El arrendamiento de cosas
| Autor | Elsa Sabater Bayle/Aránzazu Novales Alquézar |
Doña Clara era propietaria de un piso en la Calle Cardedeu de Granollers, y encargó a su hermana Doña Celestina que le buscara un inquilino. El contrato de arrendamiento se firmó el 1 de marzo de 2001, entre Doña Celestina como arrendadora y Don Luis Enrique como arrendatario. El destino del inmueble era el de establecer en él la vivienda habitual del arrendatario El plazo de duración pactado fue de 5 años que concluían el 1 de marzo de 2006.
El día de 12 de abril de 2006, Don Luis Enrique recibió un burofax solicitando el desalojo del inmueble por expiración del plazo; Don Enrique no acusó recibo de esta notificación.
El día 8 de mayo de 2006, Don Luis Enrique acusó recibo de una segunda comunicación de Doña Celestina en que le indicaba que debía desalojar la vivienda y entregar las llaves el 10 de mayo de 2006.
Don Enrique no hizo caso de esta comunicación y continuó ocupando la vivienda, por lo que Doña Celestina le demandó solicitando que se declarase la resolución del contrato por expiración del término pactado. La fecha de la demanda fue la del 2 de noviembre de 2006.
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¿Cual es el régimen legal aplicable a este contrato de arrendamiento?
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¿En qué preceptos legales pudo fundamentar su demanda Doña Celestina?
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¿Qué puede alegar el demandado Don Luis Enrique?
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¿Cree que Doña Celestina está legitimada para interponer la demanda contra Don Luis Enrique?
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¿Quién de los dos cree Usted que tiene razón?
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¿Qué ocurriría si Doña Celestina, en lugar de comunicarle que debía desalojar la vivienda, le hubiera notificado a Don Enrique que se proponía vender el inmueble a un tercero?
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En caso de habitar la vivienda otras personas ¿tendrían algún derecho a no ser desalojadas?
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¿Qué hubiera ocurrido si Don Enrique hubiera alquilado el piso solo para pasar las vacaciones?
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¿Qué hubiera ocurrido si el piso en lugar de ser vivienda hubiera sido local comercial?
Por escritura pública de 9 de marzo de 2000, que luego fue inscrita en el Registro de la propiedad, la empresa propietaria de un inmueble arrendado a otra empresa vendió dicho inmueble a una tercera empresa inmobiliaria, que inició un expediente de demolición del edificio. El contrato de arrendamiento urbano sobre el inmueble databa de fecha anterior a la entrada en vigor de la LAU de 1994. El inmueble permaneció en posesión de la empresa arrendataria hasta que ésta recibió, en fecha 18 de septiembre de 2000, un escrito mediante el que se le notificaba el expediente de demolición. El 24 de enero de 2001, la empresa arrendataria demandó a la compradora en ejercicio de la acción de retracto arrendaticio prevista en el art. 48 del TRLAU de 1964. La compradora se opuso y alegó entre otros motivos que el plazo de ejercicio había caducado.
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¿Qué derechos concedía a los arrendatarios de inmuebles urbanos el art. 48 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964? ¿cuál era su plazo de ejercicio?
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¿Se trata de un plazo de prescripción o de caducidad?
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¿Cuál es la fecha de inicio del cómputo del plazo o dies a quo? ¿Cómo se puede determinar esta fecha en el presente caso?
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¿Cuál de las partes cree Usted que tiene razón?
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¿Variaría la solución si el contrato se hubiera celebrado bajo la vigencia de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos?
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Concluya con una comparación del tratamiento del retracto arrendaticio urbano en la legislación especial de 1964 y de 1994.
(STS de 29 de abril de 2009. Ver comentario de Javier Fajardo Fernández en Cuadernos Civitas de Jurisprudencia Civil, nº 82, enero/abril, 2009, pp. 301 ss.).
2.1 ¿Cual de las siguientes afirmaciones sobre la tácita reconducción es VERDADERA?:
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La tácita reconducción es una prórroga obligatoria del contrato.
b)El tiempo de duración del contrato tras haberse producido la tácita reconducción es de un año como máximo.
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Si se trata de un arrendamiento rústico sujeto al Código civil, la tácita reconducción permite al arrendatario prorrogar el contrato hasta que concluya la recolección.
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La tácita reconducción que concede al arrendatario el Código civil es un derecho irrenunciable.
2.2. En relación con la transmisión del contrato de arrendamiento de inmuebles señale cual es la afirmación VERDADERA:
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La cesión del contrato supone celebrar un segundo contrato de arrendamiento entre el arrendatario y un tercero.
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El subarriendo del contrato supone subrogar a un tercero en la posición de arrendatario en el contrato original.
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La LAU de 1994 no permite la cesión del contrato.
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La LAU de 1994 permite el subarriendo únicamente si es parcial.
2.3. En relación con el derecho de retracto del arrendatario en los contratos sujetos a la LAU de 1994, señale cual es la afirmación FALSA:
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Caduca a los 30 días
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Este plazo corre a partir de la fecha de notificación de la compra al arrendatario.
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Es preferente al derecho de retracto que corresponde al condueño de la vivienda.
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El derecho de retracto se puede excluir por pacto solamente en los contratos de duración pactada superior a 5 años.
2.4. En relación con la prórroga de los contratos de arrendamientos sujetos a la LAU de 1994 una de las afirmaciones siguientes es FALSA:
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Es nulo el contrato en el que las partes pactan una duración del arrendamiento inferior a 5 años.
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Si se hubiera pactado una duración inferior a 5 años, el contrato se prorrogará anualmente hasta alcanzar dicha duración, salvo casos especiales.
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Los contratantes pueden pactar una duración inferior a 5 años en ciertos casos legalmente tasados.
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Es válido el pacto por el que el arrendatario deba indemnizar al arrendador si decide abandonar el inmueble antes de que hayan transcurrido los 5 primeros años de plazo.
2.5. Indique cuál de las siguientes afirmaciones relativas a la fianza en el arrendamiento de vivienda es FALSA:
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Consiste en un aval bancario.
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Su importe es de una mensualidad de la renta.
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Su importe, que ha de restituirse al arrendatario al final del contrato, se incrementará con el interés legal del dinero a partir del mes siguiente en el que el arrendatario restituya las llaves.
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Es válido el pacto adicional de otras garantías.
3.1. Después de clasificar los distintos tipos de arrendamientos de cosas, determine cuales se encuentran regulados por el Código civil y qué otros se sujetan a las leyes especiales.
3.2. ¿Cuál es la duración mínima de los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la LAU de 1994? ¿En qué casos especiales puede pactarse una duración inferior?
3.3. En los arrendamientos sujetos a la LAU de 1994 ¿cómo y cuándo se da el derecho de subrogación en el contrato?
3.4. Juan es usufructuario de una vivienda urbana y la tiene arrendada a Máximo. El usufructo se extingue a los 3 años de duración del contrato de arrendamiento. ¿Qué derechos tiene Máximo?
3.5. En el contrato de arrendamiento de un piso para vivienda se ha omitido precisar qué día debe hacerse el pago de la renta pactada por mensualidades. ¿Podría determinarlo?
3.6. La vivienda arrendada a José pertenece en copropiedad a los hermanos Germán y Pablo. Al segundo año de duración del contrato, Pablo ha encontrado un comprador y ha notificado a José su intención de vender la cuota parte que le pertenece. ¿Tiene Pablo derecho preferente a adquirirla?
3.7. Las partes en un arrendamiento de vivienda han pactado una renta mensual de 600 euros, que se actualizará anualmente en un 8%. El IPC correspondiente a los 12 meses anteriores al vencimiento del primer año de duración del contrato ascendió al 4%. ¿Cuál de los dos porcentajes es aplicable al contrato?
3.8. El arrendatario de una vivienda ha realizado obras para adaptar la vivienda a sus limitaciones derivadas de su condición de parapléjico. ¿Puede realizarlas sin permiso del arrendador? ¿qué derechos tiene el arrendador?
3.9. ¿Qué derechos tiene el arrendatario de una vivienda si, al tercer año de duración de su contrato, si se subasta por consecuencia de un préstamo bancario con garantía hipotecaria sobre el inmueble?
3.10. En un contrato de arrendamiento urbano sujeto se ha omitido expresar los años de duración. ¿Qué previsiones legales contiene la legislación especial?
Estudie detenidamente la argumentación de las siguientes sentencias sobre el arrendamiento:
· STS nº 820/2009 (Sala de lo Civil, Sección Primera), de 18 de diciembre.
· STS nº 684/2009 (Sala de lo Civil, Sección Primera), de 20 de octubre.
· STS nº 490/2009 (Sala de lo Civil, Sección Primera), de 22 de junio.
A continuación conteste a las siguientes preguntas:
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¿En qué consisten la prórroga forzosa y la tácita reconducción? ¿qué diferencias hay entre estos dos conceptos?
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¿Qué consecuencias conlleva para el arrendatario la falta de pago de la renta? ¿puede evitarlas si paga con posterioridad a las reclamaciones del arrendador?
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¿Qué interpretación procede respecto a los contratos de arrendamiento urbano en que se hubiera pactado una duración indefinida?
- Arrendamientos excluidos
- Cesión
- Plazo legal o mínimo
- Prórroga forzosa
- Resolución del derecho del arrendador
- Subarriendo
- Subrogación
- Tácita reconducción
