Un año de vigencia de la Ley de Crédito Inmobiliario

AutorAntonio Longo Martínez
CargoNotario de Barcelona
Páginas56-60
56 LA NOTARIA | | 1-2/201756 Tribuna págs. 56 a 60 LA NOTARIA | | 1-2/2020
Un año de vigencia de la Ley de Crédito Inmobiliario
Transcurrido ya un año desde la entrada
en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de mar-
zo, reguladora de los contratos de crédito
inmobiliario, podemos intentar hacer un
breve balance de lo que su implantación ha
supuesto para los distintos actores implica-
dos. No vamos a ignorar que en el pasivo
de ese balance hay numerosas partidas: la
primera y más relevante está constituida,
sin duda, por las dudas que se presentan
frecuentemente para conrmar si esta-
mos o no ante una operación a la cual
debe aplicarse la Ley. En este sentido,
que la Directiva traspuesta por la misma
regule los “contratos de crédito celebrados
con consumidores para bienes inmuebles
de uso residencial” poco hacía sospechar,
a priori, que pudiéramos tener en nuestro
derecho contratos de crédito inmobiliario
en los que el inmueble no sea de uso resi-
dencial, o el prestatario no sea consumidor,
pero así resulta del artículo 2.1 de la Ley y
así ha sido conrmado por la DGRN en la
importante Instrucción de 20 de diciembre
de 2019. En todo caso, conrmar la
condición de consumidor resulta en
ocasiones una cuestión compleja, ligada
como está dicha condición al propósito o
nalidad última del sujeto; complejidad de
mayor importancia en aquellos casos de
operaciones aparentemente empresariales,
cuya nalidad de ahorro o inversión las
convierte en operaciones de consumo, o
en aquéllas de “nalidad mixta”, en la que
coinciden ambos propósitos, debiéndose
apreciar cuál es el preponderante.
Particularmente problemático es el caso
en el que, interviniendo una persona
física – intervención siempre necesaria
para la existencia de un CCI- como ador
o garante, el prestatario es una persona
jurídica, supuesto en el que la condición
de consumidor de la primera puede venir
contradicha por los “vínculos funcionales”
que tenga con la segunda, como
administrador o socio de control.
Precisamente este supuesto, el del
préstamo a persona jurídica con anza o
garantía de persona física, ha dado lugar a
muchas discusiones, hasta que la Dirección
General, en la Instrucción de 20 de
diciembre de 2019, ha conrmado la tesis
de la aplicabilidad de la LCCI al contrato
de garantía y no al contrato principal,
permitiendo la estipulación de condiciones
distintas para uno y otro, y sometiendo la
garantía a los límites imperativos marcados
en relación a determinadas cuestiones,
como reembolso o vencimiento anticipado
o interés de demora, límites que no tienen
por qué aplicarse al contrato principal. En
la práctica, no parece, sin embargo, que
esta posibilidad de una doble línea de
estipulaciones se haya utilizado mucho,
quedando en el aire la duda de si ello ha
supuesto rechazar nanciaciones en las que
la persona física (por ese “vínculo funcional”
con la persona jurídica prestataria) habría
estado dispuesta a aceptar las mismas
condiciones que esta, y ha sido la entidad
de crédito la que no ha aceptado ver
sometida la ejecución de su garantía a,
por ejemplo, los límites al vencimiento
anticipado previstos como imperativos en
el art. 24 de la Ley.
Otra cuestión que ha debido aclararse
por la DGRN, dadas las dudas que el
texto legal planteaba, es la del alcance
de la aplicación de la Ley a los
supuestos de subrogación o novación,
habiéndose determinado que si bien
la subrogación por cambio de deudor,
previa o simultáneamente consentida
por la entidad, exige que se facilite a
aquél la información precontractual en
Antonio Longo Martínez
Notario de Barcelona
3/2015

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