El arrendamiento de viviendas de protección oficial

AutorMiguel E. Rivero Rodríguez
Páginas74-84

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El contrato de arrendamiento de cosas se perfila en nuestro Código Civil, y así lo recogen los catedráticos Luís Diez-Picazo y Antonio Gullón, como contrato que se perfecciona por el simple consentimiento de las partes, (consensual); que supone un intercambio de atribuciones patrimoniales, (oneroso y conmutativo); donde las obligaciones son recíprocas para ambas partes, (bilateral y sinalagmático); y que engendra una relación obligatoria cuya ejecución se extiende a lo largo de un período de tiempo, y que es por ello mismo duradera, (de tracto sucesivo).

Dentro de este contexto general del arrendamiento de cosas, el de viviendas de protección oficial exige, de conformidad con el artículo primero del Real Decreto de diez de noviembre de mil novecientos setenta y ocho, que desarrolla el Real Decreto-Ley de treinta y uno de octubre del mismo año, que la vivienda se destine a domicilio habitual y permanente, que su superficie útil máxima no exceda de los noventa metros cuadrados, que cumpla los requisitos que se exigen en el citado Real Decreto y en las disposiciones que lo desarrollan, y que haya sido calificada como tal vivienda de protección oficial.

Estas viviendas por tanto, tienen una normativa específica que las distingue de cualquier otro tipo de viviendas, y esto ha de ser así dado el carácter social que impregna a las mismas. No obstante su carácter y especificidad gozan, en parte, de la protección que en determinados aspectos les brindan tanto la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), como el Cogido Civil y otras normas.

I El contrato y la legislación vigente en materia de arrendamientos de viviendas de protección oficial

En el Art. 124 del Reglamento de 24 de julio de 1968 para la aplicación de la Ley sobre Viviendas de Protección Oficial, se determina que el objeto de los arrendamientos será únicamente las viviendas y los anejos y servicios que expresamente se destinan como tales en la Cédula de Calificación Definitiva, prohibiéndose por tanto:

  1. El arrendamiento de viviendas provistas, en todo o en parte, de mobiliario, menaje de la casa u otros bienes muebles, incluso bajo la forma de con trato independiente al de arrendamiento y aunque uno y otro contrato se otorguen por personas distintas.

  2. El arrendamiento conjunto de viviendas y local de negocio o de cualquier otro bien inmueble o ser vicio que no haya sido incluido en la Cédula de Cali ficación Definitiva como anejo a aquella.

    El contrato de arrendamiento de este tipo de viviendas deberá incluir, -Art. 13 del R.D. de 10-11-78-, determinadas cláusulas que, establecidas por Orden Ministerial de 26 de enero de 1979 (Art. 1), son las siguientes:

    1. Que la vivienda objeto del contrato está sujeto a las prohibiciones y limitaciones derivadas del régi men de viviendas de protección oficial del Real De creto-Ley 31 /1978 (R. 2419) y, demás disposiciones que lo desarrollan y, por consiguiente, que las con diciones de utilización serán las señaladas en la calificación definitiva y los precios de renta no podrán exceder de los límites establecidos.

    2. Que el arrendador se obliga a entregar las llaves de la vivienda en el plazo máximo de tres meses contados desde la concesión de la calificación defi nitiva, o desde la fecha del contrato, si fuera poste rior, salvo que dicho plazo sea prorrogado por el organismo competente.

    3. Que el arrendatario se obliga a ocupar la vivien da en el plazo máximo de tres meses a partir de la entrega de llaves, salvo que medie justa causa.

    4. Que el arrendador se obliga a poner a disposi ción del arrendatario un ejemplar del contrato, debi damente visado.

    Junto a estas cláusulas, Padilla Campos y Rodríguez y Rodríguez Acuña, incluyen las que pasamos a exponer y que comprenden toda la casuística digna de ser considerada en un contrato, aunque su inclusión es discrecional.

  3. El piso se arrienda para ser destinado única y exclusivamente a vivienda del arrendatario, por lo que éste lo declarará como su domicilio para todos los efectos del contrato.

    La vivienda no podrá ser objeto de contrato de subarriendo o cesión de uso total o parcial, por lo que el incumplimiento de esta prohibición supondrá la inmediata resolución del contrato.Page 75

  4. El contrato tendrá un período de duración de un año. La renta será satisfecha por mensualidades an ticipadas, en los cinco primeros días de cada mes, en el domicilio del propietario, sin que puedan pre valecer, en contra de tal obligación, las facilidades de cobro a domicilio que establezca la propiedad.

  5. El inquilino declara expresamente que cumplirá lo dispuesto en las Ordenanzas Municipales, que dando prohibida la colocación de rótulos o anun cios, de la clase que fueren, en fachada o portal.

  6. El arrendador entrega la vivienda al inquilino li bre de mobiliarios y enseres.

  7. Dentro de las 48 horas siguientes a la entrega de llaves, el arrendatario dará cuenta al propietario de cualquier defecto observado para su reparación.

  8. El inquilino deberá dar cuenta inmediata de cualquier accidente o avería que afecte al piso arrendado, siendo responsable de los perjuicios que se ocasionen por retrasos a sus avisos. El pro pietario se reserva el derecho a realizar todas las re paraciones necesarias, bien sea con sus medios propios o con otros medios. El arrendatario autoriza la entrada durante las horas del día, y si la gravedad del accidente o avería lo requiere, de la noche, al arrendador o a las personas que él designe, para efectuar las obras necesarias.

    El arrendador o el arrendatario abonará el coste de reparación de estas averías, según lo que disponga, para cada caso concreto, la legislación vigente, siendo en todo caso de cuenta del arrendatario las reparaciones de las instalaciones de alumbrado, enchufes, persianas, cisternas, griferías, llaves y demás válvulas. 7.Transcurrido el plazo contractual, cuando el arrendatario decida dar por finalizada la vigencia del arrendamiento, deberá notificarlo al arrendador con un mes de antelación. Si ese día el arrendatario no dejara a libre disposición del propietario el piso objeto del contrato, el arrendador podrá optar entre exigir el desalojo del mismo, o entender que conti núa la plena vigencia del pacto. La entrega de las lla ves del piso se hará en el domicilio del propietario. Se realizará una visita al piso acreditándose por es crito la entrega de llaves y el estado en que es devuelto, a fin de determinar las indemnizaciones que, en su caso, procedan por daños existentes en el mismo.

  9. El arrendatario entregará en el acto de la firma del contrato una cantidad por fianza, para cubrir las responsabilidades a que se refiere el Decreto de 11 de marzo de 1949, así como una mensualidad para ser aplicada al pago de renta del primer mes.

    Arrendatario y arrendador se comprometen a abonarse y devolverse, respectivamente, las cantidades necesarias, a fin de que en todo momento la fianza se corresponda con la renta revisada.

  10. El arrendatario declara bajo su responsabilidad que no es arrendatario ni usuario de ninguna otra vi vienda de protección oficial.

  11. El inquilino se compromete a mantener la vi vienda en buen estado de conservación, policía e higiene, en la forma y medida en que tal obligación le sea imputable de acuerdo con la normativa vigen te.

  12. La renta fijada anualmente se determinará de acuerdo con los preceptos legales que así lo establezcan.

  13. La renta será revisada en más o en menos bia- nualmente a partir de la fecha del contrato, según la variación porcentual experimentada en ese perío do, por el índice del subgrupo 3.1. "Viviendas en al quiler", publicado por el Instituto Nacional de Esta dística.

    A partir de la fecha en que la vivienda objeto del contrato pase a ser vivienda libre, la renta será revisada anualmente, en más o en menos, de acuerdo con las variaciones del índice General de Precios del Consumo. Se utilizarán los índices del Instituto Nacional de Estadística u Organismo que en su caso le sustituya. Si dejaran de publicarse estos índices, se acudirá, para la revisión prevista en el párrafo anterior, a otras publicaciones o datos que recojan las variaciones del quebranto monetario. Igualmente podrá utilizarse certificación que al efecto expida dicho Organismo.

  14. Los suministros de electricidad, fuerza, agua, gas, teléfono, y cualquier otro similar que el inquilino disfrute y satisfaga la propiedad, serán de cuenta del arrendatario.

    Después de ratificarse en el contenido de las cláusulas del contrato, los mismos serán firmados por duplicado, a la fecha que figure en el impreso oficial correspondiente.

    Se hace notar, por último, que estas cláusulas pueden ser aplicables a las viviendas de protección oficial, y que en virtud del Real Decreto de 10 de noviembre de 1978 (arts. 13 y 56.4). Orden de 26 de enero de 1979, ambos ya citados, y en el Reglamento de 24 de julio de 1968, las cláusulas señaladas con los núms. 1, 3, 4, 6, 9, 10 y 12 han de figurar como obligatorias en el contrato.

    El régimen actualmente vigente para las viviendas de protección oficial está regulado por el citado Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre, que es desarrollado por el también citado Real Decreto 3148/ 1978, de 10 de noviembre.Page 76

    No obstante este régimen de carácter general, debe tenerse en cuenta la existencia de otras viviendas que construidas al amparo de...

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