Arrendamiento, hipoteca y Registro de la Propiedad

AutorPurificación Pujol Capilla
CargoAbogada
Páginas393-410
Introducción

La importancia social del arrendamiento de inmuebles para uso de vivienda ha ido en aumento en los últimos decenios: la emigración hacia las grandes ciudades, el encarecimiento progresivo de la vivienda y la escasez de las mismas en relación a la demanda, entre otras causas, han dado lugar a un problema social grave que nuestro Derecho intenta regular de manera que, dando un paso más allá de la libre contratación de las partes, intenta dar entrada en sus normas a valores superiores de justicia social.

Nuestro Código Civil apenas dedica unas pocas normas al contrato de arrendamiento y es por medio de leyes especiales como se regula casi exclusivamente esta materia.

Nuestra Constitución, en su artículo 47, proclama el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada... Norma que, como muchas otras de carácter programático, es de difícil cumplimiento, ya que la dificultad de adquisición de una vivienda, dado su elevado coste económico, la hace accesible en propiedad a muy pocas personas, por lo que la gran mayoría, en especial en las grandes urbes, viven en arriendo o se ven obligadas a constituir una hipoteca que les permite la adquisición de la vivienda de modo inmediato, pero posponiendo su pago en un muy dilatado espacio de tiempo y ocupando durante el mismo una gran parte dePage 393 su presupuesto familiar, problema que resulta agravado por los altos tipo de interés vigentes en nuestro sistema financiero.

De hecho podemos afirmar que la institución de la hipoteca ha aumentado en los últimos doce años un 800 por 100, y es hoy día un derecho real que sirve de garantía a unos activos financieros que rondan los tres billones de pesetas.

En 1977 se constituyeron 150.008 hipotecas, por un valor de 200.000 millones de pesetas.

En 1982 se constituyeron 182.913 hipotecas, por un valor de 600.000 millones de pesetas.

En 1989 se constituyeron 295.224 hipotecas, por un valor de 2.695.000.000.000 de pesetas.

Centrándonos en el problema de conjugar de manera adecuada criterios como la seguridad jurídica y la justicia, pasamos al análisis de la aportación que el Registro de la Propiedad puede hacer a través de la conveniencia o no de inscripción del arrendamiento y sus consecuencias jurídicas.

Inscribib1lidad del contrato de arrendamiento

Recordemos el texto del artículo 7 del Reglamento Hipotecario: -Conforme a lo dispuesto en el artículo segundo de la ley, no sólo deberán inscribirse los títulos en que se declare, constituya, reconozca, transmita, modifique o extinga el dominio o los derechos reales que en dichos párrafos se mencionan, sino cualesquiera otros relativos a derechos de la misma naturaleza, así como cualquier otro acto o contrato de trascendencia real que, sin tener nombre propio en derecho, modifique desde luego o en el futuro algunas de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales.-

Conforme a este artículo citado, podemos dejar de lado, a efectos de este trabajo, la problemática acerca de la naturaleza jurídica del derecho de arrendamiento si es un derecho real o personal, ya que tanto en uno como en otro caso las consecuencias del contrato, a efectos regístrales, serían las mismas y no por ser real o personal se modifica su contenido, que es en definitiva que -una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto- (art. 1.543 del Código Civil). Por consiguiente, en este negocio jurídico existe la transmisión del goce o disfrute de un bien inmueble a cambio de una contraprestación económica.

Aunque no podemos negar que parece clara la inclinación de la doctrina por considerarlo un derecho personal (a pesar del esfuerzo de los clásicos de atribuir carácter real al derecho de arrendamiento), la Ley HipotecariaPage 394 así lo concibe al regularlo específicamente en su artículo 2.5 y no quedar incluido en el 2.1 o en el 2.2.

Atendiendo al artículo 2.5 de la Ley Hipotecaria, sólo podrán inscribirse aquellos contratos de arrendamiento de bienes inmuebles.

a) Por más de seis años.

b) En los cuales se hayan anticipado las rentas de tres o más años.

c) Cuando hubiere convenio expreso entre las partes.

Autores como Beraud, Escosura o Galindo critican en este punto a la Ley Hipotecaria, por entender que condiciona arbitrariamente la inscripción de los arrendamientos. Está clara la necesidad de realizar una criba, pues no es posible la inscripción de todo arrendamiento, simplemente porque no todos requieren protección registral y que, por tanto, es necesario arbitrar unos requisitos de acceso del contrato de arrendamiento al Registro.

En el Código Civil tratan esta materia los siguientes artículos:

- Artículo 1.549: -... con relación a terceros, no surtirán efectos los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad-, de donde a sensu contrario parece que los inscritos surten efectos frente a terceros.

- Artículo 1.571: -... el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria-.

Como hemos visto con anterioridad, la Ley Hipotecaria se limita a establecer la inscribibilidad del arrendamiento en determinadas circunstancias, quedando fuera del mismo los que no cumplan los requisitos del artículo 2.5. Lo que, en principio, nos parece criticable, pues ante la pregunta ¿a quién beneficia la inscripción?, no cabe ninguna duda que la respuesta es -a todos los que en una relación arrendaticia pueden entrar en juego- y además a -los terceros-, ya que a todos ellos proporciona protección y seguridad.

La clandestinidad existente en la institución arrendaticia en la actualidad se ha demostrado perjudicial a todas luces. Prueba de ello son las numerosas sentencias del Tribunal Supremo, que, dejando a un lado jurisprudencia menor, demuestran el alto grado de conflictividad motivado por el hecho de que hoy día el contrato de arrendamiento es en su mayoría clandestino, lo que provoca gran cantidad de litigios contenciosos. En efecto, un derecho sobre cosa ajena que goza de una protección jurídica, legal y jurisprudencial, que en ocasiones va más allá de la que se atribuye a la mismísima propiedad plena (piénsese en el retracto, en la prórroga forzosa,Page 395 en la exigencia de notificaciones fehacientes, etc.), ha de ser -conocido- por todos aquellos que vayan a entrar en una relación jurídica con la cosa arrendada. De lo contrario puede dar lugar a simulaciones, fraudes, ocultaciones y, en definitiva, inseguridad ilimitada en el tráfico jurídico. Cabe citar como un pequeño muestreo:

- STS de 20 de octubre de 1975: -Que el contrato de arrendamiento de locales o tiendas celebrado entre La Unión y el Fénix Español, S. A. y Hoteles Reunidos, S. A., en virtud de la carta de 14 de febrero de 1959, es simulado y aparente y, por tanto, nulo e inexistente.-

- STS de 12 de julio de 1983: -Considerando: que en relación al contrato de arrendamiento de vivienda cuya realidad se cuestiona en la litis...-

- STS de 29 de noviembre de 1969: -El demandado negó que el actor fuese arrendatario...-

- STS de 17 de noviembre de 1989, donde se demostró en instancia que no existía arrendamiento y que fue simulado y concertado con el único objeto de frustrar los legítimos derechos de acreedores y de futuros adquirentes.

- STS de 23 de diciembre de 1988, declara que los principios de legitimación y fe pública registral, tras la publicación por el Registro de la hipoteca, viene a excluir la buena fe del arrendador y arrendatario que celebran el contrato en perjuicio del acreedor.

- Circular del Colegio Notarial de fecha 9 de abril de 1992, en la que un Notario de Barcelona comunica al Decano del Colegio Notarial que ha llegado a su conocimiento la falsificación de una escritura de su Protocolo que contiene un pretendido -contrato de arrendamiento-, lo que dio lugar a la correspondiente denuncia en el Juzgado de Guardia.

Y, por otra parte, viene al caso citar a José Manuel García García, en su Código de legislación hipotecaria, nos dice: -Al no ser ya indefinida la duración del arrendamiento, se hace más necesaria la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, para que exista publicidad de su fecha, del plazo de duración y de sus condiciones respecto a terceros, pues en otro caso se produce un sistema prehistórico de clandestinidad.-

A lo que podríamos añadir: Y de ser indefinida su duración, todavía se hace más necesaria.

Tal vez resultaría didáctico para nuestro legislador un breve vistazo a la regulación de la materia que nos ocupa en otros Derechos europeos.Page 396

Breves notas acerca de su regulación en distintos países europeos

En la gran mayoría de países europeos (Francia, Alemania, Italia, Portugal, etc.) está prevista la inscripción del arrendamiento, siendo oponible a terceros desde el momento de su inscripción en el Registro.

Artículo 1.743 del Código Civil francés: basa la no expulsión del arrendatario, en caso de adquisición, en la tenencia por parte del inquilino de un arrendamiento -auténtico- o con -fecha cierta-; no basta un simple documento privado.

Artículo 1.093 del Código Civil austríaco: si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad pasa automáticamente a tener la consideración de derecho real.

Artículo 1.619 del Código Civil portugués: basa la adquisición del derecho por parte del arrendatario en un -título auténtico-.

Artículo 1.599 del Código Civil italiano: sigue el mismo principio de los anteriormente...

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