Arrendamiento y figuras afines de uso de vivienda
| Autor | Daniel Montoro Ferreira |
| Páginas | 73-177 |
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En el Derecho romano el arrendamiento urbano se distinguía del rústico, así existía el inquilinatus de bienes urbanos frente al colonatus de bienes rústicos146.
Dicho contrato surge y se desarrolla en el medio urbano, en la ciudad y con la civilización147.
Según MARTÍNEZ MARTÍNEZ148, no es extraño contemplar como el arrendamiento urbano, tras su regulación en el ordenamiento jurídico romano, sufre una especie de parálisis en su evolución dentro de la Península Ibérica, dado que no hay menciones al mismo ni en el Derecho visigodo ni en el Derecho altomedieval.
Dicha afirmación del autor mencionado no resulta desvirtuada por la existencia de algún ejemplo aislado de contrato que beba de las fuentes del Derecho romano. Todo ello vendría motivado por la ausencia de una vida urbana generalizada en el marco de una España dedicada a la Reconquista y a la repoblación, esto es, a las labores bélicas y a las de la subsiguiente repoblación del territorio ganado al Islam.
Para ALEJANDRE GARCÍA149lo que explica la sequía normativa de aquel tiempo, son las tres circunstancias siguientes: a) una jurídica: la interrupción, falta de arraigo o de penetración de la doctrina romana sobre el arrendamiento en la
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legislación visigoda; b) una socio-económica: la inexistencia de vida urbana generalizada durante esos períodos y, por ende, la falta de necesidad de regular los problemas que la habitación de viviendas plantease en la urbe; y c) la posibilidad de que los problemas de la vivienda se resolviesen acudiendo a otras modalidades contractuales, lo que le lleva a concluir que “en los escasos núcleos urbanos tal vez no resultara económico edificar o mantener una casa para alquilar. En la práctica, quien necesita una casa para habitarla tal vez la construyera- lo que se explica dada la simplicidad de la vivienda de entonces- o acaso recurriera a la compra de la misma”.
En opinión de MARTÍNEZ MARTÍNEZ150cuando a partir de los siglos X y XI, y, sobre todo, en el siglo XII, asistimos en Europa y en la Península a un resurgir de las ciudades, a un florecimiento de la Vida en las urbes, la situación cambia radicalmente y se comienza a regular nuevamente el arrendamiento urbano, con la recepción en los reinos hispánicos del Derecho Común en esos mismos siglos.
GIBERT151considera como una recepción prematura del Derecho romano-justinianeo en el Fuero de Cuenca (circa 1190), primer texto foral que hará mención al arrendamiento de casa o tienda, de donde pasará a los fueros de Alcaraz, Zorita de los Canes, Alarcón. Baeza, Béjar y Plasencia, entre otros, así como a otros ordenamientos locales o particulares en los que el influjo de aquél es claro, como el Fuero de Teruel, Soria, o incluso, Cáceres. Además de los textos forales de la Extremadura castellana citados, el arrendamiento urbano es regulado también en las dos grandes recopilaciones del Derecho comarcal de Castilla: el Libro de los Fueros de Castilla y el Fuero Viejo, ambas obras realizadas por juristas privados en el siglo XIII.
Siguiendo a MARTÍNEZ MARTÍNEZ, los reinados de Fernando III y de su hijo, Alfonso X, suponen un punto de inflexión en la evolución histórica del arrendamiento urbano. Por un lado, se detecta una clara influencia del llamado Ius Commune, expresión con la que se alude al Derecho romano-justinianeo, al Derecho canónico y al lombardo-feudal, que va a ser recibido en Castilla y León por medio de los textos jurídicos que manejan estos monarcas; por otro lado, se produce un intento de acabar con el fraccionamiento o dispersión jurídica propia de la época medieval anterior, es decir, hay un intento de crear un Derecho de general aplicación a la totalidad del reino.
Fruto de estas dos notas combinadas es la regulación establecida en el Fuero Real y en las Siete Partidas, en los cuales se puede detectar de modo claro los aspectos reseñados arriba. Ambos textos van a efectuar una regulación del arrendamiento urbano donde se aprecia la incidencia de las construcciones romanas. Pero lo que
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es más importante, las Partidas desde su proclamación como Derecho oficial de Castilla en el año 1348, se convertirán en el cuerpo jurídico regulador del arrendamiento urbano hasta el siglo XIX, si bien se introdujeron algunas modificaciones de carácter localista durante los siglos sucesivos que obedecían a las especiales circunstancias urbanas que ciertas ciudades presentaban y que hacían necesaria la adaptación o corrección de los preceptos vigentes a la nueva coyuntura que se generó en algunas urbes, en especial Madrid, residencia de la Corte desde tiempos de Felipe II. Es precisamente este monarca el que da los primeros pasos por medio de una Resolución de 1564 con la cual se intentaba limitar la facultad del arrendador de fijar libremente el alquiler para las casas de la Corte, lo que será continuado en el siglo XVII por su sucesor, Felipe II. Otras disposiciones posteriores alterarán parcialmente el régimen del contrato de inquilinato, que, en líneas generales, llega hasta bien entrado el siglo XIX conservando el diseño legal que preceptuaban las Partidas.
El contrato de arrendamiento urbano del siglo XVIII analizado por el autor seguido, contempla un supuesto de novación subjetiva mortis causa cuando expresa: “y se obligaron con su personas y vienes muebles y raíces presentes y futuros de dar y pagar, y que sus herederos daran y pagaran la renta y por la motivada casa a la otra parte o quien sus veces faga los treinta ducados”. Para MARTÍNEZ MARTÍNEZ esta mención a los herederos se conecta con la idea de la subrogación que recogía la Partida 5, 8, 2, que a su vez, procede de las Instituciones de Justiniano 3, 24, 6, como subrogación legal.
Presenta cierta analogía con esta novación subjetiva en el contrato de arrendamiento de casa, la renuncia que en el mismo se establece a la posibilidad de que las mujeres fueran fiadoras; pues según ARIAS RAMOS152los casos de intercesión eran, por ejemplo, aquellos en que alguien se convierte en deudor solidario, en los supuestos de garantía personal o real (hipoteca, prenda o fianza), o en los de novación por intervención de un tercero que suple al anterior deudor. El sistema de las Partidas reitera la institución romana del senadoconsulto Veleyano prohibiendo que las mujeres fueran fiadoras de otra persona, salvo renuncia a dicha protección por ellas.
En opinión de MARTÍNEZ MARTÍNEZ, posteriormente, el negocio arrendaticio no experimentó en su devenir histórico importantes cambios, salvo los derivados de una nueva legislación, la de los siglos XIX y XX, de corte marcadamente social, orientada a la protección de la parte del contrato que tradicionalmente había ocupado la posición más gravosa esto es, el arrendatario o inquilino.
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Según RUIZ-RICO153, la regulación del CC resultó muy pronto insuficiente e inadecuada para hacer frente al problema de la escasez de viviendas que se empezó a notar, en nuestro país, a principios del siglo pasado. La tarea de proporcionar a los arrendamientos de viviendas una regulación adecuada a las circunstancias del momento pasaba por olvidar principios básicos del Derecho común y reclamaba el establecimiento de normas imperativas que asegurasen, a costa de la libertad de pacto, una eficaz protección al arrendatario.
En línea con las leyes que le precedieron, el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 reguló tanto el arrendamiento de vivienda (inquilinato), como el arrendamiento de local de negocio. Igualmente, se ocupó del subarriendo y de la cesión de viviendas y de locales de negocio. La especial protección que el TRLAU dispensó al arrendatario se concretó en la concesión de una serie de beneficios en los aspectos más relevantes de la relación arrendaticia. El principal fue la prórroga del contrato a la llegada del vencimiento del plazo pactado. Se configuró como una prórroga obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, funcionando incluso en los casos de transmisión o extinción del derecho que el arrendador tuviera sobre la finca objeto del contrato. Se reconocieron también derechos de subrogación a la muerte del arrendatario y se facilitó el acceso a la propiedad del inmueble ocupado mediante la atribución de derechos de adquisición preferente. Como ley especial, el TRLAU era de aplicación preferente al CC en los contratos de arrendamiento que integraban su objeto. Las normas del CC quedaron reservadas para regular los arrendamientos excluidos de la ley especial y para suplir las lagunas de ésta.
Desde...
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