Contratos de arrendamiento anteriores a la nueva ley de arrendamientos urbanos, de 24 de noviembre de 1994
| Autor | José María Zaforteza Socías |
| Cargo del Autor | Abogado |
Contratos de arrendamiento celebrados antes del 9 de mayo de 1985, que estén vigentes.
89 VIVIENDAS
Estos contratos se rigen por las normas del arrendamiento de viviendas de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, modificada por la nueva ley de 1994.
Las modificaciones introducidas son las siguientes:
PRIMERO.- Se introduce en estos arrendamientos lo que dispone el artículo 12 de la nueva ley, sobre desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario, que les hemos expuesto en el número marginal 71.
SEGUNDO.- Se aplicará a estos contratos lo que establece el artículo 15 de la ley de arrendamientos nueva sobre la continuación del cónyuge del inquilino en el uso y disfrute de la vivienda alquilada cuando éste le sea atribuido por el Juzgado, en los casos de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Les ampliamos información en el número marginal 73.
TERCERO.- Las nuevas normas que autorizan al inquilino a realizar obras en la vivienda alquilada, cuando en la misma habite alguna persona con minusvalía y con el fin de mitigar esta situación, dispuestas en el artículo 24 de la ley, también se aplicarán a los arrendamientos de vivienda anteriores a la misma. Vean amplia información en el número marginal 61.
CUARTO.- La cesión del arrendamiento en vida del inquilino a parientes queda suprimida, totalmente suprimida. Esta cesión se regulaba en la ley de arrendamientos de 1964 en su artículo 24,1.
QUINTO.- Los derechos de tanteo y retracto que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 concedía al inquilino en los casos de venta de casas por pisos, o sea, los derechos de preferencia para quedarse con la vivienda, bien antes de venderse (tanteo) bien cuando la venta ya está consumada (retracto), se suprimen en estos dos casos: 1.°, si perteneciendo la vivienda alquilada a una comunidad de bienes se adjudica a uno de los comuneros, como consecuencia de división de cosa común (de casa común), siempre que el contrato de arrendamiento se haya otorgado con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, pues se considera más importante disolver una comunidad de bienes, conflictiva y antieconómica, que proteger los derechos de un inquilino, y 2.°, en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia y legado, por la misma razón (se suprimen).
90 SEXTO.- Las subrogaciones por causa de muerte del inquilino y la extinción del arrendamiento. Se modifica el régimen de subrogaciones establecido por la ley de arrendamientos de 1964 con el fin de reducir el número de personas con derecho a esta sustitución, introducir en el mismo a las personas que convivían con el inquilino difunto, como si fuera cónyuge, y dar más garantías al arrendador (el dueño). (Vean la definición de persona conviviente en el número marginal 12).
Las personas que por la modificación en el régimen de subrogaciones resulten perjudicadas tendrán derecho preferente a las ayudas públicas para el acceso a viviendas, siempre que cumplan los requisitos que se establezcan sobre ingresos máximos. (Vean el número marginal 124).
Recordemos que subrogar es sustituir, reemplazar, poner una persona (o una cosa) en lugar de otra. La subrogación en el arrendamiento de viviendas, por causa de muerte del inquilino, consiste en que, al darse este supuesto, otra persona se coloca en su lugar y se convierte en inquilino subrogado.
A partir del 1.° de enero de 1995 sólo tienen derecho a disfrutar de la subrogación por causa de fallecimiento del inquilino, en los arrendamientos de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985:
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El cónyuge del inquilino fallecido, siempre que no estuvieran separados, legalmente o de hecho.
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Los hijos del inquilino. Si no hay cónyuge o estuviera separado, el derecho a subrogarse pasa a los hijos del inquilino fallecido, que hubiesen convivido con él los dos años inmediatamente anteriores al fallecimiento, por lo menos.
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Los ascendientes. A falta de los anteriores, el derecho de sustituir al inquilino corresponde a sus ascendientes (padres, abuelos, bisabuelos, pero no tíos), que estuviesen a su eargo y que hubiesen convivido con el en la vivienda alquilada por lo menos los 3 años anteriores al fallecimiento.
Los hermanos no entran en la subrogación.
Los hijos. En el derecho a la subrogación entran todos los hijos que lo sean del fallecido, tanto si son habidos dentro del matrimonio como si son habidos fuera del matrimonio, como si son adoptivos, como si han sido engendrados por métodos artificiales, siempre que el semen sea del inquilino fallecido. Tienen que ser hijos del inquilino fallecido, aunque puede haber interpretaciones más amplias. (Vean los artículos 8 y 9 de la Ley 35/1988, de 22 de noviembre).
El Código Civil, en su artículo 108, equipara a todos los hijos y el Tribunal Constitucional, en sentencia de 15/11/1990, proclama que todos los hijos son iguales ante la ley, con independencia de su filiación, entre otras razones porque su filiación y su condición de habidos dentro o fuera del matrimonio es el resultado de decisiones ajenas a los mismos. De todas formas, los hijos naturales tienen que ser reconocidos, por lo menos, por el inquilino.
Al fallecimiento del que se haya subrogado, sea quien sea, el arrendamiento se extingue, se termina. Pero hay unas:
Excepciones:
Si el que se subrogó fue el cónyuge del inquilinio, a su fallecimiento puede producirse una última subrogación en favor de algún hijo del inquilino (del que murió) que conviviera con dicho cónyuge.
En este caso, muerto el cónyuge el contrato terminará a los 2 años de esta fecha, si el hijo que subroga ya ha cumplido 25 años (a los 2 años).
Si a los dos años del fallecimiento del cónyuge el hijo que se subroga todavía es menor de 25 años, el contrato terminará cuando este hijo cumpla 25 años.
Si el hijo que se subroga padece una minusvalía física o psíquica, declarada por un centro competente, de intensidad elevada, por lo menos de 65 sobre 100, este hijo podrá disfrutar de la vivienda hasta su fallecimiento.
Si el que se subrogó fue un hijo del inquilino, el contrato terminará a su fallecimiento, si este hijo padece una minusvalía física o síquica del 65 por 100 o más. En caso contrario, si no la padece o es cuantía inferior, el contrato terminará a los 2 años de la subrogación del hijo, si para entonces ya ha cumplido 25 años, y de no ser así, terminará cuando el hijo cumpla 25 años.
Si el que subrogó fue un ascendiente del inquilino fallecido, el contrato terminará a su muerte.
Si la subrogación se produce en favor de hijos mayores de 65 años o perceptores de prestaciones públicas por jubilación o invalidez en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez, y la subrogación ocurre antes del 1.° de enero de año 2005, el contrato terminará por fallecimiento de éstos.
Los derechos que se reconocen en favor del cónyuge del inquilino fallecido se extienden, también, a la persona que hubiera convivido con dicho inquilino, en una relación de afectividad similar a la del cónyuge, con independencia del sexo y de su relación sexual, durante los 2 años inmediatamente anteriores al fallecimiento, a no ser que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso basta la mera convivencia.
En el caso de que con anterioridad al I.° de enero de 1995 ya se hubiera producido una subrogación en el arrendamiento de vivienda, bien por cesión en vida, bien por fallecimiento, al morir el subrogado sólo podrá subrogarse su cónyuge (el cónyuge del primer subrogado) siempre que no esté separado, legalmente o de hecho y si no hay cónyuge o está separado la sustitución beneficiará a los hijos del fallecido, que hubiesen convivido con él en la vivienda alquilada, por lo menos, los 2 años inmediatamente anteriores a su fallecimiento.
Si el subrogado es el cónyuge el contrato se extinguirá a su fallecimiento. Si el subrogado es uno de los hijos (hijo del primer subrogado) la extinción será a los dos años de realizarse la subrogación de este, o cuando el hijo cumpla los 25 años, si esta fecha es posterior. Sin embargo, si el hijo sufre una minusvalía física o psíquica, del 65 por 100 o más, el contrato no terminará hasta su fallecimiento.
Al igual que hemos citado unos párrafos antes, los derechos que la ley concede al cónyuge del primer subrogado también se extienden a la persona conviviente con éste, en la vivienda alquilada, en una relación de afectividad... ver más atrás.
Igualmente, se aplica aquí lo que dijimos cinco párrafos atrás sobre la subrogación en favor de los hijos mayores de 65 años, del primer subrogado, claro. Nos remitimos a lo allí escrito.
Si antes del 1.° de enero de 1995 se hubieran producido las 2 subrogaciones en el arrendamiento de vivienda, que autoriza la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ya no se autorizan más subrogaciones y el contrato se termina al fallecer el que disfruta de la vivienda por la segunda subrogación.
Normas de procedimiento aplicables en las subrogaciones de los contratos de arrendamiento de viviendas celebrados antes del 9 de mayo de 1985, que estén vigentes.
Corresponde a las personas que ejerciten el derecho a subrogarse demostrar el parentesco y la convivencia con el inquilino o con el primer subrogado.
La convivencia tiene que ser habitual, corriente, y darse, necesariamente, en la vivienda alquilada. Su prueba puede hacerse por testigos, certificado municipal de residencia, informe de la policía municipal, etc. Esta prueba corresponde a quien pretende subrogarse.
Si hay varias personas con derecho a subrogarse regirá el orden antes citado (cónyuge, hijos, etc.) pero considerando que los padres septuagenarios (de 70 o más años sin llegar a los 80) serán preferidos a los descendientes. Entre éstos y entre los ascendientes será preferido el más próximo en grado. (Cada generación es un grado. De padre a hijo hay 1 grado, de abuelo a nieto, 2, etc.).
Los casos de igualdad (si hay dos hijos que quieren subrogarse) se resolverán en favor de quien tenga una...
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