«Análisis sobre la protección del adquirente de una vivienda en construcción en cuanto a las cantidades anticipadas al promotor a cuenta del precio»
| Autor | Martín Briceño, María Rosario |
| Cargo | Profesora Titular (i) de la Universidad Rey Juan Carlos |
| Páginas | 1940-1986 |
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 768, págs. 1939 a 1985 1939
Análisis sobre la protección
del adquirente de una vivienda
en construcción en cuanto
a las cantidades anticipadas al
promotor a cuenta del precio
Analysis of the protection of
the purchaser of a home under
construction about advanced amounts
to developer as particulo of price
por
DRA. MARÍA ROSARIO MARTÍN BRICEÑO
Profesora Titular (i) de la Universidad Rey Juan Carlos
RESUMEN: La Ley 20/2015, de 14 de julio, de Ordenación, Supervisión y
Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, ha modificado la
nación de la Edificación que aborda dos cuestiones fundamentalmente: cómo
garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio por
el adquirente de una vivienda en fase de construcción al promotor; y de qué
modo asegurar que el destino de las cantidades anticipadas sea su construcción
a través de su depósito en una cuenta especial de una entidad de crédito. Aun-
que la nueva redacción mantiene idénticas medidas a las que ya aportaba la
María Rosario Martín Briceño
1940 Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 768, págs. 1939 a 1985
Ley 57/1968, de 27 de julio, también es cierto que el legislador ha introducido
cambios sustanciales que afectan tanto a su ámbito de aplicación como a la
responsabilidad de los agentes intervinientes en el proceso de edificación.
ABSTRACT: The Law 20/2015, of July 14th, on Ordinance, Supervision
and Solvency of Insurance and Reinsurance Companies, has modified the First
Additional Rule of the Law 38/1999, of November 5th, of Ordinance on Con-
struction, which fundamentally tackles two issues: how to insure the return of
the delivered amounts as particulo of price by the purchaser of a home under
construction to the developer; and how to check the advanced amounts is as-
signed to the construction making a deposit in a bank special account. Even
though the new text maintains the same measures that the Law 57/1968, of July
27th, provided with, it is also true the legislator introduces essential changes
which concern its scope as well as the responsibility of the agents participating
in the process of construction.
PALABRAS CLAVE: Garantías. Contrato de seguro. Aval bancario. En-
tidad bancaria. Consumidor. Adquirente. Promotor y contrato de compraventa.
KEY WORDS: Warrants. Insurance contract. Bank guarantee. Banking en-
tity. Consumer. Purchaser. Developer and contract of sale.
SUMARIO: I. CONSIDERACIONES GENERALES.—II. LA DISPOSI-
CIÓN ADICIONAL PRIMERA DE LA LEY DE ORDENACIÓN DE LA
jetos protegidos. 2. ÁMBITO OBJETIVO: A) Las cantidades anticipadas. B) La ad-
quisición de una vivienda. C) El delito de apropiación indebida y las sanciones
administrativas. 3. LAS GARANTÍAS: A) Obligación esencial y consecuencias.
B) El seguro de caución. C) El aval bancario. D) El derecho del consumi-
dor a ser informado a través de la forma del contrato. E) El incumplimiento
del promotor: a) ¿Rescisión o resolución del contrato? b) La ejecución de las
garantías. c) La prórroga del contrato. 4. LA CANCELACIÓN DE LAS GARANTÍAS.
5. LA CUENTA ESPECIAL EN LA ENTIDAD DE CRÉDITO.—III. CONCLUSIONES.
—IV. JURISPRUDENCIA.—V. BIBLIOGRAFÍA.
I. CONSIDERACIONES GENERALES
El objetivo fundamental de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Orde-
nación de la Edificación1 es regular el proceso de edificación2. Con este fin se
Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N.º 768, págs. 1939 a 1985 1941
Análisis sobre la protección del adquirente de una vivienda en construcción…
determina qué obligaciones y responsabilidades deben asumir los agentes que
intervienen durante su desarrollo; así como las garantías que han de ofrecer a
los adquirentes de la obra con el fin de proteger sus intereses ante los eventua-
les daños que pueda sufrir la edificación3. Pero el legislador no solo incorpora
medidas dirigidas a solventar aquellos problemas vinculados a una ejecución
deficiente de la obra, o al incumplimiento de las condiciones básicas de ha-
bitabilidad o de seguridad estructural de la misma; también exige garantías a
los promotores por la percepción de las cantidades entregadas a cuenta por los
adquirentes de una vivienda con el fin de dedicarlas a la construcción de la
misma; situación habitual cuando aquella se adquiere sobre plano. Ahora bien,
estas cautelas que establece la disposición adicional primera de la LOE no se
pueden definir como novedad legislativa. Razón: la Ley 57/1968, de 27 de julio,
ya las reflejaba en unos términos similares, de los que cabía inferir un espíritu
tendente a proteger a quien adquiriera una vivienda con el ánimo de constituirla
en su domicilio o residencia habitual, aun siendo una Ley anterior a nuestra
Constitución de 1978. Es el «estado de necesidad de alojamiento familiar» lo
que realmente justificaba que se anticiparan unas cantidades al promotor para
construir dicha vivienda. En consecuencia, urgía establecer una serie de medidas
tuitivas tendentes a fortalecer la posición del adquirente. Y esto es lo que hizo
el legislador: controlar que las cantidades que aquel anticipara se dedicaran a
la construcción de la vivienda —y no a otras finalidades diversas—; y exigir
la constitución de un aval o de un seguro de caución al promotor como he-
rramientas destinadas a garantizar la devolución de aquellas cantidades en el
caso de que el promotor no ejecutara la obra o no la terminara en los plazos
acordados; muchas veces debido a su situación de quiebra. De forma clara
la STS de 3 de julio de 2013 fundamentó estas obligaciones en que hay que
«proteger al adquirente de viviendas en construcción que cumple con parte de
su prestación —la entrega de cantidades a cuenta del precio final— sin que
el promotor haya cumplido todavía con la que le incumbe —la entrega de la
vivienda», y un modo de hacerlo es extendiendo «el número de obligados a
responder del buen fin de la construcción», que es lo que sucede con respecto
a los avalistas o a los aseguradores con quienes contrata el promotor4.
La redacción original de la disposición adicional primera de la LOE solo
requería que las cantidades entregadas a cuenta a los promotores o gestores
se garantizaran mediante un seguro que indemnizara «el incumplimiento del
contrato de forma análoga a lo dispuesto por la Ley 57/1968, de 27 de julio»5.
Y, por tanto, es cierto que el legislador no incluyó en la LOE la posibilidad de
que un aval actuara como garantía de devolución de las cantidades anticipa-
das. Sin embargo, esto no ha sido óbice para mantener su presencia, máxime
cuando no se había producido una derogación, ni expresa ni tácitamente, de
la Ley 57/1968. Su vigencia se ha mantenido con los cambios expresamente
introducidos por la disposición adicional primera de la LOE, hasta la aprobación
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