Apéndice de jurisprudencia seleccionada y comentada
| Autor | Purificación Cremades García |
| Páginas | 307-362 |
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La presente selección ha sido realizada recopilando algunas de las sentencias más recientes sobre el contrato de corretaje. Se ha optado por describir el supuesto de hecho enjuiciado, y la resolución judicial del mismo, señalando en un pequeño comentario a continuación de algunas sentencias, la doctrina seguida y desarrollada de una forma más pormenorizada en el cuerpo de esta obra.
Cuatro son los temas escogidos para clasificar las sentencias, a saber, concepto del propio contrato de corretaje, devengo de la comisión, dificultad de la prueba en la relación contractual y obligaciones del corredor.
Quizás pueda parecer que se ha escogido una fórmula que va al detalle particular o al caso concreto, y siendo así, ello no impide que de la lectura de todas ellas, se pueda llegar a tener una visión general de la configuración jurisprudencial del contrato de corretaje inmobiliario.
«Por el contrato de corretaje o intermediación inmobiliaria, según aclara nuestro Tribunal Supremo (SSTS 28 de febrero de 1957; 27 de diciembre de 1962; 6 de marzo de 1967; 5 de junio de 1978 y 1 de diciembre de 1986, entre otras), una persona se obliga a pagar una remuneración a otra para que ésta realice una actividad encaminada a ponerle en relación con un tercero a fin de concertar un contrato determinado en el que el mediador no tendrá participación alguna. Este contrato, que por otra parte es de resultado y no de medios (SSTS 23 de septiembre 1991, 21 de mayo 1992 y 19 de octubre de 1993), se concierta entre corredor y cliente, tratándose normalmente de un contrato atípico cuya normativa aplicable vendrá constituida, aparte de lo expresamente convenido por las partes, por las normas generales de los contratos contenidas en los artículos 1.254 y ss. Cc y por la aplicación analógica de ciertas normas especiales de los tipos contractuales afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios y la comisión mercantil, de lo que se desprende que el agente tiene derecho a la retribución, tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha
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de su gestión para celebrarlo directamente (SSTS 18/12/86 SIC, 03/01/89, 11/02/91, 23/09/91)».
Comentario
En nuestra opinión, tal y como se ha tenido oportunidad de exponer en esta obra, el contrato de corretaje no es una obligación de resultado, sino de medios, pero sometido a un determinado acontecimiento, la perfección del contrato principal.
SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE GUIPÚZCOA DE 31 ENERO DE 2008
«... el contrato de corretaje o mediación, contrato atípico muy utilizado en el tráfico, tiene como característica principal que el corredor no contrata con un tercero, sino que efectúa diligencias para encontrar a uno que cumpla con los requisitos precisados por el principal para ponerlo en contacto con éste, a fin de que logren entre ambos un acuerdo ...».
SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE DE 28 DICIEMBRE DE 2007
«Pese a que el contrato de corretaje es definido por la doctrina como aquél por el que una de las partes (el comitente) encomienda a la otra (el corredor) la realización de gestiones dirigidas a facilitar la ulterior celebración con un tercero de un contrato en el que está interesado o para que le indique la oportunidad o la persona con quien puede celebrarlo. Se configura así como un contrato atípico, consensual y oneroso perteneciente al grupo de los contratos de gestión y mediación. Al carecer de específica regulación en nuestro ordenamiento, ha de regirse por las normas generales de los artículos 1.254 y siguientes del Código civil y la analógica aplicación de las normas de otros tipos contractuales afines al mismo, como el mandato, comisión mercantil o arrendamiento de servicios, y en cuanto al devengo de honorarios por el corredor, es preciso que el negocio se haya celebrado gracias a su actividad mediadora, de manera que entre intervención del corredor y celebración del negocio ha de mediar una relación de causa a efecto, relación causal que ha de ser valorada en cada caso concreto».
Comentario
Además de definir el contrato, determina que la relación causal debe ser valorada en cada caso concreto.
SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE DE 9 NOVIEMBRE DE 2007
«La aportación de medios a cargo del agente no justifica la remuneración, por integrarse en su actividad gestora, y sí el resultado alcanzado».
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SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID DE 5 JULIO DE 2007
«PRIMERO. El demandado se alza contra la sentencia de instancia, que lo condenó al pago de la cantidad reclamada en la demanda por intermediación inmobiliaria, y en tres alegaciones sostiene que nunca hubo contrato de intermediación entre los litigantes.
Su tesis se basa en que nunca contrató con la demandante, simplemente vio un anuncio en el exterior de la vivienda, y desde ese momento se interesó por ella hasta comprarla, dando las señales reclamadas a cuenta del precio, pero no más. Ni encargó la gestión de compra al demandante, ni celebró con él contrato de corretaje.
SEGUNDO. Hemos mantenido que el contrato de corretaje es un contrato de gestión e intermediación perteneciente al tronco común del mandato, por el que el agente se compromete a desplegar toda su diligencia para buscar un tercero que asuma las condiciones ofertadas.
Es contrato de medios y no de resultado, que se perfecciona por el mero consentimiento según las normas generales del artículo 1.261 Cc, y se consuma con la perfección del contrato intermediado, de modo que el agente consolida su derecho al cobro de comisión cuando la operación mediada se realiza, salvo que se hubiese pactado a todo evento.
Obviamente el agente disfruta de ciertas facultades que pueden hacer creer en la existencia del mandato, pero su caracterización no es esa. Las facultades concedidas son las precisas para el desarrollo del encargo pero no más; el agente es un profesional liberal cuya misión es la de mediar y poner en contacto a futuros contratantes, sin intervenir en el contrato, ni actuar como representante o mandatario de nadie.
La relación que surge del contrato de corretaje es relación triangular, formada por el agente y los interesados en el contrato. Entre estos no hay relación contractual alguna hasta el momento en que presten el consentimiento sobre el contrato mediado. Entre el agente y su cliente existe la relación contractual de servicios ya definida mas arriba, y entre el agente y el tercero que acepta las condiciones ofertadas tampoco existe relación contractual alguna, salvo que el encargo sea bilateral, por lo que los actos desarrollados entre el tercero interesado y el agente no son actos contractuales independientes, son actos debidos de recepción de ofertas en el cumplimiento del encargo concluido con su cliente.
TERCERO. También hemos sostenido en mas de una ocasión que los pactos de cobro de comisión con cargo al vendedor, y de cobro de comisión del agente con cargo a las arras, íntimamente ligados entre si son pactos desnaturalizados y dirigidos al exclusivo fin de blindaje y aseguramiento del cobro de la comisión del agente mediador, con independencia de que el contrato mediado llegue a perfeccionarse.
Para ello se utiliza el principio de libertad de pacto del artículo 1.255 Cc, sustituyendo la causa típica de determinados pactos por otra distinta, de forma que de su verdadera esencia no guardan más que el nombre.
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El primer elemento del complejo es el pacto de cobro de comisión con cargo al comprador. Será todo lo válido que se quiera, pero sólo despliega efectos en las relaciones entre el agente mediador y su cliente, sin que nunca pueda ser opuesto al comprador que no intervino en su conclusión, ni prestó consentimiento; podemos concebir la estipulación en favor de tercero, pero lo que es inimaginable es el pacto en perjuicio de tercero, y por el coste de servicios no prestados a dicho tercero.
El segundo elemento es el pacto de arras entre el agente y el tercero, futuro contratante. No es pacto de arras sino una desnaturalización evidente, cuya misión es, como ya dijimos, blindar el contrato asegurando el cobro de la comisión, con independencia del resultado de la operación intermediada. Para ello basta con incrementar el precio de venta en la cantidad calculada como comisión y atribuirle el concepto de arras, para que el agente la tenga asegurada.
Frente al cliente la posición es perfecta. Si la operación se realiza, el precio inicial pretendido se entrega íntegro sin merma ni rebaja; ha cobrado con cargo al exceso representado por las arras. Si el cliente pregunta, siempre podrá oponerle que obtuvo el precio querido y que lo cobró neto pues el exceso de precio sobre el inicialmente previsto eran las arras imputadas a la comisión; de ese modo cobra su comisión con cargo al exceso sin merma del vendedor.
Si la operación no se realiza, no puede cobrar con cargo a comprador, pero como podía cobrar su comisión con cargo a arras, el vendedor nada puede decir pues autorizó esa forma de hacer.
Frente al tercero extraño que piensa, con manifiesto error por su parte, que entrega arras para perfeccionar el contrato, siempre puede oponer que sean arras penitenciales que puede retener a tenor del artículo 1.454 Cc.
Obviamente no son arras ni penales ni penitenciales si no método de blindaje y aseguramiento de la comisión a todo evento; el agente no es mandatario salvo que se le concedan esas facultades, y si no se le conceden la operación de venta no se perfecciona por la entrega de...
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