Nuevas aportaciones de la Jurisprudencia a la defensa del deudor hipotecario. La moderación del principio de responsabilidad patrimonial universal
| Autor | Teresa Asunción Jiménez París |
| Cargo | Profesora Contratada Doctora de Derecho Civil Universidad Complutense de Madrid |
| Páginas | 2947-2971 |
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El1 análisis crítico de recientes medidas legislativas adoptadas a favor de los deudores hipotecarios, como la modificación del artículo 671 leC (adjudicación al acreedor en caso de subasta sin postores) y el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos (así, la reestructuración de la deuda hipotecaria, mediante moderación de los intereses moratorios y la sujeción al Código de Buenas Prácticas), permite llegar a la conclusión de que, ante la insuficiencia de dichas medidas para solucionar los problemas que el pinchazo de la burbuja inmobiliaria ha ocasionado a los deudores hipotecarios, es preciso buscar otros medios para la defensa de estos en el seno de las ejecuciones hipotecarias y en las ejecuciones ordinarias posteriores que puedan abrirse si el producto de aquellas es insuficiente. analizando las aportaciones de la jurisprudencia en lo relativo a moderar el principio de responsabilidad patrimonial universal, permitiendo reclamar en ejecución ordinaria posterior, únicamente el exceso de deuda sobre el 100 por 100 del valor inicial de tasación del inmueble adjudicado al acreedor, es posible compartir el sentido de dichas resoluciones y aportar argumentos que permitan sostener que tales resoluciones judiciales tienen base jurídica y perfecto encaje en el ordenamiento jurídico vigente.
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Los particulares viven en estos momentos un sobreendeudamiento que es, sobre todo, un sobreendeudamiento hipotecario, debido fundamentalmente a tres factores concurrentes: el imparable aumento del precio de la vivienda, motivado entre otros factores por la creación incesante de dinero escritural mediante la concesión masiva de préstamos hipotecarios; ciertas prácticas de las entidades financieras en la concesión de préstamos hipotecarios (como cuotas de amortización creciente, plazos de amortización excesivamente largos, hipotecas cuya cuota mensual absorbía en torno al 50 por 100 de los ingresos de la familia, en unos momentos de tipos de interés históricamente mínimos, lo cual situaba a los consumidores ante un riesgo de sobreendeudamiento en caso de subida de los tipos de interés, etc.) y la propia mecánica seguida en la concesión de los préstamos.
Para conceder un préstamo hipotecario los servicios de tasación del propio Banco o tasadoras, no del todo independientes, efectuaban una tasación de la vivienda que se iba a adquirir. Dicha tasación servía para valorar los riesgos de la operación y determinar el importe de financiación. además era un imperativo de la ley del Mercado Hipotecario y un requerimiento exigido por la legislación procesal para poder en su día seguir el procedimiento especial de ejecución hipotecaria. Concretamente, el artículo 682 leC exige que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que se tasa la finca para que sirva de tipo en la subasta. la tasación interesa, pues, al Banco, pero también al propio deudor e incluso a los terceros que adquieren títulos en el mercado hipotecario secundario (cédulas, bonos o participaciones hipotecarias) con la garantía de los créditos hipotecarios concedidos, pues a todos conviene que quede asegurado que el bien hipotecado va a ser verdadera garantía del préstamo concedido.
ahora bien, dichas tasaciones estaban sobrevaloradas y además en muchos casos el Banco no respetaba la relación exigida por la ley del Mercado Hipotecario entre valor del inmueble y cantidad prestada (loan to value), que estaba fijada en un 80 por 100 del valor de tasación, concediendo importes del 100 por 100 y hasta del 120 por 100. la entidad bancaria, no obstante, asumía el riesgo de que la garantía se depreciase, y aceptaba tal sobrevaloración del inmueble, porque ello le permitía conceder un capital mayor y exigir mayores intereses, por lo tanto (esto es, concedía un crédito inflado). Pienso que a la entidad no le suponía mayor inconveniente asumir dicho riesgo, precisamente porque la entidad crediticia contaba con la aplicación del artículo 105 lH, que señala que la hipoteca no altera la responsabilidad patrimonial universal del deudor, por lo que si en su día, la subasta de la vivienda no bastaba para reintegrarle el préstamo, podría perseguir otros bienes del deudor (art. 579 leC). además la entidad crediticia solía exigir fiadores, con lo que otros patrimonios personales quedaban vinculados de forma subsidiaria o solidaria al pago de la deuda. A estas conductas, no imputables, desde luego al deudor, se sumaba una falta de evaluación de la capacidad económica del deudor. en torno a 2008 se produce el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, habién-dose indicado que a ello contribuyó la paulatina subida de tipos de interés por el Banco Central europeo desde diciembre de 2005 que, pienso, tuvo que afectar a los índices de referencia de los préstamos a interés variable, y concretamente al eURIBoR. Muy probablemente también contribuyó al pinchazo de la burbuja inmobiliaria la paulatina subida de precios a raíz de la entrada de españa en el euro. Dicho pinchazo de la burbuja inmobiliaria va a suponer que los deudores hipotecarios ya no pueden hacer frente a los créditos concedidos. en consecuen-
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cia, la concesión de crédito se contrae y baja bruscamente el precio de la vivienda, devaluándose entre un 20 y un 30 por 100 y hasta un 40 por 100, de modo que se hace posible que el importe del crédito que tiene pendiente el deudor hipotecario sea superior al valor de mercado de la vivienda.
en esta situación, si el deudor no puede afrontar el pago de sus cuotas de amortización, no va a poder vender su vivienda (salida habitual para el mismo en un contexto alcista de precios) y evitar la ejecución hipotecaria, pues nadie va a adquirir un piso si para cancelar la hipoteca tiene que pagar una cantidad superior al valor de mercado del inmueble. en consecuencia, el deudor hipotecario se ve abocado a la ejecución hipotecaria. Pero además, en el seno de las ejecuciones hipotecarias se produce el fenómeno de que la subasta queda reiteradamente desierta, debido a la caída del precio de la vivienda. Hay que tener en cuenta que quien compra en subasta quiere comprar más barato que en el mercado. ahora bien, la primera regla de adjudicación en una subasta señala que se aprobará el remate a favor de quien ofrezca una postura superior al 70 por 100 del valor de tasación del inmueble (o sea, en muchos casos superior al valor actual de mercado).
Como la subasta quedaba desierta el acreedor hipotecario se adjudicaba la vivienda del deudor por el 50 por 100 de su valor de tasación inicial (art. 671 leC, en la redacción anterior al RD-ley 8/2011) y, según la interpretación mayoritaria de los artículos 579 y 671 leC, en relación con el artículo 105 lH y 1911 del Código Civil, el acreedor hipotecario podía reclamar la diferencia entre el montante de la deuda y el importe nominal de la adjudicación (ese 50 por 100 del valor de tasación) sobre otros bienes del deudor en ejecución ordinaria dineraria posterior. De este modo podía ocurrir que el deudor que había perdido su vivienda, quedase respondiendo de una cantidad que, engrosada con los intereses de demora (extraordinariamente elevados y superiores en muchos casos al 20 por 100) y con los gastos de la ejecución, podía incluso ser igual o mayor a la cantidad que inicialmente recibió en concepto de préstamo, viendo embargadas sus cuentas corrientes prácticamente a perpetuidad y pudiendo recurrir a una clandestinidad económica (economía sumergida).
es evidente que las consecuencias del principio del artículo 105 lH, según el cual la hipoteca es un refuerzo para el acreedor hipotecario, el cual cuenta con el 1911 del Código Civil, y además con la hipoteca (que le permite ejecutar en caso de incumplimiento el bien gravado, cualquiera que sea el poseedor del inmueble, y cobrar preferentemente sobre el importe de realización del bien), se han agravado con el pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Tampoco favorece al deudor la interpretación mayoritaria del artículo 579 LEC, según el cual cuando el producto de la subasta resulte insuficiente para satisfacer el crédito, el acreedor hipotecario podrá proseguir la ejecución como ordinaria sobre otros bienes del deudor. La jurisprudencia había venido entendiendo por «producto», el importe nominal de la adjudicación del bien al acreedor, ese 50 por 100 del valor de tasación, y no el bien en sí mismo considerado, valorado según su tasación inicial, lo que puede responder a una interpretación literal de los preceptos legales, pero no es equitativo dado el contexto en que se han concedido los préstamos hipotecarios. Como tampoco es acorde a la realidad social del momento de aplicación del precepto. a todo lo dicho se sumaba que si el deudor ofrecía la vivienda en pago a su banco para saldar su deuda [esto es, ofrecía una dación en pago que podía ser o no aceptada por el Banco, dado el principio de integridad e identidad en el pago de las obligaciones (arts. 1157 y 1166 CC)], este solo la aceptaba como dación en pago parcial, esto es, por importe equivalente al valor del bien reajustado a la baja, de modo que el deudor no cancelaba totalmente su deuda.
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Esta situación, verdaderamente grave para los deudores hipotecarios, ha motivado varias actuaciones del legislador, a raíz de producirse una respuesta en los Tribunales; concretamente por el aaP de navarra, sección 2.ª,...
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