La incorporación del arrendamiento al marco de seguridad jurídica

Autor:Antoni Bosch i Carrera
Cargo:Notario de Barcelona
Páginas:28-34
 
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La Ley 4/2013, de 4 de junio, establece un conjunto de reformas para la flexibilización y el fomento del mercado de alquiler de viviendas. Con el objetivo político y social de aumentar la demanda y la oferta de alquiler, la Ley establece una serie de medidas para lograr «la necesaria dinamización del mismo» (Exposición de Motivos). Se enmarcan dentro de las reformas que el Gobierno de España y el Congreso de los Diputados están emprendiendo con el objeto de dinamizar la situación económica del país. Tradicionalmente, en España, el acceso a la vivienda se ha producido con la incorporación de los ciudadanos al régimen de la propiedad. A ello han contribuido singularmente el Notariado y el Registro de la Propiedad, pues han dotado el sistema de acceso a la propiedad de fiabilidad, estabilidad a unos costes razonables y eficacia.

Se ha garantizado el derecho constitucional de acceso a la vivienda con un sistema que asegura la protección de los adquirentes a la vez que protege el mercado de transacciones. Los acreedores están seguros de sus créditos, perfectamente documentados e inscritos, y los propietarios están plenamente protegidos de sus derechos en España. Esto es gracias —y estamos orgullosos de decirlo— a la seguridad jurídica que el Notariado y el Registro aportan al tráfico inmobiliario.

Hoy en día, y a las alturas de la crisis en la que nos hallamos, el sistema judicial de ejecución de créditos garantizados con hipoteca ha planteado dudas importantes en orden a la protección del crédito territorial, que es una de las funciones del sistema institucional español. Incluso la declaración de cláusulas como abusivas por parte de los tribunales ha añadido mayor incertidumbre —si cabe— en el proceso de ejecución de préstamos y créditos. Frente a todos estos problemas sociales y económicos, que al final se concentran en problemas de seguridad jurídica, los pilares del sistema, es decir, la intervención notarial y la inscripción en el Registro, están fuera de dudas. En tiempos en que la crisis arrecia, nuestro sistema de seguridad preventiva obtiene una nota respetable y vadea las olas con entereza. La seguridad jurídica no solo es un principio constitucional: es un elemento básico de mercado. Recientemente, el historiador Ferguson (La gran degeneración, Debate, 2013) se preguntaba por qué unas sociedades progresan y otras no lo hacen o lo hacen más lentamente. Citaba los trabajos sobre el África moderna de Paul Collier; los de Hernando de Soto, el economista peruano, y el grupo de acadé-

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micos que capitanea Andrei Shleifer al abordar el estudio comparado de los sistemas legales desde una perspectiva económica. La conclusión es que lo importante son las instituciones, pero —y esto es importante— las que funcionan bien, no las disfuncionales (De Soto). En mi opinión, el hecho de que los arrendamientos se incorporen al sistema de seguridad preventiva tendrá unos efectos muy positivos para la economía nacional y para la seguridad jurídica. El problema no es el coste, sino que nuestro sistema funcione bien y de forma ágil para dar seguridad jurídica al derecho de arrendamiento a un precio razonable. Este es el reto.

El problema no es el coste, sino que nuestro sistema funcione bien y de forma ágil para dar seguridad jurídica al derecho de arrendamiento a un precio razonable. Este es el reto

En España, uno de los fenómenos sociales y económicos más importantes que se produce a partir de los años sesenta del siglo XX es el acceso masivo de la población a viviendas en propiedad —sobre todo en núcleos urbanos— fruto de la inmigración del campo a la ciudad provocada por la industrialización del país. Dicho acceso a la propiedad tuvo como eje la escritura pública y la inscripción en el Registro la Propiedad. Estos dos actos jurídicos dotaron el derecho de acceso a la vivienda de garantía, efectividad y estabilidad. Buena prueba de ello es que la vivienda se fue convirtiendo, a partir de la entrada en el euro, en un «objeto de deseo» del mundo inversor y financiero.

La seguridad jurídica a partir de los años noventa experimentó un desarrollo importante, con una incorporación temprana del Notariado y los registros a las nuevas tecnologías y sobre la base de la intercomunicación de notarías y registros en orden a la comunicación y traslado de los documentos a través de la red. Se trataba de incorporar la inmediatez que las tecnologías aportan para garantizar solidez a los adquirentes de fincas frente a posibles dobles ventas, hipotecas y embargos de última hora.

A partir del año 2010, se observa un cambio de tendencia en los hábitos y preferencias de los españoles en orden al acceso a la vivienda. Se ha pasado de un acceso muy mayoritario en propiedad a una mayor dinamización del mercado de alquiler residencial. Resulta muy elocuente la Exposición de Motivos de la Ley 4/2013 cuando indica que, en España, «el porcentaje de población que habita en una vivienda en alquiler se encuentra apenas en el 17 %, frente a la media de la Unión Europea, que está muy próxima al 30 %». Se reforma la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y se incorporan los mecanismos de protección y seguridad propios del mercado inmobiliario en régimen de propiedad. La Exposición de Motivos habla por sí sola: «Es preciso norma-lizar el régimen jurídico del arrendamiento de viviendas para que la protección de los derechos, tanto del arrendador como del arrendatario, no se consiga a costa de la seguridad del tráfico jurídico, como sucede en la actualidad. La consecución de esta finalidad exige que el arrendamiento de viviendas regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, se someta al régimen general establecido por nuestro sistema de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario [...]. Todo ello sin mengua alguna de los derechos ni del arrendador ni del arrendatario».

El legislador reconoce que el mecanismo de seguridad preventiva en el mercado de propiedad es exitoso, merece el apoyo legal, y dotar de seguridad el mercado de alquiler de viviendas solo puede ser beneficioso para propietarios y arrendatarios. La meta es muy ambiciosa, pero los obstáculos no son menores: reti-cencias de los propietarios, crítica de ser una reforma «burocrática» siempre desacreditada, los problemas anejos a la obtención de la posesión en casos de resolución contractual, un mercado muy fragmentado con millones de operadores, una concepción de que la seguridad jurídica es «cara»... Las ventajas de dar certidumbre y seguridad al arrendamiento van a tener un efecto dinamizador para la economía, de la misma manera que en el siglo XIX la titulización pública y la inscripción registral dinamizaron la economía del pasado siglo. Son problemas que exigen mucha imaginación y criterio. Esta Ley puede ser el inicio del camino.

Las ventajas de dar certidumbre y seguridad al arrendamiento van a tener un efecto dinamizador para la economía. Esta Ley puede ser el inicio del camino

Antes de entrar en el comentario de los preceptos que afectan a los aspectos notariales y registrales, es preciso hacer dos acotaciones. La primera es temporal. Así, con arreglo a la DT 1.ª, los contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 4/2013 (el 6 de junio) continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación. La nueva regulación no tiene efectos retroactivos. La segunda acotación es doctrinal. Se ha discutido hasta la saciedad si el derecho de arrendamiento es un derecho real o personal. No voy a exponer los argumentos que sobre esta materia existen. La nueva Ley parte de la distinción entre arrendamientos inscritos y no inscritos, y se deja de disquisiciones teóricas. Podemos seguir preguntándonos sobre si el arrendamiento es un derecho real o personal. Podemos. Pero es evidente que el arrendamiento inscrito produce una serie de efectos superiores y de mayor eficacia que el no inscrito. Esta es la distinción relevante, a mi juicio, sobre el carácter de los arrendamientos.

1. El contrato de arrendamiento se acoge con reservas al principio civil de libertad de pactos

Los arrendamientos civiles se regirán por la Ley de Arrendamientos Urbanos de forma imperativa solo en las cuestio-

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nes reguladas en los títulos I y IV. Ambos títulos son parcos. El Título I se refiere al ámbito de la Ley. Así, contiene definiciones sobre qué tipo de arrendamientos regula y cuáles están excluidos de la norma. El precepto importante es el art. 4, que ha sido objeto de una reforma importante, como veremos. El Título IV es imperativo y se refiere a las fianzas y la forma del contrato.

Ha dejado de ser imperativo el Título V, referido a los procesos, por la sencilla razón de estar previsto el pacto de sumisión a mediación o arbitraje, como establece el art. 4.5. Con esta mención, se expresa la intención del legislador de iniciar una desjudicialización de los procesos arrendaticios. Se siguen las recomendaciones internacionales, así como de buena parte de la doctrina española, al buscar soluciones alternativas al proceso judicial.

La reforma civil más importante en cuanto al ámbito del contrato de arrendamiento de vivienda la supone la reforma del art. 4, al eliminar parte de la fuerza imperativa a la Ley de Arrendamientos Urbanos en beneficio de los «pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes» (art. 4.2). Solo el Título I, de disposiciones generales, y el Título IV, sobre fianza y formalización, son...

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