El arbitraje arrendaticio urbano
| Autor | Jaime Alonso-Cuevillas y Sayrol |
| Cargo del Autor | Abogado |
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La discutida arbitrabilidad de las controversias arrendaticas urbanas.
Hasta la vigencia de la nueva LAU, era cuestión polémica dilucidar si las cuestiones arrendaticias eran sometibles o no a arbitraje. Aun cuando la doctrina mayoritaria -que no unánime- se mostraba favorable a la arbitrabilidad de las cuestiones arrendaticias, la práctica judicial se mostraba mayoritariamente contraria a esa arbitrabilidad alegando como argumento fundamental lo dispuesto en el primer párrafo del artículo 1561 LEC en cuya virtud «el conocimiento de las demandas de desahucio corresponde exclusivamente a la jurisdicción ordinaria», y, como argumento secundario, la naturaleza indisponible de la mayoría de los derechos contenidos en la legislación especial arrendatica urbana.(541)
Hoy, la nueva Ley no se cansa de proclamar y repetir la arbitrabilidad de las cuestiones arrendaticias:
Así, hallamos la primera referencia a la cuestión en el Preámbulo de la Ley, que tercia en la polémica antes descrita al «recordar(542) la posibilidad de que las partes se sometan a arbitaje».
En el mismo sentido, dispone el nuevo artículo 39.5 LAU:
Las partes podrán pactar el sometimiento de los litigios a los tribunales arbitrales, de conformidad con lo establecido en la Ley 36/1988, de 5 de diciembre
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Y, a mayor abundamiento, la Disposición Adicional Séptima de la LAU, modifica, innecesariamente, el artículo 30 de la Ley de Arbitraje, añadiendo un nuevo apartado(543) en el que se dispone que en materia arrendaticia, y salvo pacto en contrario de las partes, el plazo para dictar el laudo será de tres meses, en vez de los seis meses previstos, también salvo pacto en contrario, con carácter general por la LA.
A nuestro entender, no cabe pues duda de que -en la voluntad del legislador de la LAU- la materia arrendaticia urbana es plenamente sometible a arbitraje(544).
Sin embargo, sigue vigente el primer párrafo del artículo 1561 LEC disponiendo, inalterado, que «el conocimiento de las demandas de desahucio corresponde exclusivamente a la jurisdicción ordinaria», en cuya virtud, cuando lo que se pretenda sea que el demandado desaloje la finca, parece cuando menos aconsejable(545) -con el fin de evitar el riesgo de que la contraparte inste el llamado recurso de anulación(546) retardando la efectiva consecución práctica del lanzamiento(547), que en todo caso siempre deberá ser acordado y practicado por el Juzgado de Primera Instancia- acudir siempre en tales supuestos directamente al proceso judicial ante la autoridad jurisdiccional, reservando el uso del arbitraje para aquellos supuestos en los que la discusión arrendaticia sea otra.(548)
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Remisión in integrum a las disposiciones de la Ley de Arbitraje.
Así las cosas y con las prevenciones efectuadas, cabría afirmar sin más que procede la sumisión a arbitraje de la cuestiones arrendaticias. Sin embargo, la mayoría de comentaristas no se limitan a efectuar tal simple aserto, procediendo por contra a efectuar posteriores disquisiciones y/o matizaciones(549). Debe sin embargo afirmarse que, en la medida en que se acepte la arbitrabilidad de determinada cuestión arrendaticia, procede remitirse in integrum a las disposiciones de la Ley de Arbitraje.(550)
En su virtud, las partes podrán pactar el sometimiento de los litigios al sistema arbitral(551) -y no sólo a los «tribunales arbitrales» como incorrectamente dice el artículo 39.5 LAU-(552), de conformidad con lo establecido en la Ley 36/1988, de 5 de diciembre.(553) Cabrá por tanto, sin limitación(554), someter la controversia tanto al arbitraje de derecho como al arbitraje de equidad.(555) Respecto al sistema de designación de arbitros que pueden ser uno o varios, pero siempre en número impar (Art. 13 LA), cabe asimismo acogerse a cualquiera de los sistemas previstos en la Ley de Arbitraje, desde la designación por las partes, sea en el propio convenio (ex Art. 9 LA) o en un momento posterior incluso ya surgida la controversia (ex Art. 13 LA), hasta la formalización judicial por el procedimiento regulado en los artículos 38 a 42 LA, pasando obviamente por el sistema de deferir (ex Art. 9.2 LA) la designación a un tercero(556), sea persona físca o jurídica, cabiendo asimismo, por fin, encomendar la administración del arbitraje y la designación de los arbitros a una de las Corporaciones o Asociaciones a las que se refiere el artículo 10 LA -es decir, a los ordinariamente denominados tribunales arbitrales, únicos a los que parece referirse el art. 39.5 LAU- siendo obviamente éste el sistema más recomendable cuando la encomienda se verifique a favor de una institución que goce de seriedad y prestigio reconocidos.(157)
También respecto del lugar del arbitraje y emisión del laudo, cabe remitirse in totum a las disposiciones de la Ley de Arbitraje, sin que resulten de aplicación en sede arbitral las disposiciones sobre competencia territorial previstas en el artículo 38 de la LAU. El arbitraje puede desarrollarse válidamente por tanto en el lugar de la finca pero también en otro lugar distinto.(558) Ello no obstante, como quiera que el lugar de emisión del laudo determina la competencia para su ejecución (Art. 53 LA)(559), al objeto de evitar eventuales futuras complicaciones y dilaciones, resulta en todo caso conveniente que las partes pacten expresamente, ex artículo 24.1 LA, que el laudo sea emitido en la localidad donde se halle la finca.
Respecto del plazo para la emisión del laudo, de conformidad con el nuevo número 3 del artículo 30 LA, introducido por la Disposición Adicional Séptima de la LAU, «en los procedimientos arbitrales que traigan causa de contratos sometidos al régimen jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a falta de pacto expreso de las partes, los arbitros deberán dictar el laudo en el término de tres meses, contado como se dispone en el número 1 de este artículo».(560) Ello no obstante, de conformidad con lo previsto en el propio artículo 30.1 LA, por acuerdo de las partes notificado a los arbitros antes de la expiración del plazo inicial, dicho plazo podrá ser prorrogado por el que libremente pacten las partes.(561)
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La figura del «arbitrador» prevista en el artículo 34 LAU.
El artículo 34 LAU(562) prevé, para el supuesto de que las partes no se pongan de acuerdo en determinar la renta de mercado o la cuantía de la indemnización a percibir por el arrendatario que, aquella o ésta, se determine por «el arbitro designado por las partes».
No estamos en presencia de un arbitraje sino de la figura de un «arbitrador»(563), es decir, la intervención dirimente de un tercero para completar o integrar la relación jurídica entre las partes. La diferencia esencial consiste en que la intervención del tercero no tiene carácter jurisdiccional y, por tanto, su decisión no tiene eficacia de cosa juzgada ni puede ser objeto de ejecución forzosa como el laudo arbitral. La decisión del tercero debe ser voluntariamente acatada por las partes y, en tal caso, tiene el valor de un contrato.
Así lo establece, además, el artículo 3.2 de la LA, en cuya virtud «cuando dos o más personas pacten la intervención dirimente de uno o más terceros y acepten expresa o tácitamente su decisión, después de emitida, el acuerdo será válido y obligatorio para las partes si en él concurren los requisitos necesarios para la validez de un contrato».
Caso contrario, es decir si las partes no se ponen de acuerdo en la designación del arbitrador o si no acatan voluntariamente la decisión emitida por éste, deberán acudir a la vía jurisdiccional para resolver sus diferencias, a través del proceso prototípico arrendaticio urbano de cognición.
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(541) En síntesis, dicha jurisprudencia mayoritaria puede resumirse en la imposibilidad de someter a arbitraje tanto la acción de desahucio (así vg. las STS de 27 de abril de 1954, 2 de julio de 1955 y 17 de noviembre de 1956) como cualquier otra que pudiere comportar la resolución del contrato de arrendamiento (así vg. STS de 3 de mayo de 1961 y 28 de febrero de 1962), aceptando, por contra, la arbitrabilidad de las...
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