El arrendamiento urbano de vivienda y sus efectos respecto a terceros a partir de la ley 4/2013, de 4 de junio, de 'medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas'

Autor:Elena Bellod Fernández de Palencia
Cargo:Profesora Titular de Derecho civil. Universidad Zaragoza
Páginas:3319-3349
RESUMEN

La reforma de la LAU, como señala la Exposición de Motivos de la Ley 4/2013, de 4 de junio, tiene como objeto flexibilizar e incentivar el mercado de alquiler; para ello, el legislador ha potenciado la protección del arrendador, fundamentalmente a través de la reducción de la duración del arrendamiento y de las prórrogas tácitas y la de algunos terceros titulares registrales, a través del... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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I Introducción

La Ley 4/2013, de 4 de junio, de «Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas», modifica en profundidad el articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, apreciando, entre otras, la preocupación del legislador de someter el régimen de arrendamiento de viviendas al general establecido por el sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario, en particular sus efectos frente a terceros.

El legislador es consciente de la preocupación de los adquirentes de derechos de la finca arrendada, de saber si la misma está efectivamente arrendada o no, por lo que entiende que el otorgamiento en documento público y posterior

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inscripción en el Registro de la Propiedad del contrato de arrendamiento es una medida de seguridad preventiva que mantiene en detrimento de tercero el derecho del arrendatario, cuya naturaleza jurídica, cercana a la real, tanto por el contenido del derecho como por su eficacia erga omnes, hace posible su publicidad registral.

Así, la Exposición de Motivos señala:

«... Los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no pueden surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho...el tercero adquirente de una vivienda que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la LH, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito...».

Parece ser voluntad del legislador que el arrendamiento no inscrito no produzca efecto frente a aquellos que, no siendo parte en el contrato de arrendamiento, son titulares registrales de derechos sobre la vivienda arrendada, sean o no terceros hipotecarios.

Y en la línea apuntada el nuevo artículo 7, 2 Ley de Arrendamientos Urbanos dispone:

«En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.

Literalmente puede entenderse que el arrendamiento para que surta efecto respecto al tercero, titular registral de un derecho real que recaiga sobre la finca arrendada, ha de estar inscrito en el Registro de la Propiedad.

Por otro lado, el artículo 9. 2 señala:

«Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 LH».

Es decir, el adquirente de la vivienda arrendada, aunque sea tercero hipotecario, tiene obligación de soportar las prórrogas a las que tenga derecho el arrendatario, una vez inscrito el arrendamiento. La norma no señala cuando ha de estar inscrito el arrendamiento, por lo que en principio podría entenderse que puede darse antes o después de la inscripción del nuevo adquirente, tercero hipotecario.

Sin embargo, la Ley al tratar en concreto la enajenación de la vivienda arrendada establece que si la finca está inscrita, para que el arrendamiento afecte

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al tercero hipotecario, será necesario que aquel esté inscrito con anterioridad a la transmisión de la finca, así el artículo 14.1, señala:

«El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, solo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

Por el contrario, si la finca no está inscrita, se aplica lo dispuesto en el Código Civil: «la venta quita renta», así el artículo 14.2:

«Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir... Al vendedor que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen».

A su vez el artículo 1571 Código Civil señala:

«El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria».

De la lectura de los citados preceptos se plantean las siguientes cuestiones:

  1. ¿A qué terceros se refiere la ley?;

  2. ¿Cuándo el arrendamiento debe ser soportado por los titulares de derechos que recaigan sobre la vivienda arrendada?;

  3. ¿Cuando los titulares de los derechos que recaen sobre la vivienda arrendada no se subrogan en los derechos y obligaciones del arrendador?

II Terceros

En los preceptos señalados el legislador determina los efectos del arrendamiento respecto a terceros, es decir, sujetos, que no son parte en el contrato de arrendamiento; distinguiendo del tercero titular registral, del tercero, que además es tercero hipotecario

La Exposición de Motivos de la Ley 4/2013 de 4 de junio de «Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas» hace referencia al efecto de los arrendamientos no inscritos respecto a terceros adquirentes

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que inscriben su derecho y respecto a terceros adquirentes de la vivienda que son terceros hipotecarios.

El artículo 7.2, establece el principio general de que para que el arrendamiento tenga efecto respecto a terceros ha de estar inscrito, sin hacer distinción, ni exigir, que el titular registral sea tercero hipotecario. En tema de enajenación de la vivienda arrendada, los artículos 9.2 y 14.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se refieren única y exclusivamente al tercero hipotecario. Distingamos las diferentes categorías de tercero

1. Tercero civil

El artículo 1257 del Código Civil, señala que los contratos solo producen efecto respecto a las partes o en su caso, a sus herederos; en su virtud, entenderemos por tercero civil a aquel que no es parte del contrato. Por lo que en tema de arrendamiento de vivienda será tercero el que no es parte en el mismo; será pues, todo aquel que no sea arrendador, ni arrendatario. A su vez, puede ser o no totalmente ajeno a la vivienda arrendada, lo será si no es titular de ningún derecho subjetivo que recaiga sobre aquella, y no lo será en caso contrario.

2. Tercero civil y titular registral

El tercero civil del contrato de arrendamiento puede ser titular de un derecho inscribible en el Registro de la Propiedad que recaiga sobre la finca arrendada. Por el carácter declarativo de la inscripción registral, salvo excepciones, la inscripción del derecho es voluntaria, lo que supone que no siempre estos derechos aparecen registrados; cuando lo estén, el tercero civil será también titular registral.

Así las cosas, el tercero-titular registral, es adquirente no arrendatario, a título oneroso o gratuito, de buena o mala fe, de un derecho sobre la vivienda arrendada, que inscribe en el Registro de la Propiedad.

Puede tratarse de cualquier derecho real inscribible: propiedad, usufructo, hipoteca... O aquellos que tienen vocación de derecho real sin serlo como el derecho de retracto, opción, el embargo o el propio arrendamiento.

Si lo que se adquiere a título gratuito u oneroso, es la propiedad de la vivienda arrendada, el vendedor puede tenerla inscrita o no. Si no la tiene, el comprador, en su caso, procederá a la inmatriculación de la misma. Si la finca está inscrita, y se adquiere su propiedad, en la adquisición debe fallar alguno de los requisitos exigidos por el artículo 34 Ley Hipotecaria ya que partimos de que el adquirente no es tercero hipotecario.

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En todos estos supuestos, en los que el tercero es titular registral de un derecho que recae sobre la vivienda arrendada, la fe pública registral les protege con la presunción iuris tantum de exactitud, de legitimación procesal, posesión y demás principios hipotecarios.

3. Tercero hipotecario

Cuando el tercero, titular registral reúne los requisitos del artículo 34 Ley Hipotecaria estamos ante la figura del tercero hipotecario. Ha de adquirir de buena fe, a título oneroso, de titular registral que según el Registro pueda transmitir el dominio, inscribiendo su adquisición.

El efecto de la fe pública registral en relación al tercero hipotecario consiste en mantenerlo en su adquisición en los términos resultantes en el Registro, aunque el transmitente no tenga facultades para transmitirlo por causas que no consten en aquel.

En relación al tema que nos ocupa, el tercero hipotecario sería el comprador, no arrendatario, que adquiere la vivienda arrendada al vendedor-titular registral (arrendador o no), sin facultades para disponer de la misma por circunstancias que no constan en el Registro. Se trata de una adquisición a non domino por la que al comprador se le mantendrá en la propiedad de la vivienda en los términos publicados en el Registro aunque se resuelva o anule el derecho del...

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