Análisis y valoración de la actual Ley de Arrendamientos Urbanos

AutorAurelia María Romero Coloma
Páginas1981-2002

Page 1981

Introducción al tema

La actual Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante me referiré a la misma con la dicción LAU) es fruto de la necesaria reforma legislativa, pedida por muchos sectores de nuestro país años atrás, y consolidada gracias al Gobierno socialista. Resulta, pues, obligado hacer referencia, aunque sea someramente, y a modo introductorio, a su trayectoria histórica.

Desde la promulgación del Texto Articulado de la LAU, por Decreto de 24 de diciembre de 1964, han sido varios los proyectos elaborados por el Gobierno para la modificación de la citada Ley. El Proyecto de 1979 fue elaborado como consecuencia de los Pactos de la Moncloa. Se trató de un Proyecto de la Ley de Bases que intentó el mejor equilibrio de las prestaciones entre las partes, suavizando la prórroga forzosa y estableciendo la libertad de estipulación de la renta, así como su actualización.

El Proyecto de 1981 se elaboró bajo el criterio de una modificación sustancial, respetando la prórroga forzosa, matizando las subrogaciones y revisando anualmente la renta. Posteriormente, en 1984, se redactó otro Anteproyecto, que, en esencia, ao difería del de 1981. Con anterioridad, a propuesta del Grupo Parlamentario Socialista, la Mesa del Congreso acordó el 19 de abril de 1983 crear una Comisión Especial para el estudio de la reforma de la legislación de Arrendamientos Urbanos, cuyo informe fue hecho público en el mes de mayo del año siguiente. El Boletín Oficial del Estado, de fecha 9 de mayo de 1985, publicó el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, convalidado por el Congreso de los Diputados mediante Acuerdo del día 16 de mayo de 1985, publicado en el BOE de 22 de mayo del mismo año, sobre medidas de política económica, cuyo artículo 9 establecía la supresión de la obligatoriedad de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.

A finales de la década de los ochenta y comienzos de la siguiente, se realizaron diversos trabajos preparatorios, abordando la futura y esperada Page 1982 reforma. En 1993, el Gobierno presidido por Felipe González presentó ante las Cámaras un Proyecto de Ley de Arrendamientos Urbanos, fruto, en buena medida, de los estudios preparatorios a que ya ha hecho referencia anteriormente. Tras la constitución de las Cámaras en la quinta legislatura, el citado Proyecto fue objeto de una cierta reelaboración, como consecuencia de los debates y enmiendas de la truncada tramitación parlamentaria de la anterior legislatura. El texto fue aprobado en el Consejo de Ministros celebrado el día 28 de enero de 1994, siendo presentado de inmediato ante el Congreso de los Diputados. A partir de ese momento, dicho texto fue, a pesar de las vacaciones parlamentarias del estío, enmendado, debatido y aprobado por el Congreso y el Senado, convirtiéndose finalmente en Ley.

Tras este breve apunte histórico de nuestra vigente LAU, parece también oportuno referirnos, si bien brevemente, a algunas situaciones que se estaban produciendo con anterioridad a la vigencia del nuevo texto. Antes de la reforma, el Texto Refundido de 1964 y el Real Decreto Legislativo de 1985 no se asentaban sobre bases firmes y sólidas, ya que sus directrices normativas eran claramente contradictorias e incluso antagónicas. Según Carlos Lasarte Alvarez 1, el Texto Refundido de 1964 situaba como estrella polar de su peculiar contemplación de las cosas a la prórroga legal forzosa en favor del arrendatario, generando contratos de duración tendencialmente infinita, cuyas rentas en muchos casos se encontraban muy por debajo de los verdaderos precios de mercado, si es que no eran irrisorias. El Real Decreto-ley dio un giro copernicano a tal situación y suprimió la obligatoriedad de dicha prórroga legal, dando lugar en su breve período de vigencia a contratos de corta duración, generalmente anuales, y rentas muy elevadas.

La alternativa que se le presentaba al legislador se reducía bien a proteger al arrendatario, protección a ultranza que no hay duda le otorgaba la anterior legislación, si bien su posición quedaba más inestable con la entrada en vigor del Real Decreto-ley de 1985, bien a establecer una política legislativa favorable a los propietarios o arrendadores. La actual Ley, en una posición de carácter intermedio, ofrece ahora una visión economicista, poniendo punto final a unos contratos que, prácticamente, eran normados, concebidos para proteger a los arrendatarios, en detrimento de los arrendadores, que no contaban tan siquiera ni con el apoyo de las Administraciones Públicas. Los Magistrados Nicolás Díaz Méndez, Epifanio Legido López y Miguel Angel Lombardía del Pozo llegan a afirmar que es posible que nos encontremos ante una legislación de tránsito, pues las novedades que se introducen en la nueva Ley podían haber sido llevadas al Código Page 1983 Civil desde una nueva redacción del contrato de arrendamiento en su conjunto 2.

Desde mi perspectiva, creo que hay que posicionarse en unos criterios que hagan primar, ante todo, el interés social, sin el fá cit. recurso a la desprotección de una de las partes del contrato. Con esta visión, pasamos al estudio y análisis de conjunto de la actual LAU.

Análisis de la actual ley de arrendamientos urbanos

Uno de los primeros puntos a tratar en nuestro examen ha de ir referido, como no podía ser menos, por otra parte, a la Exposición de Motivos de nuestra actual LAU. En su Preámbulo, se dice que la finalidad última de la Ley es coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de viviendas orientada por el mandato constitucional contenido en el artículo 47, al expresar dicho precepto que «todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos».

Hasta aquí observamos el deseo, por parte del legislador constitucional, de llevar a la práctica un equilibrio adecuado entre las partes, tal como poníamos de manifiesto con anterioridad.

El Preámbulo hace hincapié, asimismo, en la necesidad de establecer una distinción, clara y terminante, entre los arrendamientos de vivienda y aquellos otros destinados a un uso diferente del de vivienda, pues es evidente que son situaciones distintas y la Ley ha de dar respuesta a las mismas, pues es la realidad social la que, en definitiva, ha de prevalecer por encima de otras consideraciones.

En relación con los procesos arrendaticios. la actual LAU contiene modificaciones que han de ser tenidas en cuenta y de las que trataremos en su momento.

Por lo que hace a la duración de los arrendamientos de vivienda, es significativo el plazo de duración de los mismos, plazo mínimo que se articula en cinco años, tiempo este que parece bastante apropiado en orden a la estabilidad del arrendatario, al paso que tampoco es desproporcionado, en su Page 1984 duración, para el arrendador. La prórroga tácita da lugar a un nuevo plazo, establecido, sobre períodos anuales, de tres años. No obstante, la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes, lo cual introduce un amplio campo para la autonomía de la voluntad, siendo, por tanto, el nuevo texto menos intervencionista que el anterior, lo cual es loable a todos los efectos.

El propio Preámbulo de la Ley contempla el reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duración, lo que impone vinculado a la exclusiva necesidad, conocida al tiempo de celebración del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada para domi cit.io del arrendador. El instituto de la subrogación se mantiene también, si bien con carácter mitigado, hasta la terminación del plazo contractual. Dicho derecho se extiende al ámbito mortis causa, con un amplio margen, pues acoge, con mentalidad progresista, al conviviente more uxorio. Me interesa destacar que, efectivamente, el artículo 16 de la actual Ley afirma que, en caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato el cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él, así como la persona que hubiere venido conviviendo con aquél de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia. Se establece, como vemos, un matiz importante de progreso en la materia que estamos tratando. Se intenta dar un paso interesante en relación con el reconocimiento de las parejas de hecho o extramatrimoniales, refiriéndose la Ley incluso a aquellas parejas que pertenecen al mismo sexo, es decir, a las parejas de homosexuales. Dicha referencia se indica bajo la terminología de «con independencia de su orientación sexual» Esta expresión, que, al parecer fue fruto de un largo consenso, ha sido, sin embargo, objeto de críticas. Así, los Magistrados Díaz Méndez, Legido López y Lombardía del Pozo, ya citados anteriormente como autores de un interesante libro sobre la actual LAU, afirman que de una vez por todas se da respuesta a las situaciones de crisis matrimonial en el ámbito del contrato de arrendamiento, que había producido no pocas dificultades en el pasado, pero, por lo que se refiere a las relaciones de hecho, la expresión utilizada por el legislador no puede ser más desafortunada, pues, según estos autores, nada tiene que ver con la de convivencia de personas del mismo sexo, pues sexo o inclinación sexual son conceptos diferentes.

Desde mi punto de vista, la terminología empleada, si bien...

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