Anexos: casuismo práctico habitual en los procesos edificatorios (expedientes profesionales)

AutorFrancisco Lledó Yagüe y Óscar Monje Balmaseda
Cargo del AutorCatedrático de Derecho Civil. Universidad de Deusto/Profesor titular de Derecho Civil. Universidad de Deusto
Páginas575-629

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Contrato Opción de Compra para celebrar futuro contrato de permuta de fincas por chalets

En ………....................., a ………. de …………….. de 20….

REUNIDOS

De una parte,


D………………………………………….., mayor de edad, con Documento Nacional de Identidad número………………………., el cual interviene actuando, en su calidad de administrador único, en nombre y representación de la sociedad mercantil, ……………………………………….., domiciliada en ……………………, Calle……………………………… Dicha sociedad fue constituida en fecha………………….., en virtud de escritura pública autorizada por el Ilustre Notario de………………., D. ……………………………………………., dotada de C.I.F. número ……………………, e inscrita en el Registro Mercantil de
...................... En adelante la PROMOTOR OPTANTE.

De otra parte,

D……………………………………………, con Documento Nacional de Identidad número…………………………, interviene actuando en nombre y representación de D……………………………………………, con Documento Nacional de Identidad número…………………………, y domicilio a efectos de notificaciones en Calle………………………………………….., de ………………………………., en virtud de poder especifico otorgado ante el Notario de……………….. En adelante, la PARTE CONCEDENTE.

Ambas partes afirman tener, y se reconocen mutuamente, la capacidad legal necesaria para el otorgamiento del presente contrato y a tal efecto,

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EXPONEN

PRIMERO.- LA PROPIEDAD DE LA PARTE CONCEDENTE.

La PARTE CONCEDENTE, es titular en pleno dominio de las fincas que a continuación se identifican:

  1. PARCELA CATRASTRAL NÚMERO……DEL POLIGONO…………

    DESCRIPCIÓN.- Finca ubicada en ……………., jurisdicción de………….., tiene una superficie según escritura de compraventa de fecha…..de …………. de ……., de ….áreas.

    Linda: Norte, ………..; Sur, …………; Este, ………….; Oeste,……………. A los efectos de identificar la parcela aludida, se adjunta al presente documento como Anexo número 1 formando parte integrante del presente documento, copia de Certificación Catastral descriptiva y gráfica de esta parcela (señalada en amarillo) y copia del Libro de Cédulas, Catastro de Rústica, de la Gerencia Territorial de …………….., Municipio de ………………, en el que consta la titularidad catastral de D……………………………………………. respecto de esta finca.

    DATOS REGISTRALES:

    Dicha finca se halla inscrita en el Registro de la Propiedad de …………………… Tomo….…, Libro……, Folio………., Finca…………. e Inscripción …….

  2. PARCELA CATRASTRAL NÚMERO……DEL POLIGONO…………

    DESCRIPCIÓN.- Finca rústica, radicante en……………., según datos catastrales ocupa una superficie de ………………metros cuadrados.

    Linda: Norte, ………..; Sur, …………; Este, ………….; Oeste,……………. A los efectos de identificar la parcela aludida, se adjunta al presente documento como Anexo número 2 formando parte integrante del presente documento, copia de Certificación Catastral descriptiva y gráfica de esta parcela (señalada en amarillo) y copia del Libro de Cédulas, Catastro de Rústica, de la Gerencia Territorial de …………….., Municipio de ………………, en el que consta la titularidad catastral de D……………………………………………. respecto de esta finca.

    DATOS REGISTRALES:

    Dicha parcela, procedente de la agrupación de diversas fincas se halla pendiente de inscripción y regularización registral comprometiéndose la parte concedente a regular dicha situación con diligencia y celeridad tras la firma del presente documento.

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    SEGUNDO.- SITUACIÓN URBANISTICA.

    Las referidas fincas se encuentran incluidas dentro de la UNIDAD……………. del Plan General de………………….con la calificación de Suelo Urbano no consolidado, cuya ficha urbanística se acompaña a este documento como Anexo número 3, formando parte integrante del presente contrato.

    TERCERO.- CARGAS Y GRAVÁMENES.

    La PARTE CONCEDENTE garantiza que la totalidad de las fincas citadas en el expositivo PRIMERO –así como sus pertenecidos, si los hubiere- objeto del presente contrato se hallan y se hallarán en el momento del ejercicio de la opción libres de todo tipo de cargas o gravámenes, al corriente en el pago de tasas e impuestos y libres de cualquier relación arrendaticia, o alteración del suelo.

    No obstante lo expuesto, los terrenos objeto de la presente opción, podrán estar gravados en el momento del ejercicio, con las cargas que necesariamente dimanen del Proyecto de reparcelación, cuando tales cargas surjan como consecuencia exclusiva de la mera aportación de las parcelas al mismo.

    CUARTO.- VOLUNTAD DE LAS PARTES.

    La PROMOTORA OPTANTE, es decir, la sociedad mercantil……………………., está interesada en la gestión urbanística del ámbito de la Unidad de Ejecución……………., integrada en parte por los terrenos citados en el EXPONENDO PRIMERO, con el objeto de poder promover la construcción de un número aún no determinado de chalets unifamiliares.

    La PARTE CONCEDENTE, es decir, D…………………………………., está interesado en adquirir…………de dichos chalets.

    Que a los efectos de lograr la consecución de los intereses de ambas partes, éstas han llegado a un acuerdo de opción de compra que permita, en su caso, celebrar un futuro contrato de permuta, en virtud del cual se cedan, bien las parcelas citadas en el EXPONENDO PRIMERO, bien los derechos edificatorios inherentes a las mismas, a favor de la sociedad mercantil……………………………………………….., a cambio de ……chalets que se habrán de ceder a la PARTE CONCEDENTE.

    Y lo documentan conforme a las siguientes

    ESTIPULACIONES


    PRIMERA.- OBJETO.
    D…………………………………………………, en calidad de propietario, como PARTE CONCEDENTE, confiere a la sociedad mercantil ……………………………………………………, como PROMOTORA OPTANTE, quien acepta y adquiere, un derecho irrevocable de opción de compra sobre las parcelas descritas en el exponendo primero del presente documento, o en su caso sobre los derechos edificatorios y urbanísticos de las mismas.

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    En caso de ejercicio de dicha opción, se adquirirán la totalidad de las parcelas objeto del contrato como cuerpo cierto o, en su caso, los derechos edificatorios y urbanísticos que correspondan a los metros que realmente posean las fincas citadas en el exponendo primero, sin que las partes puedan reclamarse prestaciones ulteriores como consecuencia de los resultados que arrojen las futuras mediciones que se realicen.

    Asimismo, el referido ejercicio de la opción de compra sobre los terrenos o derechos edificatorios de los mismos, llevará aparejado el deber de dar cumplimiento a las cargas urbanísticas inherentes a los mismos.

    Alternativamente, y como ha avanzado anteriormente, la PROMOTORA, en caso de ejercitar la opción de compra, puede optar por restringir la permuta únicamente a los derechos edificatorios y urbanísticos de las fincas objeto del presente contrato, o extenderla al dominio total de dichas fincas. En todo caso, dicha facultad no habilita a las partes para alterar la contraprestación pactada, que será la misma, tanto en el caso de compra de las fincas, como de adquisición de derechos edificatorios y urbanísticos sobre las mismas.

    SEGUNDA.- PLAZO DE EJERCICIO.

    La opción de compra podrá ser ejercitada libremente por la PROMOTORA, dentro del plazo de …..meses a contar desde el momento en que la PARTE CONCEDENTE obtenga la inscripción registral a su nombre de la totalidad de las fincas objeto del presente contrato y ponga tal extremo en conocimiento de la PROMOTORA de forma fehaciente.

    TERCERA.- FORMA DE EJERCICIO.

    Para el ejercicio de esta opción, será suficiente con que la PROMOTORA, lo comunique de forma fehaciente a la PARTE CONCEDENTE.

    En los quince días siguientes a esta comunicación, la PARTE CONCEDENTE deberá otorgar escritura pública de permuta a favor de la PROMOTORA en la notaría que esta última designe a tales efectos.

    El ejercicio de la opción de compra será irrevocable y obligará a la PARTE CONCEDENTE a transmitir a la PROMOTORA, según esta última decida, bien los derechos edificatorios y urbanísticos de las fincas, bien la titularidad de las fincas, en ambos casos, en las condiciones pactadas en el presente documento, y a la PROMOTORA, a adquirirlos, y a satisfacer la contraprestación establecida en virtud del presente acuerdo de conformidad con la cláusula quinta.

    CUARTA.- PRECIO.

    Precio de la concesión de la opción de compra:


    La PROMOTORA no satisfará a la PARTE CONCEDENTE precio en metálico por la concesión de la opción, quien se considera resarcida de dicha cesión por la ventaja que pudiera llegar a obtener en caso de que se concluya la operación, en

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    virtud de la cual obtendrá ……. chalets unifamiliares de los resultante en la Unidad de Ejecución………………. de conformidad con lo establecido en la estipulación quinta.

    Precio del ejercicio de la opción de compra:


    El precio del ejercicio de la opción de compra tampoco se pagará en metálico, sino que consistirá en una permuta por los inmuebles que se refieren a continuación en la estipulación quinta.

    Se establece el valor de lo permutado de acuerdo con el valor de comprobación fiscal de los inmuebles que se referirán en la estipulación quinta, una vez construidos.

    QUINTA.- CONTRAPRESTACIÓN EN CASO DEL EJERCICIO DE LA OPCIÓN DE COMPRA.

    En caso de ejercicio de la opción de compra, la sociedad mercantil…………………………………………, como contraprestación del valor de lo que es objeto de cesión, se compromete a transmitir a la PARTE VENDEDORA, quien se compromete a aceptar y adquirir, quedando en su caso los herederos legales que los sustituyan en los derechos y obligaciones dimanantes del presente acuerdo también vinculados por el presente acuerdo,……..chalets unifamiliares de los resultantes en la Unidad de Ejecución……………..con las características determinadas en los planos y la memora del calidades que se adjuntan a este documento como Anexos número ............, libres de cargas y gravámenes.

    La determinación de los concretos chalets se podrá efectuar por parte de la PARTE CONCEDENTE a medida que se comiencen a ejecutar las diferentes fases de ejecución, de tal forma que, al inicio de cada fase, una vez redactado...

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