El arrendador privado

Autor:Daniel Montoro Ferreira
Páginas:229-290
 
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I La nueva realidad en el mercado inmobiliario: empresas inmobiliarias y particulares

Actualmente la caída de los precios inmobiliarios del mercado español ha atraído a grandes inversores, saliendo los fondos internacionales de compras en España, además de las sociedades de inversión que demandan ahorradores para aglutinarlos en el negocio inmobiliario.

Estas grandes operaciones lejos de ser el motor económico de antaño, desde el sector aseguran que el volumen de transacciones se ha multiplicado los últimos años resucitando un negocio en coma.

La banca se ha convertido en el mayor comercializador de inmuebles desbancando a las inmobiliarias al absorber el exceso del mercado que se financió durante los años del esplendor inmobiliario.

Análogamente a la forma que un particular acude a un préstamo hipotecario para adquirir un inmueble, los nuevos grandes inversores acuden a los Fondos de Activos Bancarios de SAREB, la compra de carteras hipotecarias con inmuebles como garantía o a las Sociedades de inversión inmobiliaria.

Como segundo vendedor en este actual panorama inmobiliario están las entidades públicas como IVIMA o la EMVS, responsables los últimos años del treinta y tres por ciento de la cuota de mercado.

II Sujeción a normas de vivienda protegida

La398 obtención de ayudas económicas para la promoción y adquisición de Viviendas Protegidas comporta una serie de obligaciones legales, entre las que destacan las limitaciones del derecho de propiedad, como la prohibición de venta por un precio superior al fijado administrativamente, que se asocian ineludiblemente a la obtención de calificación definitiva o mecanismo equivalente, y que pueden sintetizarse en las siguientes:

a) Limitación del precio máximo de venta y renta de las viviendas durante el periodo de duración del régimen legal de Viviendas Protegidas.

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Salvo que la vivienda se descalifique, mientras la vivienda se sujete a un régimen de protección pública deberá cumplirse con esta limitación que obliga a respetar un precio de venta y renta fijados administrativamente, incluso, en nuestra opinión, si la titularidad de la vivienda procede de un procedimiento de ejecución hipotecaria, dado que este procedimiento no es causa de extinción del régimen de protección. La jurisprudencia entiende, en una línea ya consolidada, que el incumplimiento de esta obligación no provoca efectos sobre la validez civil del contrato de enajenación o arrendamiento, ni de forma total o parcial, sino que tiene consecuencias puramente administrativas, normalmente la imposición de una sanción399.

El precio máximo de venta y renta de una Vivienda Protegida viene determinado por lo que se denomina, en la normativa estatal, como precio básico a nivel nacional (comúnmente conocido por su denominación legal anterior, como módulo ponderado). Para segundas o posteriores transmisiones de las Viviendas Protegidas, el precio máximo de venta, por metro cuadrado de superficie útil, no podrá superar el establecido para las viviendas calificadas o declaradas con idéntica modalidad de protección por la Comunidad Autónoma en la misma fecha en la que se produzca la transmisión y en la misma localidad o circunscripción territorial.

b) Prohibición de disposición de la vivienda durante un periodo determinado.

Este periodo suele ser inferior al plazo de duración del régimen legal de las Viviendas Protegidas y suele establecerse en un plazo de 10 años desde la formalización de la adquisición400, aunque puede ser modificado por la normativa reguladora de cada modalidad de Vivienda Protegida401o, incluso, ser eliminada. La normativa estatal prevé supuestos en los que es posible, previa autorización autonómica, evitar la aplicación de esta prohibición. Así, el artículo 5. 1. b) del Real Decreto 2.066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.

Una vez transcurridos los diez años desde la formalización del préstamo, el propietario de la Vivienda Protegida podrá enajenar la vivienda pero al precio máximo que hemos analizado, al menos durante el tiempo en el que se mantenga el régimen de protección.

c) Cumplimiento de un régimen de tanteo y retracto.

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El origen de este derecho de tanteo y retracto es variado: a) normativa reguladora del régimen legal de cada modalidad, de forma que algunas Viviendas Protegidas están sujetas a un derecho de tanteo y retracto por la Administración autonómica; b) normativa reguladora de la enajenación de suelo a promotores privados para la construcción de viviendas protegidas en el que suele ser beneficiario de estos derechos el Ayuntamiento; c) normativa reguladora de la adjudicación de las viviendas promovidas por una Administración pública, siendo titular de los derechos de tanteo y retracto la Administración pública correspondiente; d) establecimiento de ámbitos derechos de tanteo y retracto por la aplicación de la normativa urbanística.

d) Destino a residencia habitual del propietario o, en su caso, del inquilino durante el tiempo en el que dure el régimen legal de protección.

La clave de este esquema jurídico reside en la duración del régimen legal de las Viviendas Protegidas. Y si la normativa, estatal y autonómica, que regula cada una de las modalidades de Viviendas Protegidas mantiene una cierta homogeneidad de régimen jurídico en lo que se refiere a las obligaciones que se derivan del régimen legal de cada modalidad, ésta se rompe de forma evidente en la definición del tiempo durante el que las viviendas se encuentran sujetas a las limitaciones que hemos señalado. A estos efectos, para determinar cuánto dura el régimen legal de una Vivienda Protegida resulta imprescindible analizar de forma concreta la normativa reguladora de cada modalidad.

Cabe tener en cuenta que, en la actualidad, coexisten dos tendencias claramente en la fijación del plazo de duración del régimen legal de las Viviendas Protegidas. Por una parte, diversas normas autonómicas han reducido el plazo que la normativa estatal prevé para las VPO (treinta años), mientras que otras Comunidades Autónomas han aumentado este plazo hasta hacerlo coincidir con la propia vida útil de las viviendas. De esta forma, se pueden perfilar tres tipos de normas reguladoras en cuando a la fijación de plazos de duración del régimen legal de las Viviendas Protegidas.

Viviendas con régimen de protección de treinta años. La duración del régimen legal de protección y la vigencia de buena parte de las limitaciones legales que hemos señalado alcanza una duración de treinta años para, entre otras, las Viviendas de Protección Oficial con calificación definitiva posterior a 1978. Todas las VPO que hayan obtenido la calificación definitiva bajo el amparo del Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Viviendas de Protección Oficial o normativa posterior han de sujetarse al citado plazo de treinta años, contado desde la obtención de la calificación definitiva, hayan sido promovidas por promotores públicos o privados. Así se establece en el artículo 1 del RDL 31/1978 que afirma que “el régimen legal relativo al uso, conservación y aprovechamiento de estas viviendas (de protección oficial) durará treinta años, a partir de su calificación”.

– Viviendas con plazos de protección inferior a treinta años. Una primera categoría que debe insertarse en este apartado está constituida por aquellas viviendas ya existentes que son adquiridas con ayudas públicas, estatales o autonómicas, como

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por ejemplo dentro de las tipologías de vivienda protegida para venta o uso propio que se regulan en el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, aprobado por el Decreto 11/2005, de 27 de enero, las Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL), cuya duración del régimen legal de protección pública es de 20 años.

Son las Comunidades Autónomas las que más se han separado de la tradicional duración del régimen legal de protección, estableciendo plazos inferiores a los treinta años. Buenos ejemplos de esta dinámica lo constituyen las siguientes modalidades de Viviendas Protegidas autonómicas: i) «Viviendas con protección pública» en la Comunidad de Madrid, creadas a través de Ley 6/1997, de 8 de enero, de Protección Pública a la Vivienda de la Comunidad de Madrid. Para estas viviendas de prevé una duración del régimen legal máximo de veinticinco años a partir de la calificación definitiva (disminuyendo en cinco años el periodo previsto por la normativa estatal), llegando a establecer un plazo de diez años para las viviendas con protección pública para arrendamiento con opción de compra402.

Y ii) «Vivienda de protección pública de régimen autonómico (VPP- RAC)» de la Comunidad Autónoma de Cantabria, creada por el Decreto 31/2004, de 1 de abril, por el que se establece el Régimen de Viviendas de Protección Pública en régimen autonómico de la Comunidad Autónoma de Cantabria y su Régimen de Subvenciones, cuyo régimen jurídico dura quince años desde la calificación definitiva (art. 44).

– Viviendas con régimen de protección indefinido o equivalente. Algunas Comunidades Autónomas han optado por vincular la duración del régimen legal de las viviendas construidas o...

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