Una aproximación a la hipoteca multidivisas
| Autor | M.ª Teresa Blanco Hernández |
| Cargo | Real Centro Universitario «Escorial-María Cristina» San Lorenzo del Escorial |
| Páginas | 633-659 |
Page 633
«Las oficinas bancarias siguen llenas de jóvenes en busca de hipoteca»
Con este titular se abría una noticia en un periódico de tirada nacional en julio de 2006, y el dato que mejor confirma este hecho es que el saldo de préstamos hipotecarios en esa fecha (julio de 2006) alcanzó la cifra de 846.000 millones de euros, con un incremento del 25,7 por 100 respecto del año anterior (julio de 2005).
¿Cuáles son los motivos que han determinado este progresivo aumento del número de clientes?
Las razones, a priori, que tratan de explicar esta situación pueden ser de dos tipos:
-
Podríamos interpretar que dicho aumento se debe a una disminución del precio de la vivienda. Sin embargo, nada más lejos de la realidad.
-
En los últimos años el precio de la vivienda se ha visto incrementado en un intervalo 15-18 por 100 anual, aunque en el último año el incremento ha sido del 9 por 100. Los datos apuntan a que, en un período de nueve años, desde 1998, el incremento acumulado del precio de los pisos ha aumentado un 150 por 100.
En segundo lugar, podríamos estudiar cuál ha sido la trayectoria del euribor como el tipo de interés de referencia para más del 90 por 100 de los préstamos hipotecarios que cada año se firman en España. Al contrario de lo que se podría esperar, el euribor no solamente no ha bajado, sino que se ha visto incrementado.
Se entiende por euribor «el tipo de interés al que las entidades financieras se prestan fondos dinerarios entre sí en el mercado interbancario del euro. Se calcula como la media aritmética simple de los valores diarios de los días con mercado de cada mes, del tipo de interés Page 634 publicado por la Federación Bancaria Europea para las operaciones de depósito en euros a plazo de un año. En la práctica, este tipo de interés se calcula partiendo de los precios de oferta de los préstamos que se hacen entre sí los 60 principales bancos europeos» 1.
Tabla 1
Evolución del euribor para el mes de octubre en el periodo 1998-2006
| Fecha | Tasa del Euribor |
| Octubre 2006 | 3,799% |
| Octubre 2005 | 2,414% |
| Octubre 2004 | 2,316% |
| Octubre 2003 | 2,303% |
| Octubre 2002 | 3,126% |
| Octubre 2001 | 3,369% |
| Octubre 2000 | 5,218% |
| Octubre 1999 | 3,684% |
| Diciembre 1998 | 3,149% |
Fuente: http://www.finanzas.com
De este período, señalemos dos fechas recientes y significativas, por alcanzar el euribor su tasa más baja y más alta, y mostremos la diferencia en términos monetarios mensuales que supone para un préstamo hipotecario medio de 120.000 euros con plazo de amortización de 20 años. Page 635
Tabla 2
Tasa más baja y más baja y más alta del euribor en el periódo 1998-2006 2
| Junio 2003 | 2,014% |
| Octubre 2000 | 5,218% |
Ejemplo 1
Cuantía del préstamo: 120.000 euros.
Tipo de interés: 2,014%.
Plazo de amortización: 20 años.
Número total de cuotas: 240.
Teniendo en cuenta que la relación entre el tipo de interés anual y el mensual es:
(Fórmula en Documento Pdf)
(Fórmula en Documento Pdf)
Ejemplo 2
Cuantía del préstamo: 120.000 euros.
Tipo de interés: 5,218%.
Plazo de amortización: 20 años.
Número total de cuotas: 240.
Teniendo en cuenta que la relación entre el tipo de interés anual y el mensual es:
(Fórmula en Documento Pdf)
(Fórmula en Documento Pdf) Page 636
Tal y como muestran los ejemplos, la diferencia mensual, nada despreciable, es de 192,39 euros/mes (798,29 euros -605,90 euros=192,39 euros/mes).
El incremento del euribor en el último año ha sido vertiginoso, tal y como muestran los siguientes datos, recogidos en la tabla 3.
Tabla 3 Evolución del euribor para los meses septiembre 2005 - octubre 20063
| Fecha | Tasa de Euribor |
| Octubre 2006 | 3,799% |
| Septiembre 2006 | 3,720 % |
| Agosto 2006 | 3,720% |
| Julio 2006 | 3,547% |
| Junio 2006 | 3,401% |
| Mayo 2006 | 3,308% |
| Abril 2006 | 3,220% |
| Marzo 2006 | 3,100% |
| Febrero 2006 | 2,914% |
| Enero 2006 | 2,833% |
| Diciembre 2005 | 2,783% |
| Noviembre 2005 | 2,684% |
| Octubre 2005 | 2,414% |
| Septiembre 2005 | 2,220% |
Así pues, tanto el encarecimiento del precio de la vivienda como el incremento del tipo de interés de referencia aplicado para la financiación de la compra de la misma han desencadenado una difícil realidad en términos de pago, y es que el porcentaje de la renta en términos Page 637 brutos que las familias han de destinar al pago de la cuota del préstamo hipotecario alcanza la cifra del 42 por 100 4.
Es decir, más del 40 por 100 de la renta de las familias tiene como fin el pago de la cuota del préstamo hipotecario. Este porcentaje ha aumentado respecto al año anterior, que se situaba en el 36 por 100, según datos del mismo mes del 2005, y según los datos financieros publicados por el Banco de España.
Este mayor esfuerzo que están realizando las familias para la compra de una vivienda se está viendo influenciado de forma muy significativa por la política monetaria que aplica el Banco Central Europeo, y que se ha endurecido de manera progresiva en los últimos meses.
Así, desde diciembre de 2005 se han producido cinco subidas consecutivas del precio oficial del dinero, que han hecho que se sitúe en el 3,25 por 100 desde el 2 por 100. Dichas subidas han hecho su efecto en el euribor, desencadenando la escalada de su nivel de manera progresiva, tal y como se muestra en la tabla 1.
Todos tesos acontecimientos se han traducido en un encarecimiento del precio final de la vivienda, que obliga a las familias españolas a contratar créditos hipotecarios de mayor cuantía, tal y como se muestra en el siguiente gráfico, o a buscar otras fórmulas alternativas.
En cuanto al aumento de la cuantía de los préstamos, las cifras hablan por sí solas. En cuatro años el volumen total del crédito hipotecario de los hogares ha pasado de 308.597 millones de euros (según datos de agosto de 2002) a 538. 974 millones de euros (agosto de 2006) 5. Page 638
Gráfico 1
Evolución del saldo en millones de euros de los préstamos hipotecarios de los hogares españoles: mayo 2005 - agosto 20066
(Gráfico en Documento Pdf)
Fuente: Banco de España.
Por lo que respecta a las nuevas fórmulas ofrecidas por la industria bancaria, se detallan en el próximo epígrafe, haciendo referencia a la Nueva Ley Hipotecaria, que tiene prevista su aprobación en el primer trimestre del año 2007.
Por último, como respuesta a la nueva situación, la novedad que presentamos en este artículo es la denominada «hipoteca multidivisas», que amplía el abanico de respuestas por parte de la industria bancaria para todos aquellos que pretendan acceder a la financiación de la compra de una vivienda.
A pesar del escenario descrito en los párrafos anteriores, lejos de desincentivar la compra de la vivienda, la tendencia apunta a la dirección contraria. ¿Cuáles son las razones que sostienen la que algunos han calificado «la robustez del mercado hipotecario»? Page 639
Los argumentos que mantienen dicha tendencia creciente hay que buscarlos en la llamada «innovación financiera». La literatura que trata de definir este concepto es muy amplia, si bien el concepto es único y hace referencia al «proceso de transformación y ampliación de las instituciones, prácticas, mercados e instrumentos financieros» 7.
Dicho proceso persigue la posibilidad de ofrecer a los potenciales clientes la más amplia gama de productos e instrumentos especializados que satisfagan todas y cada una de sus necesidades. En terminología anglosajona se conoce como tailored services o el abanico de servicios financieros a la medida de las necesidades de los clientes.
Y es que las entidades bancarias no se han dado ni un momento de respiro en cuanto a la puesta en el mercado de nuevos productos a disposición de sus clientes o potenciales clientes, con el fin de facilitar al mayor número de personas posible el acceso a una vivienda en régimen de propiedad.
Sin ánimo de ser exhaustivos, a continuación se muestran algunos ejemplos que vienen a poner de manifiesto los instrumentos o técnicas que barajan las entidades bancarias con el fin de facilitar a sus clientes la posibilidad de compra de su vivienda.
* El plazo de amortización. El plazo de amortización medio del préstamo se ha visto ampliado, de los 12 años en 1990 a los 20 años en el 2000, a la tendencia actual que sitúa el plazo de vencimiento del préstamo en 40 o incluso 50 años.
* Cuantía del préstamo hipotecario. Del tradicional 70-80 por 100 del valor de tasación, hasta el 100 por 100 que ofrecen algunas entidades.
* cambio de cuota. El cliente tiene la posibilidad de elegir la cuantía de la cuota mensual a pagar, variando de manera anual el plazo de amortización del préstamo. Page 640
* Cuota fija para los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable. En este caso el cliente cuenta con la posibilidad de hacer frente al pago de una cantidad...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba