Arrendamiento de viviendas y el registro de la propiedad

Autor:Daniel Loscertales Fuertes
Cargo:Abogado. Presidente consejo editorial SEPIN
Páginas:43-47
RESUMEN

La necesidad de modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos resultaba patente, especialmente en lo que a la fecha de firma del contrato, dadas las diferencias que se hacen entre contratos firmados antes o después de la Ley 4/2013. No obstante la reforma realizada, todavía siguen existiendo algunas cuestiones que generan un clima de inseguridad para los arrendatarios. PALABRAS CLAVE: Arrendamiento, ... (ver resumen completo)

 
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En su momento tuve el honor de ser llamado por el Ministerio de Fomento para formar parte de la Comisión que preparase una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994. Acepté, como es lógico, aunque propuse que se hicieran un nuevo Texto Refundido, a fin de evitar, como está sucediendo ahora mismo, que la fecha del contrato sea determinante para muchas cuestiones trascendentes, entre ellas, por ejemplo, la causas de resolución, toda vez que consideraba y sigo opinando lo mismo, es decir, que no pueden existir respuestas diferencias a estos efectos por haber firmado el contrato antes o después de la Ley 4/2013. Presenté un proyecto completo, pero se consideró excesivo, pues ello llevaba a una discusión más compleja y se quería hacer la reforma en breve plazo.

Pues bien, desechada esa propuesta, sigo considerando que en la Ley 4/2013 hay algunas cosas que atentan directamente a los derechos del arrendatario de vivienda, La verdad es que, dejando aparte otros temas, mi desacuerdo fue completo con un tema tan importante como el Registro de la Propiedad, pues, a pesar de comprender mis razonamientos por los responsables ministeriales de Fomento, al parecer no era momento de entrar en “choques” con el Ministerio de Justicia, que es quien impuso la redacción actual.

El tema fundamental de mi protesta, que la he seguido manteniendo ante los sucesivos representantes de los citados Ministerios, es sobre la "indefensión" del arrendatario en los preceptos que a continuación se indican, añadiendo después de cada uno de ellos los motivos de mi rechazo a dichas modificaciones.

Tengo que hacer una advertencia, en el sentido de que casi todo lo que figura en estos comentarios, por lo menos en su esencia, figura en el Libro sobre Arrendamientos Urbanos (9ª Edición) del que soy autor, por lo que seguramente algún lector conocerá mi postura al respecto.

Art. 7.2.. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre finca urbana, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Es una reiteración casi innecesaria, pues ello ya era posible a partir de la reforma de la Ley Hipotecaria por el Real Decreto 297/1996, cumpliendo las previsiones de la Ley 29/1994.

En la Disposición Adicional Segunda de la Ley 4/2013 se hace constar que habrá reforma de la Ley Hipotecaria en el plazo de seis meses, en especial en lo concerniente a las condiciones de cancelación de la inscripción de los arrendamientos y a la modificación de los aranceles notariales y registrales aplicables, pero lo cierto es que ello no añadía nada importante y por las razones que nadie sabe ese "anuncio" no se ha cumplido y los arrendamientos urbanos se pueden inscribir a tenor del citado RD 297/1996, quizás afortunadamente.

Art. 13.1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendatario quedara resuelto por el ejercicio de un derecho convencional, de apertura de una sustitución fideicomisaria o enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de Sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Aquí es donde considero que el perjuicio para el arrendatario es inadmisible y no se entiende la reforma de la Ley 4/2013, pues hasta ese momento el adjudicatario por cualquiera de los supuestos contemplados en el precepto tenían que esperar al término del plazo contemplado en el art. 9 de CINCO AÑOS, que ahora solo es de tres.

Es decir, no solamente se ha bajado el plazo del arrendamiento de viviendas (algo sustancial para cualquier familia) sino que, además, el nuevo titular puede resolver el contrato aunque ese plazo menor no se haya cumplido. Y entonces surgen...

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