La anotación por imposibilidad del registrador y el art. 298, núm. 1 del R. H.
| Autor | La Redacción |
| Cargo | Registradores de la Propiedad. |
| Páginas | 94-105 |
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En estas líneas, y a sabiendas de que la importancia del asunto requeriría un más detallado estudio, vamos a sacar a la luz una cuestión que no dudamos en calificar de trascendente para la práctica registral de algunas Fregiones españolas, principalmente de aquellas en que la institución del Registro no se vive con mucha intensidad, hasta el punto de que la mayor parte de la propiedad inmobiliaria está sin inmatricular y los títulos que se presentan en la Oficina se refieren a fincas no inscritas.
Es frecuentísimo en muchos de estos Registros que se presenten a liquidación dentro de los treinta días siguientes a su otorgamiento escrituras de venta en las que el Notario autorizante, al reseñar el título del vendedor, dada la clandestinidad de la contratación precedente, se tiene que limitar a decir: «Según me exponen...», «según me dice el vendedor, bajo su responsabilidad...», «Le pertenece la finca descrita por compra...», «O por herencia...», «Sin acreditar debidamente...».
Esta insuficiencia de titulación viene agravada por un lado con la desconexión entre Catastro y Registro, que hace por lo general imposible la identificación de la finca, y por otro con losPage 95 gastos que supone el acta de notoriedad complementaria (tanto notariales como fiscales) y que los particulares rehuyen.
Por tanto, en estos casos es imposible practicar la inmatricu-lación de la finca, ya que:
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Ni el título tiene más de un año de fecha (supuesto del apartado primero del artículo 298 del Reglamento Hipotecario), pues se presenta en el Registro dentro de los treinta días siguientes al otorgamiento, a, fin de no incurrir en multa.
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Ni se acredita de modo fehaciente la previa adquisición del derecho por el transmitente (supuesto del apartado tercero del artículo 298).
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Ni cabe inmatricular en toase a datos catastrales, dada la imposibilidad de identificar la finca en la certificación del Catastro.
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Ni, finalmente, se acompaña el acta de notoriedad complementaria, pues esto supone gastos que es lógico que el particular trate de eludir.
Pues bien, si a pesar de todo ello el particular solicita la protección del Registro, ¿cuál ha de ser la postura del Registrador?
No cabe duda de que nada se opone a que se presente en el Diario. Las dudas surgen cuando se entra en la calificación del título, dando lugar al problema que motiva este ensayo: el no haber transcurrido todavía el año y día, ¿debe ser considerado como un defecto subsanable o insubsanable?; o, de no ser así, ¿ante qué defecto nos encontramos?
En buena doctrina no debe ser considerada como defecto, subsanable o no. Es obvio que no existe defecto insubsanable, ya que el documento puede ser inscrito, con tal de que así se solicite, pasado más de un año desde su otorgamiento. Y de la misma manera, tampoca puede decirse en rigor que existe una falta subsanable, la cual traiga su origen del contenido o forma del docu-Page 96mentó o de obstáculos del Registro; ello por las siguientes razones:
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a Porque el documento de nuestro caso es válido y perfecto, hasta tal punto que es inscribible pasado más dé un año desde su otorgamiento, sin necesidad de la instancia ni documento subsanatorio a que se refiere el artículo 110 del Reglamento.
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a Porque el Registro no da lugar, en este caso, a ninguna falta subsanable.
Consideremos brevemente este segundo aserto.
No se nos oculta que existe una corriente jurisprudencial que considera a la falta de previa inscripción como defecto subsana-ble (Res. de 14-11-1929, 10-111-1944, 22-X-1945), y que el artículo 20 de la Ley, en su párrafo tercero, parece lo bastante explícito al decir que «cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho, y no se acredite fuere inscribible con arreglo al articulo 205, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta Ley».
¿Qué quiere decir este párrafo de1, artículo 20? Está dentro de un precepto destinado al tracto sucesivo, y en él se dispone que cuando el derecho no esté inscrito a favor de persona alguna se tome anotación, a menos que estemos ante un título inmatriculable (referencia al art. 205), pues si el título es inmatriculable lo que procede es su inscripción y no su anotación. El caso que nos ocupa no encaja en este supuesto, por la sencilla razón de que aquí estamos viendo un documento que, pasado un año y día desde su otorgamiento, puede inmatricularse y es, por tanto, inscribible con arreglo al artículo 205, y a través de su desarrollo reglamentario del artículo 298 del Reglamento Hipotecario.
Si desarrollamos esta idea podremos afirmar incluso lo siguiente: Actualmente, a diferencia de lo que ocurría antes de la reforma de 1959, todo título público traslativo de inmuebles no inscritos tiene virtualidad inmatriculadora en base al articulo 205 de la Ley, ya que el portillo abierto por el artículo 298 permite la in-matriculación por los documentos de tal clase, con tal de que haya pasado el plazo requerido, y aun cuando no concurran los requisi-Page 97tos que señalan los otros números del indicado precepto. De este modo ha desaparecido por consunción la anotación por falta de previa inscripción del artículo 20, que descansaba en el supuesto de títulos públicos no inmatriculables con arreglo al artículo 205-como eran, por ejemplo, los documentos posterioras a 1945 que rio reunieran los requisitos exigidos por los otros números del anterior artículo 298.
III Damos por sentado que no nos encontramos ante un defecto subsanable ni insubsanable; pero entonces, ¿ante qué nos encontramos?, ¿ante una prohibición impuesta al Registrador? Parece claro que no; ni la Ley Hipotecaria ni su Reglamento prohiben, ni podían prohibir, al Registrador que otorgue la protección del Registro al que la solicite y presente el oportuno...
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