Apuntes de "jurisprudencia registral" (sobre las resoluciones de la direccion general de los registros y del notariado..
| Autor | Luis Miguel Lopez Fernandez |
| Cargo | Profesor Titular de Derecho Civil - Universidad Autónoma de Madrid |
Apuntes de "jurisprudencia registral" (sobre las resoluciones de la direccion general de los registros y del notariado con especial incidencia en materia urbanistica)
FIRME, ACORDADA POR EL AYUNTAMIENTO 17 AÑOS DESPUES DE APROBARSE DICHO PROYECTO, QUE, ADEMAS, NO FUE INSCRITO: Cabe la modificación de situaciones jurídico-reales por resolución de la Administración que alteren un título administrativo anterior, siempre que se trate de expedientes rectificatorios en los que la autoridad administrativa sea competente y se cumplan las garantías legales establecidas a favor de la persona afectada. Pero sustituir cuatro parcelas de cesión obligatoria por un solar con el mismo destino, es una modificación que desborda claramente el mero error material o de hecho y que no puede hacerse sin seguir el régimen para la revisión de los actos administrativos, a menos que conste el consentimiento del titular registral manifestado en escritura pública o resolución judicial: RDGRN de 31-7-2001.
El 11 de marzo de 1983 se aprobó un proyecto de compensación que no se inscribió en el Registro. Aparecido un poblado pretalayótico en algunas de las parcelas resultantes adjudicadas al propietario único, se procedió a una modificación puntual del planeamiento, aprobada el 2 de mayo de 1994, con anulación del aprovechamiento de dichas parcelas. Además se acordó la consiguiente sustitución de cuatro parcelas, cedidas obligatoriamente al Ayuntamiento, por un solar de 19.600m2, operándose esta última sustitución mediante una modificación del proyecto de compensación. La certificación de este último acto se presenta, junto con el proyecto modificado, en el Registro de la Propiedad, con descripción de la finca matriz y de las parcelas que por el proyecto son propiedad del Ayuntamiento.
El Registrador denegó la inscripción por una serie de defectos de interés menor calificados como subsanables, y, además, por los siguientes defectos insubsanables: modificarse el contenido de un proyecto de compensación no inscrito, sin consentimiento del titular registral manifestado en escritura pública o sentencia firme, operarse esa modificación por el Ayuntamiento, cuando su redacción y formulación corresponde a la Junta de Compensación o al propietario único, y haberse producido en el ámbito de ejecución segregaciones y ventas por actos privados que impiden la inscripción total del proyecto sin dar lugar a dobles inmatriculaciones.
Impugnada la calificación, el Presidente del Tribunal Superior de Justicia estimó el recurso gubernativo, excepto en relación con el defecto subsanable de no constar en la certificación las determinaciones exigidas por el Reglamento de Gestión Urbanística.
La DGRN revoca el Auto Presidencial y confirma el primer defecto insubsanable alegado por el Registrador, esto es el de modificarse el contenido de un proyecto de compensación no inscrito sin consentimiento del titular registral de los bienes afectados manifestado en escritura pública o resolución judicial. El argumento jurídico, resumido en el encabezamiento de estas líneas, se desarrolla en el fundamento de derecho número 4, estimándose innecesario proceder al análisis de los restantes defectos expresados en la nota de calificación.
Ha de señalarse además que la interesante cuestión relativa a si cabe la inscripción parcial de un proyecto de equidistribución y, en su caso, con qué alcance, no va a ser abordada por la DGRN, como tampoco lo será en la RDGRN de 25-9-2001 comentada a continuación, porque, como destaca el fundamento de derecho tercero de la que ahora nos ocupa, "Habida cuenta del ámbito del recurso gubernativo (limitado a las cuestiones que directa e inmediatamente se relacionen con los defectos expresados en la nota de calificación -artículo 117 del Reglamento Hipotecario-), no puede decidirse ahora sobre la cuestión planteada en el preceptivo informe del Registrador, pero no en la nota recurrida, sobre la admisibilidad o prohibición de inscripción de los actos de equidistribución parciales".
La mera circunstancia de que el proyecto esté ejecutado en su mayor parte no puede constituir obstáculo a la inscripción solicitada. Al tratarse de propietario único, la existencia de escrituras de segregación y venta de la mayor parte de las parcelas resultantes no puede constituir, por sí solo, obstáculo al reflejo registral de la localización de los terrenos de cesión obligatoria, sin perjuicio de que sea el propio Registrador quien daba comprobar si existe algún asiento contradictorio para, en el supuesto de que existiera, especificar en la oportuna nota qué fincas de las descritas se hallan inscritas a favor de persona distinta del referido propietario único: RDGRN de 25-9-2001.
En el caso planteado la Administración presenta en el Registro una certificación expedida por el Secretario del Ayuntamiento relativa al acuerdo aprobatorio de un proyecto de compensación con propietario único solicitando inscripción a su favor pero limitada a los terrenos de cesión obligatoria.
La Registradora accidental denegó la inscripción por el defecto, considerado insubsanable, de estar ejecutado en su mayor parte el proyecto que ahora se trata de inscribir, y la mayor parte de las parcelas resultantes del mismo inscritas a favor de terceras personas, que nada tienen que ver con el mismo, en virtud de escrituras de segregación y venta, por lo que de inscribirse el proyecto en su conjunto se producirán gran cantidad de situaciones de doble inmatriculación. Añade además dos defectos, calificados como subsanables: no describirse el polígono sobre el que se actúa, sino únicamente la totalidad de la finca matriz, siendo necesario el otorgamiento de escritura de segregación de los terrenos integrantes del polígono otorgada por el titular registral, y no recogerse en el documento sometido a inscripción las especificaciones exigidas en el artículo 7 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
El Presidente del Tribunal Superior de Justicia de las Islas Baleares estimó el recurso planteado por el Ayuntamiento, y la DGRN desestimó la apelación planteada por el Registrador contra el Auto Presidencial.
En cuanto al defecto calificado como insubsanable el fundamento de derecho tercero de la resolución presentada afirma que "El defecto, tal como es expresado, no puede ser confirmado. En primer lugar, en la nota no aparece satisfecha la exigencia de claridad en la expresión de las concretas razones o defectos que, a juicio del Registrador, impiden la práctica de los asientos solicitados, a fin de que el interesado pueda subsanarlos o bien fijar de modo inequívoco el objeto del eventual recurso gubernativo (cfr. artículos 19 de la Ley Hipotecaria y 117 del Reglamento Hipotecario). Por otra parte, como afirma el recurrente, al tratarse de un supuesto de propietario único, el defecto debatido no puede constituir, por sí solo, obstáculo al reflejo registral de la localización de los terrenos de cesión obligatoria, conforme al artículo 173 del Reglamento de Gestión Urbanística, sin perjuicio de que sea el propio Registrador quien deba comprobar si existe algún asiento contradictorio para en el supuesto de que existiera especifique en la oportuna nota qué fincas de las descritas se hallan inscritas a favor de persona distinta del referido propietario único".
Resulta imprescindible destacar que el recurso gubernativo contra la decisión del Registrador prosperó, básicamente, por la vaguedad de las circunstancias alegadas por la Registradora accidental para rechazar la inscripción y por la insuficiencia de las mismas tal como habían sido relatadas en la nota, resultando esencial el fundamento de derecho segundo de la RDGRN que estamos comentando, según el cual "Limitado el recurso gubernativo a las cuestiones que directa e inmediatamente se relacionen con los defectos expresados en la nota de calificación (artículo 117 del Reglamento Hipotecario), no puede decidirse ahora sobre otras cuestiones a las que se refiere el Registrador en su preceptivo informe y en su escrito de apelación, pero no expresados por la Registradora accidental en la nota recurrida. No obstante, conforme a lo establecido en el artículo 127 del mismo Reglamento, queda a salvo la posibilidad, por parte del Registrador, de alegar defectos no consignados en dicha nota".
En este sentido ha de tenerse en cuenta que el informe del Registrador incluía un detallado análisis de las razones que, a su juicio, se oponen a la inscripción parcial de un proyecto de equidistribución, para concluir afirmando que "no es posible la inscripción de sólo una parte del mismo (del proyecto de compensación) toda vez que éste debe abarcar la totalidad, y en este sentido es presupuesto siempre del desarrollo del...
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