El aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación y su modificación.
| Autor | Francisco Garcia Gomez De Mercado |
| Cargo | Abogado del Estado. Doctor en Derecho |
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INTRODUCCION
En los últimos años se han producido diversas reformas legales en materia urbanística, que, entre otros extremos, han afectado, en particular, al aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación. La Ley 8/1990, de 25 de julio, de Reforma del Régimen Urbanístico y de Valoraciones del Suelo (LRRU), redujo dicho aprovechamiento al 85 por 100, con carácter general, frente al 90 por 100 de la Ley del Suelo, Texto Refundido de 9 de abril de 1976. Ello fue plasmado en el nuevo Texto Refundido, de 26 de junio de 1992, y, posteriormente, se produce una vuelta al 90 por 100 en virtud del Decreto-ley de 7 de junio de 1996, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y de colegios profesionales, cuyo texto ha pasado, casi sin modificaciones, a la Ley de 14 de abril de 1997.
Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997 ha declarado inconstitucionales los preceptos de la LS de 1992 que determinaban el aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación. El alto intérprete de la Constitución admite que el Estado, en relación con el contenido básico o elemental del derecho de propiedad urbana, pueda «fijar un criterio mínimo en punto a la recuperación por la comunidad de las plusvalías generadas por la acción de los entes públicos (art. 47 CE)», pero «esta regulación estatal ha de dejar un margen dentro del cual las Comunidades Autónomas puedan ejercer sus competencias». «Este título competencial no permite, pues, la delimitación completa y acabada del aprovechamiento urbanístico... pues ello excedería por definición de lo que son condiciones básicas de ejercicio, único título que, desde la óptica del Derecho público, le permite al Estado intervenir en los términos ya conocidos». En conclusión, habrá que estar al aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación determinado por la legislación autonómica o, supletoriamente, al previsto en la Ley del Suelo de 1976, toda vez que se declara también la inconstitucionalidad de la disposición derogatoria del Texto de 1992 en cuanto deroga expresamente el precedente Texto Refundido de 9 de abril de 1976, que, por tanto, ha de considerarse vigente, en principio y salvo derogación tácita, si bien sólo como Derecho supletorio en lo que no esté atribuido a la competencia del Estado.
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APROVECHAMIENTO URBANISTICO OBJETIVO Y SUBJETIVO
En una primera aproximación, el aprovechamiento urbanístico es un concepto sinónimo al de edificabilidad, esto es, los metros cuadrados construibles por metro cuadrado de suelo, magnitud que se expresa en m2/m2 (p.e. 0,97 m2/m2, supone que se pueden construir 0,97 m2 por cada m2 de superficie). Así, el art. 60 de la Ley valenciana de 15 de noviembre de 1996, reguladora de la actividad urbanística, define el aprovechamiento objetivo o real como «la cantidad de metros cuadrados de construcción de destino privado cuya materialización permite o exige el planeamiento de un terreno dado».
SERRANO ALBERCA (Ref.) afirma que «el aprovechamiento urbanístico es la edificabilidad, esto es, el número de metros cuadrados que es posible edificar sobre un determinado suelo». «El aprovechamiento urbanístico es la edificabilidad de un determinado suelo según se establece en el plan de urbanismo. Es el aprovechamiento urbanístico la concreción del ius edificante y, por tanto, el objeto de la valoración de un suelo en sus aspectos urbanos, es decir, conforme a su destino urbano... El aprovechamiento es, en sí mismo, un término económico que significa "sacar utilidad de alguna cosa". Luego aprovechamiento urbano es la utilidad que un suelo tiene para la edificación». Como indica GONZALEZ PEREZ (Ref.), el provecho económico del suelo urbano es el que deriva de la edificación, hasta el punto de que «tal aprovechamiento es, en definitiva, el que confiere valor y precisamente valor de mercado» a la finca (STS 28 de marzo de 1979, Ar. 992). El aprovechamiento urbanístico es, en suma, el rendimiento del suelo en función del uso y tipología edificatoria que permite el planeamiento (Ref.).
El art. 23.1 b) del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 señala que el aprovechamiento urbanístico consiste «en la atribución efectiva al propietario afectado por una actuación urbanística de los usos e intensidades susceptibles de apropiación privada, o su equivalente económico, en los términos fijados por esta Ley»; teniendo en cuenta que, al amparo del art. 26 del mismo texto, «el derecho al aprovechamiento urbanístico se adquiere por el cumplimiento de los deberes de cesión, equidistribución [distribución equitativa de beneficios y cargas] y urbanización en los plazos fijados por el planeamiento o la legislación urbanística aplicable, debiendo acreditar los propietarios el cumplimiento de los expresados deberes».
La Ley toma en consideración un aprovechamiento promedio, «medio» en la legislación de 1976 y «tipo» en el Texto de 1992 y, por influencia del mismo, en algunas legislaciones autonómicas. La utilización de este aprovechamiento promedio constituye una destacada técnica de equidistribución o distribución equitativa de los beneficios y las cargas del planeamiento entre los propietarios de la misma área (Ref.). Por ello, el valor de los terrenos de la misma área parte, en principio, del mismo valor por m2, aunque la edificabilidad en un terreno u otro del área sea diversa. GONZALEZ PEREZ (Ref.) nos ilustra que «el aprovechamiento tipo permitirá, con las consiguientes cesiones de los excesos de aprovechamientos objetivos de un terreno y adquisición de los defectos, garantizar la distribución equitativa del aprovechamiento urbanístico. Y también la referencia al mismo servirá para cuantificar las cesiones a los Ayuntamientos en que se concreta la llamada recuperación de plusvalías».
Pues bien, no todo el aprovechamiento tipo o medio es, como regla general, susceptible de apropiación por el titular del terreno, sino que existe un porcentaje no patrimonializable que, por tanto, se entiende de cesión obligatoria al municipio, toda vez que «la función social de la propiedad delimita el contenido de las facultades urbanísticas susceptibles de adquisición y condiciona su ejercicio» (art. 5 Ley del Suelo de 1992). De este modo, se instrumenta la participación de la comunidad, a través de los municipios, en las plusvalías que genere la actuación urbanística de los entes públicos, participación que prescribe el art. 47 II de la Constitución. Como indica PAREJO (Ref.), puede observarse una «diferencia en el aprovechamiento urbanístico definido...
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