Arrendamientos
| Autor | Catalino Ramírez Ramírez |
| Páginas | 1594-1606 |
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NO PROCEDE PORQUE LOS ARRENDATARIOS HABIAN RENUNCIADO EN DOCUMENTO PUBLICO A TODOS LOS DERECHOS DERIVADOS DEL ARRENDAMIENTO. (Sentencia de 9 de febrero de 1995.)
El Juzgado número 1 de Torrijos desestimó la demanda, confirmando la Audiencia Provincial de Toledo.
No se admite la casación. El recurrente y su hermano firmaron un documento notarial en el que hacían constar que «...renuncian a todos sus derechos, facultades y obligaciones relativas al arrendamiento del que son titulares sobre la finca rústica sita en Nombela (Toledo)». Tal renuncia se hizo en documento público, como exige la Ley de 31 de diciembre de 1980, y la prohibición que aparece en el citado precepto no es aplicable cuando se realiza en momento posterior al contrato de arrendamiento, que es precisamente lo aquí acontecido (sentencias de 7 de abril 1986 y 19 de septiembre de 1989).
LA CONDICION DE CULTIVADOR PERSONAL NO SE PIERDE POR LA SITUACION DE JUBILADO O PENSIONISTA DEL ARRENDATARIO COMO RECONOCE LA JURISPRUDENCIA DE ESTA SALA. LA VALORACION DE LA FINCA SE HACE CONFORME A LOS CRITERIOS DE LA LEY DE EXPROPIACION FORZOSA. (Sentencia de 10 DE FEBRERO DE 1995.)
El Juzgado de Guernica estimó la demanda y la Audiencia Provincial de Bilbao rechazó la apelación.
No procede la casación. El arriendo en litigio data de mucho antes de 1935 y fue ostentado como arrendatario, Sucesivamente por los antecesores del recurrido. Consta acreditado el carácter de cultivador personal del actor que se halla jubilado y lleva la explotación con la ayuda de su hijo; no es óbice para ello el que este hijo trabaje en una empresa, sin que conste la cesión de la explotación a favor de dicho hijo. Para valorar la finca se atiende a los criterios del artículo 43 LEF, dejando la concreción del quantum para ejecución de sentencia, evitando así que el artículo 39 LEF determine que el valor quede por debajo del real. La profesionalidad del arrendatario se centra en la dedicación a las actividades agrarias más que en la capacidad para realizar las faenas propias de una explotación. Esta Sala, a partir de la sentencia de 19 de mayo de 1986, llega a la conclusión de no confundir la jubilación con la pérdida de profesionalidad agraria, ya que la condición de cultivador personal no se pierde por la edad del arrendatario ni por su situación de pensionista, ya que los artículos 15 y 16 LAR no tienen prohibiciones referidas a la edad de jubilación (sentencias de 28 de enero y 3 de junio de 1988, 20 de febrero Page 1595 y de 6 de junio de 1989). Tampoco es de tener en cuenta el motivo que alega la no aplicación del artículo 47 LEF que establece el abono, además del justo precio, de un 5 por 100 como premio de afección. Al dejar la concreción del quantum a la ejecución de sentencia, es indudable que la Sala a quo se atuvo a lo preceptuado en la LEF, ya que el artículo 47, como de carácter imperativo, ha de ser tenido en cuenta en la ejecución ordenada para cuantificar el precio, por lo que es innecesario insistir en ello.
LA FALTA DE PREAVISO NO ES OBSTACULO POR QUE LA APARCERIA ERA DE DURACION INFERIOR A UN AÑO Y ADEMAS NO SE NECESITA CUANDO LA CAUSA DE EXTINCION ES EL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DEL APARCERO. (Sentencia DE 13 DE FEBRERO DE 1995.)
El Juzgado número 1 de Alcoy estimó la demanda y la Audiencia Provincial de Valencia confirmó.
No se admite la casación. Alega el recurrente que no se cumplió el preaviso de un año, pero tal preaviso es necesario para las aparcerías superiores a un año, pero esta aparcería no es superior a un año y además el tribunal a quo estimó como causas de extinción el incumplimiento grave de las obligaciones del aparcero y falta de practicar desde hacía años la partición de frutos, para las cuales no es precisa la concurrencia del preaviso. La no admisión de la prueba de reconocimiento judicial no supone indefensión, ya que el Tribunal Constitucional dice que el derecho que reconoce la Constitución es el de ser acogido u oído en el proceso y la tutela judicial se obtiene aunque se rechace o deniegue lo interesado por las partes, siempre que concurra la causa legal correspondiente, como es la facultad del juez de repeler las pruebas que estime impertinentes o inútiles que es lo que ha sucedido en este caso.
PARA EXCLUIR EL ARRENDAMIENTO DE LA LEY ESPECIAL ES PRECISO QUE EL VALOR DEL SUELO SEA SUPERIOR AL DOBLE DEL QUE CORRESPONDA A SU DESTINO AGRARIO EN LA ZONA. EL ARRENDATARIO ES CULTIVADOR PERSONAL DE LA FINCA. (Sentencia de 15 de febrero de 1995.)
El Juzgado de Balmaseda desestimó la demanda y la Audiencia de Bilbao estimó parcialmente la apelación.
No procede la casación. Para poder excluir el arrendamiento de la LAR es preciso que el valor de las fincas sea superior al doble del que corresponda a su destino agrario en la zona. El arrendatario actual es el sucesor de los anteriores, siendo pensionista por invalidez, pero trabajó en su época las fincas arrendadas y es cultivador personal por tanto. El suelo no es urbano ni urbanizable sino rústico. Tampoco se puede admitir que se trate de un contrato nuevo, ya que trae causa y es continuación de los anteriores, ni que el actor no sea cultivador personal y directo, como se pretende en el recurso, ya que la casación no es una tercera instancia.
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EL DERECHO DE ACCESO A LA PROPIEDAD NO PUEDE SUPONER UN ENRIQUECIMIENTO INJUSTIFICADO DEL ARRENDATARIO, SINO QUE EL PRECIO HA DE SER EL EQUIVALENTE ECONOMICO DEL BIEN QUE SE ADQUIERE. (Sentencia de 17 de febrero de 1995.)
El Juzgado número 2 de Vitoria estimó la demanda, pero la Audiencia Provincial revocó la anterior.
Triunfa la casación. Se admite el derecho de acceso a la propiedad y el debate queda reducido a la estimación del precio a satisfacer a la parte arrendadora, ya que ésta reconoce la existencia de los preceptos legalmente previstos para el acceso. La Ley de Arrendamientos Rústicos creó las Juntas Arbitrales de Arrendamientos Rústicos, siendo la demanda ante dichas Juntas el verdadero derecho de acceso a la propiedad, prevenido en el artículo 98.1 y Disposición Transitoria 3.a de la Ley de 1980, y tal demanda tuvo lugar dos veces sin avenencia, por lo que no es correcta la afirmación de aplicabilidad de la ley del Suelo de 25 de julio de 1990, máxime cuando en dichas demandas se propugna la aplicación de la legislación, entonces vigente, de Expropiación Forzosa. Por otra parte, el acceso a la propiedad no puede suponer un enriquecimiento injusto del arrendatario con el paralelo empobrecimiento del arrendador cuando se enajena a un extraño, ya que si el arrendatario adquiere su propiedad y la expropiación ha de representar el equivalente económico del bien que se pierde, es decir, que sea suficiente para adquirir en el mercado otro bien análogo al que sale del patrimonio. Como dice la sentencia de 13 de noviembre de 1992, el carácter social del acceso se cumple con facilitarlo en los arrendamientos históricos, en los que el transcurso del tiempo ha llegado a desdibujar los conceptos de propiedad y de arrendamiento, pero no en proporcionar un jugoso negocio al arrendatario...
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