Estudio y aplicación práctica del artículo 2 del Real Decreto-Ley 5/1996, de 7 de junio.
| Autor | Enrique Porto Rey |
| Cargo | Doctor. Arquitecto |
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INTRODUCCION
Un examen exhaustivo de la materia habría requerido hacer una introducción sobre la normativa de la Ley del Suelo de 1992 sobre áreas de reparto, aprovechamientos tipo y aprovechamientos susceptibles de apropiación, pero para no hacer demasiado largo el trabajo se va a dar por sabida, si bien a los efectos prácticos que interesan se recogen en el cuadro sinóptico del epígrafe 6 los aprovechamientos susceptibles de apropiación por los propietarios de suelo antes de la entrada en vigor del Real Decreto - Ley.
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NORMATIVA SOBRE APROVECHAMIENTO Y CESION DE SUELO A LOS AYUNTAMIENTOS RESULTANTE DEL REAL DECRETO - LEY (Ref. )
El Real Decreto - Ley señala en su artículo 2, denominado «Aprovechamiento y cesión de suelo a los Ayuntamientos» (Ref. ), números uno y dos, lo siguiente:
Uno. En suelo urbano el aprovechamiento urbanístico del titular de un terreno no incluido en una unidad de ejecución será el que resulte de, aplicar el aprovechamiento tipo del área de reparto en el que se encuentre o, en su defecto, de la aplicación directa de las ordenanzas o normas urbanísticas de la parcela.
Dos. El aprovechamiento urbanístico que corresponde al titular de un terreno en suelo urbano incluido en una unidad de ejecución y en suelo urbanizable será el que resulte de aplicar a su terreno el 90 por 100 del aprovechamiento tipo del área de reparto en que se encuentre. Si no estuviera determinado el aprovechamiento tipo se tendrá en cuenta el aprovechamiento medio de la unidad de ejecución o del correspondiente sector en que se halle.
El artículo 2 es de aplicación obligatoria desde el día 8 de junio, fecha en la que entró en vigor el Real Decreto - Ley, ya que en la corrección de errores se corrigió el carácter transitorio. (Véase el epígrafe 4 de este trabajo. )
En virtud de la Disposición Final Primera del Real Decreto - Ley, el precepto tiene carácter básico, que, dicho de manera sencilla, supone un común denominador normativo para toda España, no susceptible de ser modificado, pero sí desarrollado por cada Comunidad Autónoma en su ámbito territorial y dentro de sus competencias.
La incidencia del artículo 2 del Real Decreto - Ley en la vigente Ley del Suelo de 1992 puede sistematizarse siguiendo el mismo orden del artículo del modo siguiente:
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1. ACTUACIONES ASISTEMATICAS
En las actuaciones asistemáticas (siempre en suelo urbano) desaparece la cesión de aprovechamiento en la forma siguiente (Ref. ):
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1. 1. Municipios (grandes) de aplicación íntegra de la Ley del Suelo que cuenten con áreas de reparto y aprovechamientos tipo en suelo urbano
Son, en general, aquellos municipios con población superior a los 25. 000 habitantes (con las especialidades contempladas en la Disposición Adicional Primera de la Ley del Suelo) y que han cumplido la obligación establecida en la Disposición Transitoria Séptima y, por tanto, disponen de Plan General adaptado a la Ley, lo que conlleva que su Plan General contenga áreas de reparto y tenga establecidos los aprovechamientos tipo.
De acuerdo con el artículo 27. 1 de la Ley del Suelo, ahora modificado por el Real Decreto - Ley, los propietarios de suelo urbano asistemático tienen derecho al aprovechamiento resultante de referir a la superficie de su terreno el aprovechamiento tipo unitario del área de reparto (ASA = 1, 00 · AT · Si, ) (4) y no el 0, 85 como establecía la Ley del Suelo de 1992 (ASA = 0, 85 · AT · Si, ). Por tanto, los propietarios de este suelo urbano asistemático ven aumentado su aprovechamiento susceptible de apropiación en un 15 por 100, porcentaje que lo pierde la Administración.
Obsérvese que en el suelo urbano asistemático de estos municipios con Plan General adaptado sigue existiendo equidistribución de aprovechamientos entre los propietarios de suelo y transferencias de aprovechamiento, puesto que será difícil que coincida el aprovechamiento susceptible de apropiación por un propietario de suelo (ASA = 1, 00 · AT · Si, ) con el aprovechamiento real de la parcela establecido por el Plan.
En estos municipios pueden surgir problemas económicos al Ayuntamiento por dos causas:
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El Ayuntamiento pierde su derecho al 0, 15 AT · Si, de cada terreno para el que se solicite licencia, y sin embargo tiene que seguir con su acción mediadora en las transferencias entre particulares, lo que supone gastos.
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Las áreas de reparto en suelo urbano de estos Planes Generales adaptados se delimitaron haciendo simulaciones de la posible evolución secuencial de las solicitudes de licencias de nueva edificación o de sustitución de la existente, puesto que el aprovechamiento tipo no afecta a los suelos con edificios existentes hasta que se solicita licencia de sustitución (art. 99. 1 de la Ley del Suelo) y en la simulación del proceso se presuponían los ingresos económicos correspondientes al 15 por 100 municipal. Ahora habrá municipios en los cuales no tan sólo pierde el Ayuntamiento los ingresos correspondientes al 15 por 100, sino que tendrán que indemnizar (al final del cuatrienio) a los solicitantes de licencias que no puedan materializar su derecho al 100 por 100 del aprovechamiento tipo, ya que, por la experiencia deducida en la aplicación de la Ley del Suelo en estos últimos años, los solares y suelos urbanos no edificados son precisamente los que más superficie de suelo tienen y, por consiguiente, más derecho a aprovechamiento, y a los que menos aprovechamiento real les asigna el Plan, bien por tener poca fachada o tener formas singulares.
A los Ayuntamientos con el Plan General adaptado en las actuaciones asistemáticas, el Real Decreto - Ley no tan sólo les suprime los ingresos correspondientes al 15 por 100 del aprovechamiento, sino que en determinados supuestos les va a costar dinero al tener que indemnizar a los propietarios de suelo cuyo ASA = 1, 00 · AT · Si sea inferior al aprovechamiento real.
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1. 2. Municipios (grandes) de aplicación íntegra de la Ley del Suelo que no cuenten todavía con áreas de reparto y aprovechamientos tipo
Son, en general, aquellos municipios con población superior a 25. 000 habitantes (con las especialidades contempladas en la Disposición Adicional Primera de la Ley del Suelo), y que han in cumplido lo establecido en las Disposiciones Transitoria Sexta y Séptima de la Ley del Suelo. Esta última (de carácter supletorio) daba el plazo máximo (no prorrogado) de tres años (contados desde, el 17 de agosto de 1990) para adaptar su planeamiento general a la Ley del Suelo (Ref. ). Todos estos municipios en el año 1996 ya debían contar con áreas de reparto y aprovechamiento tipo, por lo que el Real Decreto - Ley al legislar para ellos está reconociendo la realidad del incumplimiento generalizado del precepto por gran cantidad de municipios españoles.
Por aplicación del artículo 2. uno del Real Decreto - Ley, los propietarios de suelo urbano asistemático tienen derecho al aprovechamiento real total permitido por el planeamiento, es decir, el resultante de aplicar directamente las ordenanzas de zona o normas urbanísticas de aplicación a la parcela.
No hace distinción por tanto, como hacía la Ley de 1992 (en la interpretación ministerial), entre propietarios de terrenos que fueran solares y los que aún no tuvieran adquirido el aprovechamiento a la entrada en vigor de la Ley 8/1990. Ni tampoco distingue a los propietarios de solares que incumplieron la obligación de solicitar licencia de edificación en el plazo de un año contado desde el 17 de agosto de 1990 (Disposición Transitoria Tercera . 1. 4. ª de la Ley del Suelo) de los que cumplieron con el deber de solicitar licencia.
Es más, el Real Decreto - Ley, además de amnistiar a los propietarios incumplidores de deberes urbanísticos, premia (en determinados supuestos) a los propietarios de suelo asistemático de los municipios que aún no han adaptado sus planes a la Ley del Suelo de 1992 (incumplidores de la Ley), ya que en la, mayoría de los casos el aprovechamiento real de un terreno es superior al aprovechamiento tipo que le correspondería si hubieran delimitado áreas de reparto. También premia el Real Decreto - Ley a los municipios (incumplidores de la Ley) que no adaptaron su Plan General a la Ley del Suelo respecto de los cumplidores que adaptaron su Plan, porque los municipios sin aprovechamiento tipo no tendrán que indemnizar a los propietarios de terrenos de gran superficie y poco aprovechamiento real que soliciten licencia de edificación.
En el supuesto de que alguno de los Planes Generales no adaptados de estos Ayuntamientos; (incumplidores de la Ley del Suelo) tuviera introducida alguna variante de las antiguas TAUS (anteriores a la Ley 8/1990), había que estudiar caso por caso para deducir la vigencia de su aplicación, ya que el artículo 2. uno del Real Decreto - Ley es claro en el sentido de establecer inequívocamente que en suelo urbano el aprovechamiento urbanístico del titular de un terreno no incluido en una unidad de ejecución, será el que resulte de la aplicación directa de las ordenanzas o normas urbanísticas de la parcela.
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1. 3. Municipios (pequeños) de aplicación reducida de la Ley del Suelo.
Son en general los de población inferior a 25. 000 habitantes (con las especialidades de la Disposición Adicional Primera de la Ley del Suelo).
Conforme a la Disposición Transitoria Primera . 2. d) y al inciso final del artículo 27. 4 de la Ley del Suelo, modificado por el artículo 2. uno del Real Decreto - Ley el derecho de los propietarios de suelo urbano asistemático les el permitido por el planeamiento, o sea, el aprovechamiento real, con lo que coincide con el aprovechamiento susceptible de apropiación por los propietarios de suelo urbano asistemático de los municipios grandes sin aprovechamiento tipo. (Véase el cuadro sinóptico del punto 6. )
Consecuencia: La imposibilidad de que estos Ayuntamientos puedan acordar que el aprovechamiento susceptible de apropiación por los propietarios de suelo sea como mínimo el 85 por 100 del permitido por el planeamiento...
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