El arrendamiento en el marco del derecho a la vivienda

Autor:Sofía de Salas Murillo
Páginas:263-287
 
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CAPÍTULO IX
EL ARRENDAMIENTO EN EL MARCO
DEL DERECHO A LA VIVIENDA
Sofía DE SALAS MURILLO
SUMARIO: I. INTRODUCCIÓN.—II. PRESENCIA DE LA FIGURA DEL ARRENDAMIEN-
TO EN LAS POLÍTICAS PÚBLICAS.—III. TENDENCIAS LEGISLATIVAS EN LA
REGULACIÓN DEL CONTRATO.—IV. DOS EJEMPLOS DE UTILIDAD DEL ARREN-
DAMIENTO EN UN MERCADO INMOBILIARIO EN CRISIS.—BIBLIOGRAFÍA.
I. INTRODUCCIÓN
Son muchos los indicadores del creciente protagonismo del arrenda-
miento en el marco de la política social de vivienda. Uno de ellos, el hecho
de que el primer objetivo político en la f jación de las líneas estructurales
del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 (RD 2066/2008,
de 12 de diciembre) sea el de «1. Garantizar a todas las familias y ciuda-
danos la libertad de elegir el modelo de acceso a la vivienda que mejor
se adapte a sus circunstancias, preferencias, necesidades o capacidad
económica, estableciendo que el alquiler sea posible para los mismos
niveles de nidos para el acceso a la propiedad», junto con el de «7.
Alentar la participación e implicación de los ayuntamientos en el Plan
de Vivienda, contribuyendo, entre otros aspectos, con... la potenciación
de las actuaciones prioritarias de urbanización de suelo con destino a la
construcción preferente de viviendas protegidas en alquiler».
En este mismo sentido, cabe citar la reciente aprobación de la Pro-
posición no de Ley para impulsar la creación de un gran parque de
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viviendas de alquiler a precios asequibles, mediante sistemas de cola-
boración público-privada 1.
Con independencia de su papel como instrumento al servicio de la
política social de vivienda, lo cierto es que la legislación sobre arren-
damientos tiene una importancia social y económica innegable y en ese
sentido ref eja, como pocos sectores, la evolución social, y ocupa un
lugar preferente en las preocupaciones del legislador.
Quizá movida por ese sesgo social, la legislación española en materia
de arrendamientos presenta cierto carácter pendular. Como es sabido,
la normativa proteccionista de las Leyes de 1946 y 1964, caracterizada
por la congelación de rentas, prórrogas forzosas y subrogaciones, re-
trajo a los propietarios de inmuebles urbanos de celebrar contratos de
arrendamientos, lo que llevó al RDL 2/1985 a excluir aquel régimen
proteccionista para los contratos celebrados a partir de su entrada en
vigor. Semejante tensión normativa entre normas antagónicas intentó
solucionarse mediante la vigente LAU de 1994, cuyo texto, aparte de
contener un detallado régimen para los contratos concertados antes de
su entrada en vigor y, sobre todo, para los celebrados antes de la del
citado RDL 2/1985, vuelve a escorar su posición hacia la protección del
inquilino.
La Ley de 1994 no consiguió, al menos en términos absolutos, conso-
lidar un auténtico y fuerte parque de alquiler, entre otras cosas, por la dif -
cultad que durante estos años ha seguido presentando el cobro de la renta,
que ha disuadido en importante medida a los potenciales arrendadores
(propietarios, usufructuarios, etc.) 2. Por eso, y porque el relanzamiento
de la f gura pasa por la protección o el fortalecimiento de la postura del
arrendador, se está produciendo un cambio legislativo y judicial que hace
que el movimiento pendular siga su curso: Leyes de 1946-1964, pro-arren-
datario; RDL 2/1985, pro-arrendador; Ley de 1994, en postura templada,
pro-arrendatario; reformas aprobadas en 2009, pro-arrendador. De hecho,
el impulso al mercado del alquiler en España que persigue la Ley 19/2009,
de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del
alquiler y de la e ciencia energética de los edi cios 3, se traduce en una
1 Proposición no de Ley 162/000457, procedente del Grupo Parlamentario catalán (Conver-
gencia i Unió); Boletín O cial de las Cortes Generales, Congreso de los Diputados, núm. D-260,
de 25 de septiembre de 2009.
2 Las estadísticas publicadas anualmente por el INE —http://www.ine.es/jaxi/tabla.do— son
elocuentes: en el año 2008, de las 28.409 sentencias dictadas sobre arrendamientos de vivienda,
25.970 tenían por objeto demandas relativas a falta de pago de la renta o la f anza, de las cuales
un 93,35 por 100 estimaron totalmente la demanda, un 3,08 por 100 parcialmente, y un 3,57 por
100 la desestimaron.
3 Esta Ley procede del Proyecto de Ley de medidas de fomento del alquiler de viviendas
y la ef ciencia energética de los edif cios (121/000016) y la Proposición de Ley Orgánica de
7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en orden a una mayor agilidad de los desahucios por falta
de pago, y de ayuda a situaciones de alta vulnerabilidad social (122/000010); cfr. Boletín O cial
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