El arbitraje arrendaticio con especial referencia al arbitraje del consejo arbitral para el alquiler de la Comunidad de Madrid

Autor:Beatriz Moreno
Cargo del Autor:Abogado. Letrada del Consejo arbitral para el Alquiler de la Comunidad de Madrid
Páginas:147-174
 
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I Arbitraje arrendaticio y protección del consumidor. referencia a las cláusulas abusivas

La primera cuestión que nos planteamos al objeto de determinar la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia y su inclusión en los procesos arbitrales es si el arrendatario debe considerarse como un consumidor. Esto afectaría directamente a la posibilidad de utilizar la vía arbitral en los confiictos que se puedan plantear en contratos de naturaleza arrendaticia.

La regulación europea de protección de consumidores ha alcanzado una enorme trascendencia, lo que nos obliga a plantear la dicotomía entre el concepto de arrendatario y su consideración como consumidor o no y qué alcance puede tener esa consideración.

Partimos de que el objetivo fundamental del legislador en materia de consumo es el de proteger al consumidor, al entender que se encuentra en una situación de indefensión o de mayor debilidad frente al empresario, ya sea persona física o jurídica.

La definición legal1de consumidor recogida en el artículo 3 del Texto Refundido de Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de no-

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viembre, es tan amplia que, incluye sin lugar a dudas al arrendatario en dicho concepto. Cuestión distinta es si la otra parte, es o no empresario o efectivamente se encuentra en una posición superior.

De acuerdo con la norma señalada:

"A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.

Son también consumidores a efectos de esta norma las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial."

En cuanto a la definición de empresario, en el Artículo 4, del mismo texto legal, es la siguiente:

"A efectos de lo dispuesto en esta norma, se considera empresario a toda persona física o jurídica, ya sea privada o pública, que actúe directamente o a través de otra persona en su nombre o siguiendo sus instrucciones, con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión."

En una relación arrendaticia, entre particulares, tenemos que ambas partes se encuentran al mismo nivel, es decir, no hay una posición de superioridad de uno sobre otro. Además, la legislación arrendaticia es lo suficientemente tuitiva con el arrendatario que disipa cualquier duda que pudiera surgir, como parte más débil de la relación arrendaticia. El particular que pone en arrendamiento una

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finca de su propiedad, no se puede incluir dentro del concepto de empresario que se recoge en el artículo 4 de la mencionada ley de protección del consumidor.

Por todo lo anterior, el contrato de arrendamiento firmado entre particulares, queda fuera de la legislación de consumo, estando sometido a la legislación aplicable de la Ley de Arbitraje2y Ley de Arrendamientos Urbanos3. Más adelante veremos si en esa normativa especial cabe el sometimiento al arbitraje.

Una segunda cuestión relacionada con la anterior, se da en el supuesto de que el arrendador sea una empresa inmobiliaria. Nos preguntamos entonces si la resolución del confiicto surgido debe en todo caso, someterse al arbitraje de consumo. Se trata de algo que no es baladí.

Nos planteamos si en este caso, en la relación arrendaticia, la empresa inmobiliaria se encuentra en una posición superior frente al arrendatario. Podemos entender que no, reiterando que la Ley de arrendamientos urbanos protege al arrendatario por medio de normas imperativas basadas en los derechos fundamentales del arrendamiento y que el resto de aspectos son el resultado de una negociación libre entre partes, que viene refiejada básicamente en la renta. La duración está regulada explícitamente en la LAU, la renta, realmente es lo único que libremente pactan las partes. Pese a lo argumentado, podría caber la duda de si al ser una persona jurídica, se puede crea cierta indefensión a la parte arrendataria. Admitido este supuesto nos podríamos a su vez preguntar si en el caso de someterse a un arbitraje éste deberá ser de consumo o no.

Para ello, tenemos que tener en cuenta lo estipulado en el capítulo II del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidors y Usuarios relativo a las Cláusulas abusivas. En el artículo 82 incluye una definición de este concepto: "Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumi-

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dor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. (...)". Hay que destacar que para que se pueda considerar por tanto una cláusula abusiva en un contrato de arrendamiento, objeto de este trabajo, se tiene que hablar siempre de cláusulas pactadas con ausencia de buena fe, que perjudiquen al arrendatario y que causen un desequilibrio en los derechos y obligaciones de la parte arrendataria. En los sucesivos artículos4se enumeran una serie de conceptos, criterios y actos que se consideraran cláusulas abusivas.

Nos detenemos en el artículo 90 apartado 1 relativo a cláusulas abusivas sobre competencia y derecho aplicable del citado Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias "La sumisión a arbitrajes distintos del arbitraje de consumo, salvo que se trate de órganos de arbitraje institucionales creados por normas legales para un sector o un supuesto específico".

Podemos entender que esta protección consiste principalmente en "nivelar" la posible situación de desigualdad entre las partes en los casos en que se trate de un arrendatario (persona física) frente a una empresa arrendadora (persona jurídica), de tal manera que la parte predominante no pueda imponer un arbitraje a la medida de sus intereses. Es decir, la norma obliga a que en el caso que las partes no se sometan a un arbitraje de consumo éste sea forzosamente un arbitraje institucional. De esta forma el proceso arbitral será ajeno a las partes, en el sentido que el arbitraje ya está establecido en un Reglamento, principalmente en lo relativo al nombramiento de árbitro y el proceso a seguir.

Si bien no entramos en detalle a tratar el arbitraje institucional, sí queremos resaltar que lo más característico de este arbitraje es que las partes, al someterse al mismo, ya cuentan con un proceso prestablecido en lo que se refiere tanto al nombramiento de árbitro como al proceso en sí mismo. La norma reglamentaria reguladora del ar-

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bitraje institucional de que se trate prevé la forma y manera en que va a desarrollarse el arbitraje. Así, siempre que las partes no realicen un acuerdo expreso entre ellas, éstas no entran a decidir sobre el proceso, sino que será el árbitro quién decidirá en todo momento de conformidad a lo estipulado para dicho proceso.

De una forma gráfica podríamos decir que el proceso arbitral de consumo es un procedimiento arbitral de carácter especial. Un proceso "mixto". La primera parte de notificación a las partes, nombramiento de árbitros y los posibles recursos contra esas resoluciones tienen carácter administrativo. Una vez que el expediente llega al árbitro y este decide, ya estamos en la parte del verdadero de arbitraje, que generalmente es en equidad5.

Por otro lado, el arbitraje de consumo es unidireccional, es decir solo el consumidor (supuestamente el arrendatario) podría instar el arbitraje de consumo, pero en ningún caso lo podrá hacer el arrendador. Esto es, en el caso de incumplimiento de las obligaciones por parte de arrendatario, el arrendador (supuesto empresario) no podrá iniciar el arbitraje de consumo, precisamente por no tener esa condición de consumidor. De esta forma ocurre que si consideramos que en la mayoría de los casos es el arrendatario el que incumple (principalmente con el pago de la renta), el arbitraje de consumo no es de aplicación. De tal manera que el arbitraje de consumo no es operativo en materia arrendaticia porque solo y exclusivamente puede instarlo una de las partes (arrendataria) con independencia de que sea o no la parte incumplidora.

Podemos concluir en esta primera aproximación que el arbitraje de consumo no es de aplicación en los arrendamientos de vivienda firmados entre particulares (igualdad de posición). En cuanto a los arrendamientos en los que el arrendatario sea persona física y el arrendador persona jurídica, tampoco es de aplicación el arbitraje de consumo siempre que se pacte bilateralmente un arbitraje institucional. En cuanto a los demás arrendamientos distintos a vivienda, quedan fuera del arbitraje de consumo al no tener el arrendatario la

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posibilidad de considerarse consumidor pues el arrendamiento lo hará para su esfera comercial, profesional o de negocio.

Profundizando en esta cuestión y en la regulación en materia de protección de consumidor, es preciso hacer una referencia a la Directiva 93/136en cuanto que ha sido la causante de reformas por su transposición en nuestro ordenamiento jurídico7y cuyo objetivo es que la protección del consumidor se produzca a todos los niveles, recogiendo todos los posibles aspectos de la vida cotidiana del consumidor. Se ha adaptado la Legislación Nacional con la Legislación Europea y por tanto debemos tener en cuenta la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión para su...

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