprudencia entonces dominante, si éstos contenían una prórroga convencional indefinida, ésta era nula por contraria a la naturaleza esencialmente temporal del arrendamiento y a la exigencia legal de «tiempo determinado» del artículo 1543 CC, y en cuanto el arrendador instaba la extinción del contrato su pretensión se estimaba con base en el artículo 1581 CC (SSTS 7 junio 1979a [RJ 2344], 7 junio 1979b [RJ 2345], 9 julio 1979 [RJ 2935], 15 octubre 1984 [RJ 4862] y 9 diciembre 1985 [RJ 6427]).
El texto del artículo 9 RDL-1985 decía:
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Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-Ley tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 TRLAU-1964, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 CC.
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Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos.
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La finalidad reconocida de la norma era «la supresión de la prórroga forzosa de los arrendamientos urbanos que, sin duda, estimulará la construcción de viviendas y locales destinados a alquiler» (EdM RDL-1985). Pero a partir de ese mismo momento muchos arrendamientos, principalmente de local, empezaron a incorporar en su texto una remisión a la prórroga legal contenida en el TRLAU-1964. Si se puede hablar así, la prórroga forzosa salía por la puerta de la ley y volvía a entrar por la ventana del contrato.
Si la reacción inicial de la doctrina fue admitir la validez de la prórroga convencional (con cierta timidez y sin aconsejarla)1, la jurisprudencia fue mucho más allá y se resistió a reconocer que la legal hubiera desaparecido (la STS 18 marzo 1992 [RJ 2206] dijo que «el Decreto Ley no suprime la prórroga forzosa para los arrendamientos urbanos; lo que sucede es que cabe su abrogación por las voluntades negociales») o creyó encontrar prórrogas convencionales en contratos que no la tenían (SSTS 12 mayo 1989 [RJ 3762], 4 febrero 1992 [RJ 823], 18 marzo 1992 [RJ 2206], 20 abril 1993 [RJ 3104] y 14 junio 1994 [RJ 4817]).
Esto duró unos años. Pronto surgió en el mismo Alto Tribunal otra tendencia más realista que admitió la validez de la cláusula, aunque exigiendo que ésta fuera fruto de la voluntad de las partes y constara claramente en el contrato (SSTS 16 junio 1993 [RJ 4840], 18 marzo 1994 [RJ 1996], 17 julio 1995 [RJ 5706]).
Ambas líneas coincidieron en el tiempo, y en vísperas de la aprobación de la LAU-1994 el Supremo tenía claro que la prórroga convencional era admisible, pero, según los casos, tendía a encontrar prórrogas donde no las había o era riguroso al exigir la constancia de la cláusula en el contrato.
La LAU-1994 decidió poner punto...
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