Apuntes de «jurisprudencia registral» (sobre las resoluciones de la dirección general de los registros y del...
| Autor | Luis Miguel López Fernández |
| Cargo | Profesor Titular de Derecho Civil |
Apuntes de «jurisprudencia registral» (sobre las resoluciones de la dirección general de los registros y del notariado con especial incidencia en materia urbanística)
Si bien cabe la inscripción de modificación de situaciones jurídico-reales por resolución de la Administración que modifica un título administrativo anterior (cfr. artículo 102 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común), siempre que el expediente de rectificación sea tramitado por órgano competente y se cumplan en él las garantías legales establecidas a favor de la persona afectada, habiendo ganado firmeza en vía administrativa el acuerdo de aprobación definitiva de un Proyecto de reparcelación, no cabe introducir en él una modificación del alcance de la que se pretende, que desborda claramente lo que es un mero error material o de hecho, o una previsión complementaria plenamente respetuosa del contenido básico que se completa, por lo que no cabe acceder al reflejo registral de la modificación pretendida si no media el consentimiento de todos los titulares afectados o la oportuna resolución judicial: RDGRyN de 23-5-2003.
Se presentaron en el Registro de la Propiedad dos certificaciones de un Ayuntamiento: por la primera de ellas se rectifica una reparcelación realizada en 1996, disminuyendo la superficie de determinadas fincas de resultado e incluyendo una finca nueva formada por las superficies minoradas. La segunda se dicta como consecuencia de un recurso de reposición planteado contra el acuerdo anterior, que configuraba la nueva finca como privativa en lugar de ganancial, solicitándose del Registrador que en la inscripción se exprese la existencia de dicha controversia. El Registrador suspende la inscripción por falta de consentimiento de todos los titulares registrales actuales de las fincas objeto de modificación, ya que, con posterioridad a la inscripción de la Reparcelación se han producido ventas a distintas personas. Recurrida la decisión del Registrador, la Dirección General confirma dicha decisión y desestima el recurso con los argumentos mencionados en el epígrafe anterior.
Aun cuando se entendiera -lo que ahora no se prejuzga- que la efectiva división del terreno originario significa la aceptación por su propietario como compromiso urbanístico inscribible, y por tanto eficaz contra terceros, del deber de cesión de los lotes calificados de espacio libre, ningún fundamento permite deducir de aquí una prohibición de disponer del terreno si no lo es a favor del Ayuntamiento. Debe tenerse en cuenta al respecto que: a) que la subrogación del adquirente del bien en ese compromiso de cesión inscrito es suficiente garantía del respeto a la legalidad urbanística, la que podrá ser exigida en cualquier momento por el Ayuntamiento; b) que en nuestro Ordenamiento Jurídico, las restricciones singulares del contenido ordinario del derecho de propiedad precisan de un acto especial de establecimiento, no se presumen, son de interpretación estricta y deben ser recogidas de forma especial en el asiento -en concreto en el acta de inscripción- para ser eficaces frente a terceros (cfr. arts. 348 Código Civil, 13 y 26 Ley Hipotecaria): RDGRyN de 17-6-2003.
Se presenta a inscripción la escritura de compraventa relativa a una finca inscrita a nombre de la vendedora como consecuencia de segregación, haciéndose constar en el Registro que dicha parcela sería objeto de cesión obligatoria y gratuita al Ayuntamiento por ser terreno destinado a Espacio Libre, tal y como consta en la licencia de segregación de fecha 4 de julio de 2000. El Registrador deniega la inscripción por entender que la venta a un tercero es un acto contradictorio con el compromiso inscrito de ceder la finca a la Administración. El Notario autorizante de la escritura impugna la decisión del Registrador alegando que el cierre registral se produce en los supuestos establecidos en la legislación hipotecaria, como consecuencia de la aplicación de los principios de prioridad y tracto sucesivo (artículos 17 y 20 de la Ley Hipotecaria), o en aquellos supuestos en que constase inscrita una prohibición de disponer, pero que con respecto a los deberes urbanísticos es aplicable el artículo 21 de la Ley 6/1998 de 13 de abril, reseñándose en la escritura objeto de calificación dicho deber, cuya materialización registral, si no deriva del propio planeamiento, habrá de ser objeto de ejecución y formalización por quien resulte ser propietario, mediante el otorgamiento del correspondiente título de cesión. La Dirección General admite el Recurso y revoca la decisión del Registrador con los argumentos resumidos en el encabezamiento de este Apunte.
Breve comentario: Absolutamente compartible la solución de la DGRyN, construida sobre la indudable diferencia existente entre el compromiso u obligación de ceder un inmueble y la cesión ya producida: en este último caso jugarían los principios de tracto sucesivo, para cerrar el Registro de la Propiedad a los títulos contradictorios otorgados por el cedente después de inscribirse la cesión, o el de prioridad registral, para cerrar el Registro a los títulos que se presenten en el Registro después de inscribirse la cesión. Pero en el caso de la mera obligación de ceder no opera el cierre registral, ya que el inmueble sigue siendo propiedad del obligado a cederlo; en todo caso, y de cumplirse los requisitos contemplados en el artículo 21 de la Ley 6/98 y en la Legislación Hipotecaria, se producirá la subrogación del comprador en el compromiso de ceder asumido por el vendedor: esto quiere decir que la venta que contradice el mero compromiso de ceder la finca a la Administración es válida e inscribible, debiendo esta última dirigirse contra el comprador para exigirle el cumplimiento del deber asumido por el vendedor. En ese momento será cuando, muy probablemente, el comprador alegará la necesidad de distribuir equitativamente la el deber o carga consistente en efectuar esa cesión, y por tanto la imposibilidad de exigirle el cumplimiento del convenio urbanístico que parece subyacer en el caso analizado, dirigido a compensar la cesión mediante el aprovechamiento reconocido a las otras fincas resultantes de la división, y cuyo texto no accedió al Registro más allá de los confusos términos en que se expresa el condicionamiento de la licencia de parcelación (sobre los problemas planteados por la inscripción del convenio urbanístico dijimos algo en nuestro artículo «La incidencia de la Ley 6/98 en el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio», publicado en la Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, abril-mayo de 1998, págs. 443-487). Pero la exigibilidad de esa cesión al comprador de la finca queda imprejuzgada, como es lógico, por la Dirección General. Ciertamente la Administración se mete en líos grandiosos por utilizar incorrectamente el Registro de la Propiedad y los convenios urbanísticos.
Corresponde a las Comunidades Autónomas (en este caso, a la de las Islas Baleares) determinar qué clase de actos de naturaleza urbanística están sometidos al requisito de la obtención de la licencia previa, las limitaciones que éstas pueden imponer y las sanciones administrativas que debe conllevar la realización de tales actos sin la oportuna licencia o sin respetar los límites por...
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