Arrendamientos

AutorCatalino Ramírez Ramírez
Páginas3540-3548
Arrendamientos rústicos
ACCESO A LA PROPIEDAD

-EL ARTÍCULO 39 DE LA LEY DE EXPROPIACIÓN FORZOSA ES EL PRECEPTO ESPECIFICO DE VALORACIÓN DE LAS FINCAS RUSTICAS, PERO NO IMPIDE LA APLICACIÓN DEL ARTICULO 43 QUE ES UNA NORMA APLICABLE A TODA CLASE DE BIENES. TAMPOCO SE PUEDEN EXCEPTUAR FINCAS DEL DERECHO DE ACCESO A LA PROPIEDAD EN TRAMITE DE EJECUCIÓN DE SENTENCIA, PUES SERIA IR CONTRA LOS PROPIOS ACTOS. (Sentencia de 11 de julio de 1995.)

El Juzgado número 2 de Pamplona desestimó la demanda, pero la Audiencia Provincial revoca la anterior. En ejecución de sentencia se declaró el valor real de las fincas agrícolas, e interpuso recurso de apelación que fue desestimado.

No procede la casación. Dice el recurrente que la sentencia firme dijo que la valoración de las fincas se haría de acuerdo con el artículo 39 de la Ley de Expropiación Forzosa, pero el auto de ejecución aplicó el artículo 43 de dicha Ley. Este artículo es una norma subsidiaria que implica la previa aplicación del artículo 39 conforme a la facultad que concede el artículo 43 para evitar una valoración injusta de los bienes. El artículo 39 es el específico de las fincas rústicas, pero no elimina la norma de cierre de los sistemas de valoración de los bienes, cualquiera que sea su naturaleza que es el artículo 43. Por Page 3540 otra parte, se pretende en ejecución de sentencia que una finca, por su calificación forestal debe ser excluida de la valoración total, lo que significa ir contra los propios actos y contra la buena fe que debe presidir el ejercicio de los derechos. Igualmente tampoco procede la apreciación del carácter de urbanas que se alega respecto a otras fincas, objeto del derecho de acceso, ya que las sentencias firmes no pueden modificarse en fase de ejecución, porque lo contrario supondría una vulneración del artículo 24.1 de la Constitución y una modificación retroactiva, contradictoria con los principios que rigen el proceso civil. Lo contrario sería permitir una vulneración de la doctrina que prohibe ir contra los propios actos.

EXTINCIÓN DE ARRENDAMIENTO

-EL ARTICULO 13 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS ESTABLECE LA EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO AL CONSOLIDARSE EL DOMINIO, PUDIENDO EJERCITAR EL DESAHUCIO DEL ARRENDATARIO UNA VEZ EXTINGUIDO EL AÑO AGRÍCOLA EN CURSO. (Sentencia de 18 de noviembre de 1995.)

El Juzgado número 1 de Puertollano estimó la demanda y la Audiencia Provincial confirmó la anterior.

No se admite la casación. La arrendadora era titular fiduciaria de las fincas, que adquirió por herencia de su esposo y falleció en 1988, siendo herederos fideicomisarios sus sobrinos, habiendo arrendado aquélla las fincas a los demandados. Se da por extinguido el arrendamiento, no por denegación de prórroga, sino por extinción del arrendamiento, facultándose a quien consolida el dominio para instar el desahucio frente al arrendatario, una vez transcurrido el año agrícola en curso. Incluso, prescindiendo de la calificación jurídica de fideicomiso de residuo de la figura establecida en el testamento, precisamente la no limitación de la posibilidad de disponer «intervivos», paliaría la dificultad que surgiría del artículo 12.1 LAR para concertar arrendamientos, pero un contrato de arrendamiento no desvirtúa los derechos de quienes ostentan expectativas sucesorias sobre los bienes arrendados, sino que, por el contrario, han de incluirse estos derechos en la fórmula amplia de «otros derechos análogos de goce» que el artículo 13 de la Ley prevé, por lo que produce el efecto de consolidación del dominio en las personas designadas como herederos para el caso de que subsistan bienes a la muerte de la arrendadora, adquiriendo la condición de arrendadores durante el año agrícola y de ahí su legitimación para ejercitar la acción judicial correspondiente y, en consecuencia, pasado el año, se considera extinguido el arrendamiento. No es necesario el requerimiento, ya que no se basa la extinción en la finalización del plazo fijado para el arrendamiento, lo que hubiera permitido las prórrogas de los artículos 25 y 26, sino la extinción por consolidación del dominio con otros derechos de goce que regula el artículo 13 LAR que no exige requerimiento alguno.Page 3541

Arrendamientos urbanos
DESAHUCIO

-EL ARRENDAMIENTO DE UN LOCAL SITUADO DENTRO DE UN PARQUE DE ATRACCIONES PARA EJERCER UNA ACTIVIDAD COMPLEMENTARIA DEL MISMO, NO ESTA SOMETIDO A LA LEGISLACIÓN ARRENDATICIA SINO AL CÓDIGO CIVIL. (Sentencia de 4 de octubre de 1995.)

El Juzgado número 33 de Madrid desestimó la demanda y la apelación fue rechazada.

Triunfa la casación. En enero de 1989 se arrendó un local, dentro del Parque de Atracciones de Madrid, por el plazo de un año, y transcurrido éste se interpuso demanda para dar por resuelto el contrato por expiración de plazo, pero el demandado opuso que el contrato era de local de negocio y, por tanto, sujeto a prórroga forzosa, que es la tesis que acogieron tanto el Juzgado como la Audiencia Provincial. El recurrente dice que el contrato está excluido de la legislación arrendaticia y sometida al Código Civil, por cuanto el arrendatario no explota con establecimiento abierto y con carácter autónomo su propia industria, sino que lo hace subordinado a la industria global que lleva la recurrente en el Parque de Atracciones de la Casa de Campo de Madrid, en virtud de concesión administrativa del Ayuntamiento, debiendo ajustarse al pliego de condiciones que rigió el concurso para adjudicar la concesión. Todo ello implica para el arrendatario limitaciones esenciales, no sólo en cuanto a su destino sino también en cuanto a precios, horarios, personal, etc., constituyendo una actividad complementaria de la industria mayor que es el Parque de Atracciones. Esta Sala tiene declarado que en esta clase de arrendamientos sin autonomía, en cuanto a su destino y clientela, que no rige la legislación arrendaticia sino el Código Civil (sentencia de 25 de mayo de 1992 y otras), siendo ésta la situación del caso de autos.

NULIDAD DE CONTRATO

-EL CONTRATO POR EL QUE SE PACTO UNA INDEMNIZACIÓN PARA DESALOJAR EL LOCAL A PESAR DE QUE EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO SE HABÍA ESTIPULADO QUE EN EL CASO DE ENAJENACIÓN DE LA FINCA...

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