El derecho real de aprovechamiento por turno, la nueva opción legislativa en materia de multipropiedad.
| Autor | Pedro A. Munar Bernat |
| Cargo | Profesor Titular de Derecho Civil.Universidad de las Islas Baleares |
| Páginas | 1209-1244 |
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Estas líneas tienen por objeto presentar el derecho real de aprovechamiento por turnos: una nueva figura que irrumpe en el orbe jurídico con la finalidad de encauzar cualquier tipo de derecho que confiera el disfrute de un inmueble por períodos determinados de cada año. Es decir, se trata del nuevo cauce que se ofrece para amparar todas las hipótesis de lo que hasta ahora se venía conociendo como multipropiedad o tiempo compartido.
El discurso se articulará en tres grandes bloques: una primera parte en que se ofrecerán los perfiles socioeconómicos de esta forma de inversión, una segunda en la que se aludirá a la situación normativa de la institución en Derecho comparado y la que existe en España hasta la fecha y, finalmente, en el tercer bloque, de manera pormenorizada, se estudiarán algunos aspectos del Proyecto de Ley sobre derechos de aprovechamiento por turno, para que el lector se pueda formar un cabal juicio sobre este nuevo derecho real limitado
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El fenómeno tradicionalmente conocido como multipropiedad surge en Francia, más concretamente en la estación invernal de Super Dévoluy en 1965, a través de la iniciativa de Louis Poumier de la Sociedad Grands Travaux de Marsella, que decide adoptar un nuevo sistema de alojamiento, ante la poca rentabilidad que producía la venta tradicional de los apartamentos del complejo. Se basa en la venta del derecho a usar una concreta habitación o apartamento durante una o dos semanas del año a una persona determinada, asegurándose la ocupación en los años sucesivos. De esta manera, se puede enajenar el conjunto de los apartamentos con mayor facilidad y a la vez se pueden conseguir unos importantes beneficios. La promoción publicitaria de la operación resultó ingeniosa: «No alquile la habitación, compre el hotel, le sale más barato». El 20 de abril de 1967 registra, en el Instituto Nacional de la Propiedad Industrial de Francia, la denominación que dio a la operación y que ha caracterizado la figura: Multipropriété.
Llega a España la multipropiedad en los años setenta, pero de una forma más bien modesta y limitada. Será en la década de los ochenta cuando conozca un espectacular incremento, originado por la inversión de capital extranjero. Así, la Dirección General de Inversiones Extranjeras, entre enero de 1986 y junio de 1987, autorizó inversiones por valor de 4.200 millones de pesetas para 545 inmuebles, siendo casi en su totalidad inversión británica. Según los datos de finales de 1987 de la Secretaría de Estado de Turismo, había 132 complejos en España, de los que 21 se encontraban en las Islas Baleares 1.
Según los últimos datos que se conocen, la situación del fenómeno en la actualidad se podría resumir en las siguientes cifras económicas 2:
- a) Existen en el mundo alrededor de 4.145 complejos, de los cuales 407 están ubicados en España, y en Baleares existen unos 30. La evolución en España es espectacular: desde 161 complejos en 1990 hasta los 407 en 1994.
- b) Los titulares de derechos en España son alrededor de 327.000 personas. Ahora bien, españoles adquirentes de derechos de tiempo compartido son sólo 51.000 personas, aunque con un importante incremento: de 720 en 1990, a 14.000 en 1992, hasta la cifra de 51.000 en 1994.
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- c) En España, esta industria no se presenta como una oferta orientada hacia el mercado nacional, sino que está pensada para extranjeros, británicos en su mayoría, y en menor medida escandinavos y alemanes, al concurrir en tales sujetos unas circunstancias muy concretas: nivel de vida bastante alto, porcentaje elevado de jubilados y mayor flexibilidad en el régimen laboral de distribución de los períodos de vacaciones. Curiosamente, en las Islas Baleares el 44 por 100 de los socios de los complejos afiliados a RCI, una de las compañías de intercambio 3, son adquirentes franceses.
- d) Las empresas que lideran el sector también son de procedencia foránea. Destacan las compañías inglesas sobre todo. Se ha acusado a algunas de ellas de intentar eludir la carga impositiva española al domiciliarse en paraísos fiscales.
En el ámbito del Derecho comparado, dejando al margen la legislación federal y de los Estados miembros de Estados Unidos y de la regulación de México y Bermudas 4, ciñéndonos a los países europeos de nuestro entorno, se debe aludir, por una parte, a la labor realizada por la Unión Europea y, derivada de ésta o bien independiente, la de algunos Estados.
En el seno de la Unión Europea y fruto de la preocupación por todos los aspectos relativos a la protección de los consumidores, se ha aprobado, el 26 de octubre de 1994, la Directiva 94/47/CE del Parlamento Europeo y del Consejo relativa a la protección de los adquirentes en lo relativo a determinados aspectos de los contratos de adquisición de un derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido 5.
Page 1212En cuanto a la actividad estatal, y por orden cronológico, se debe aludir a las siguientes normas:
- a) Portugal. Decretos-ley número 355, de 31 de diciembre de 1981, y número 368, de 4 de octubre de 1983, que crean y desarrollan el derecho real de habitación periódica; normativa que fue modificada a través del Decreto Ley número 130/89, de 18 de abril, y posteriormente por el Decreto Ley número 275/93, de 5 de agosto de 1993 6.
- b) Francia. Ley 1986-18, de 6 de enero, de Sociedades de Atribución de Inmuebles en Régimen de Disfrute a Tiempo Compartido.
- c) Grecia. Ley número 1652, de timesharing y regulación de cuestiones conexas, de 14 de octubre de 1986, desarrollada por la Orden Ministerial de 15 de diciembre de 1987, de atribución de las viviendas turísticas en régimen de arrendamiento a tiempo compartido 7.
- d) Gran Bretaña. Timeshare Act, de 16 de marzo de 1992, modificada por Timeshare Regulations 1997, que ha entrado en vigor el 29 de abril de 1997.
- e) República Federal de Alemania. Ley sobre la transmisión de derechos de disfrute de inmuebles a tiempo parcial, de 20 de diciembre de 1996.
- f) República de Irlanda. European Comunities (contracts for time sharing of immovable property -protection of purchasers) Regulations 1997. Statutory Instruments number 204 of 1997, de 13 de mayo.
- g) República Federal de Austria. Ley federal 32/1997, de 27 de marzo, sobre la adquisición de derechos de uso a tiempo parcial de bienes inmuebles.
- h) Suecia. Ley 218 de 1997, sobre protección a los consumidores en la adquisición de bienes a tiempo compartido.
- i) Países Bajos. Ley de 26 de marzo de 1997, que contiene el desarrollo del Título 7.1 (compra y permuta) del Código Civil, relativo a las Page 1213 disposiciones sobre la compra de derechos de uso a tiempo compartido de bienes inmuebles 8.
Así como en las normas anteriores a la llegada de la Directiva de Portugal, Francia y Grecia, se configura la institución con perfiles completamente divergentes: desde la constitución de un nuevo derecho real limitado en Portugal, pasando por la configuración societaria en Francia, siguiendo por la caracterización como contrato de arrendamiento especial por su duración y contenido en Grecia; a partir de la norma británica se produce una marcada falta de definición en tomo a la naturaleza jurídica de la figura. Así, tanto las normas británica e irlandesa como la alemana, la austríaca, la sueca y la holandesa, más preocupadas por la protección al adquirente, establecen una cláusula abierta donde cabe cualquier estructura jurídica, autorizando su configuración como derecho real o como condición de miembro de una asociación o como participación en una sociedad.
Este fenómeno tiene dos posibles explicaciones. En primer lugar, se trata de normas que de forma más o menos apresurada han intentado cumplir la obligación de todos los Estados de la Unión de trasponer a sus ordenamientos internos la Directiva con lo que se han limitado a incorporar sus previsiones normativas. En segundo término, no se debe desdeñar un importante detalle que aparece recogido en la Memoria que acompaña el Proyecto de Ley español: son Estados que no son explotadores de este negocio, sino más bien exportadores de adquirentes, lo cual, evidentemente, les permite una despreocupación mayor por la configuración jurídica del derecho que se atribuye, conformándose con procurar proteger al máximo a los adquirentes que, probablemente, sí pueden ser adquirentes.
Nos hallamos frente a un vacío legal, pero con una manifestada voluntad política de llenar este hueco mediante la elaboración de una normativa específica. De...
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