Las áreas de reparto en la vigente legislación urbanística.

AutorPaulino Martín Hernández
CargoAdjunto a la Secretaría General del Ayuntamiento de Madrid

El establecimiento de las denominadas áreas de reparto constituye una novedad de la Ley 8/1990, configurándose como marco o ámbito territorial sobre el que se calculará y funcionará una técnica, también nueva, al menos en cuanto a su terminología y amplitud, la del aprovechamiento tipo, con la que se pretende, como señala el Preámbulo de la Ley, plasmar en el campo urbanístico el principio de igualdad consagrado por el artículo 14 de la Constitución y que en esta materia se traduce en el justo reparto de las cargas y beneficios derivados del Planeamiento. El texto del artículo 30 de la Ley 8/1990, en el que se establecen y regulan las áreas de reparto se traslada literalmente al artículo 94 del vigente T.R.L.S. de 26 de junio de 1992.

Conviene recordar, aunque sea de forma rápida, lo que pudieran considerarse antecedentes, de la actual regulación.

Evitar la desigual distribución de beneficios y cargas ha sido uno de los objetivos constantes, convertido en principio, de la Legislación Urbanística. Esta función la señala el artículo 3.2, b) de la vieja Ley de 1956 como una de las que comprende la competencia urbanística en orden al régimen jurídico del suelo, añadiendo que, además, debe «imponer la justa distribución de las mismas». El instrumento ideado para esta distribución justa es la reparcelación (art. 77.2) que, con esta finalidad, incluso podrá imponerse obligatoriamente.

El T.R. de 1976 contiene el mismo objetivo general (art. 3.2, b) y las referencias al instrumento reparcelatorio. Incluso conviene recordar que, con anterioridad al T.R. y como uno de los escasísimos desarrollos de la Ley del Suelo de 1956, fue aprobado el Reglamento de Reparcelaciones por Decreto 1006/1966, de 7 de abril. Pero, además, la Ley de 1975 introdujo lo que puede considerarse como el antecedente inmediato de la técnica del aprovechamiento tipo y que constituyó una auténtica e importante novedad. A partir de la clasificación de todo el territorio municipal, configuró él suelo urbanizable programado como una gran área en la que se igualarían, por un lado, los aprovechamientos de todos los propietarios de suelo mediante la aplicación del denominado aprovechamiento medio y, por otro, las cargas, simplificando la reparcelación como se dice en la Exposición de Motivos - en realidad, se trata de una macroreparcelación de todo el suelo urbanizable programado, efectuada desde el planeamiento - al obligar a la cesión gratuita del 10 por 100 del aprovechamiento medio. Con esta técnica, además de plasmar el principio de igualdad, se pretende:

  1. Facilitar la gestión urbanística, ofreciendo a los órganos urbanísticos la posibilidad de disponer gratuitamente de todo el suelo de infraestructuras y equipamiento mediante compensaciones de suelo, y

  2. Rescatar una parte de las plusvalías urbanísticas en forma de suelo edificado que constituya la base de los patrimonios municipales de suelo.

    Partiendo de esta Legislación, el Preámbulo de la Ley 8/1990, señala que «No existe en nuestro Derecho urbanístico vigente (ni en el histórico) un auténtico y pleno derecho a la equidistribución, pues los mecanismos redistributivos ni juegan entre las diversas clases de suelo ni en el seno de cada una de ellas en su totalidad, a excepción del suelo urbanizable programado mediante el instituto del aprovechamiento medio. No reconoce tampoco el sistema que se propone un derecho pleno a la equidistribución, pero extiende su efectividad a los suelos clasificados como urbanos y lo generaliza en las zonas de nueva urbanización (excluidas las de eventual urbanización o no programadas).

    El T.R. de 1992 va a seguir proclamando como una de las finalidades de la acción urbanística la de «impedir la desigual atribución de los beneficios y cargas del planeamiento entre los propietarios afectados e imponer la justa i distribución de los mismos» (art. 3.1, b) y establece que «la ejecución del planeamiento garantizará la distribución equitativa de los beneficios y cargas entre los afectados (art. 20. l), señalando que el deber de equidistribución será uno de los que hayan de cumplirse por los propietarios para adquirir el derecho de aprovechamiento urbanístico. El artículo 140 T.R. reitera que los procedimientos que se establezcan en la Legislación Urbanística aplicable para ejecución del Planeamiento «garantizarán la distribución equitativa de beneficios y cargas».

    Uno de los elementos de las técnicas de equidistribución y rescate de plusvalías serán, precisamente, las áreas de reparto, a las que se añade «de cargas y beneficios», reguladas, como ya se dijo, en el artículo 94 T.R.

    1. CONCEPTO Y SIGNIFICADO DEL AREA DE REPARTO

      Como acaba de decirse, las áreas de reparto, aunque suponga terminología introducida, con carácter general, por la Ley 8/1990, responden a un conjunto de técnicas de igualación de aprovechamientos entre los propietarios de suelo afectados por la ordenación que ya se aplicaba en el suelo urbanizable programado desde la Ley de 1975 y que ahora se generaliza, extendiéndola al suelo urbano.

      El término, con ligeras diferencias, ya fue utilizado por el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1985, en el que se habla de Areas Urbanísticas de Reparto. Se fijan cinco y se consideran como sectores homogéneos en cuanto a su caracterización urbana. Unicamente servían para delimitar Unidades de Actuación Discontinuas (art. 2.2.4 NN.UU.).

      Junto a éstas existían Areas de Edificabilidad Tipo, «áreas sometidas a idéntica regulación zonal o grado», en total 18. La edificabilidad por valor de repercusión o arbitrio sobre incremento de valor de los terrenos, era el aprovechamiento.

      En realidad, con las Leyes anteriores también se conseguía la distribución equitativa de cargas y beneficios en aquellos ámbitos del suelo urbano sujetos a actuaciones sistemáticas. Ahora, lo que se pretende es ampliar el ámbito territorial, para hacer más efectivo el principio de justicia distributiva pero, de hecho y salvo el supuesto de que se decida que todo el suelo urbano constituya una sola área de reparto, seguirán existiendo diversos ámbitos de igualación y, como contrapartida, seguirá produciéndose la diversidad de aprovechamientos y la desigualdad entre propietarios en tanta mayor medida cuantas más áreas de reparto lleguen a definirse.

      Relacionando los artículos 94 y 95 T.R., se deduce que las áreas de reparto únicamente son ámbitos territoriales - divisiones del suelo urbano, urbanizable y apto para urbanizar - para la fijación de aprovechamientos tipo. Se trata, por tanto, de un marco territorial en que, mediante los procedimientos y normas establecidos en la Ley, se calculará el aprovechamiento tipo, el cual, aplicado a la superficie de cada parcela, permitirá conocer el...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR