Análisis de dos posturas sui géneris en las subastas judiciales electrónicas: ofreciendo pagar a plazos con garantía suficiente (670.3 LEC) y constituyendo hipoteca sobre el remate (670.6 LEC)

Autor:Jaime Font de Mora Rullán
Cargo:Letrado de la Administración de Justicia
RESUMEN

En este artículo se aborda el estudio de dos clases de posturas que pueden producirse durante el desarrollo de las subastas judiciales electrónicas y que presentan unas características singulares que las diferencian del resto de posturas ordinarias, pudiendo ello condicionar su aprobación por el órgano judicial. El nexo común entre ambos supuestos radica en que quien formula esa oferta por el... (ver resumen completo)

 
ÍNDICE
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1. Introducción

En la dinámica propia de las subastas judiciales electrónicas el supuesto más normal y usual consiste en que quien puja por el bien ofertado cuente de antemano con recursos propios para poder cubrir la postura ofrecida, dado que de no ser así y no completar el pago en el plazo legalmente previsto (40 días en la actualidad1) se arriesga a perder el depósito constituido para participar en la subasta ex artículo 652.2 LEC (en la actualidad, un 5% del valor de tasación). Partiendo de ello el artículo 670 LEC detalla los requisitos para aprobar el remate a favor de la mejor postura ofrecida, lo que dependerá de su importe en relación con el valor de tasación fijado para el bien (valor que vendrá determinado por el avalúo del bien subastado descontando las cargas previas y preferentes, conforme al juego de los artículos 637 y 666 LEC, o en la propia escritura de constitución de hipoteca como exige el artículo 682 LEC).

Pero ocurre que el legislador ha querido introducir dos supuestos para flexibilizar la posibilidad de afrontar el pago del precio del bien con la clara intención de fomentar una mayor participación en las subastas públicas, permitiendo de ese modo que quien esté interesado en la adquisición el bien licitado pueda acudir a determinados mecanismos para financiar la compra. Tal es el elemento o factor común entre las dos posturas que se van a analizar, que se pueden calificar de especiales o sui géneris en relación con los supuestos ordinarios a que antes se aludía, esto es, aquellos en que el postor cuenta previamente a participar en la subasta con el capital necesario para completar el pago del precio de su postura.

No obstante, se trata de dos supuestos bien diferenciados y con escasos elementos en común, pues en el primer caso lo que se permite al postor es que ofrezca pagar a plazos el inmueble adquirido, pero ofreciendo una garantía suficiente para asegurar dicho pago, sea bancaria o hipotecaria, de manera que si incumple su obligación de pago aplazado dicha garantía pueda ejecutarse logrando el acreedor el pago completo del precio ofrecido por el postor. Es un mecanismo de financiación a largo plazo, para permitir un desembolso paulatino y ordenado del precio del bien adquirido en la subasta. En cambio, en el segundo caso estamos ante un mecanismo para obtener la financiación directamente ante una entidad bancaria o de crédito constituyendo una hipoteca sobre el remate ofrecido, a cuyo efecto es esencial que el postor pueda obtener de forma rápida el testimonio del decreto aprobando el remate para poder negociar y concretar dicha operación financiera sobre el propio derecho de remate. Pero en este segundo supuesto el pago del precio se producirá de una sola vez y al contado.

En cualquier caso, estamos ante supuestos que se dan con poca frecuencia en la práctica, verdaderas “raras avis” en las subastas judiciales, lo que ha dado lugar a que se planteen importantes dudas interpretativas en su aplicación dado lo escaso y parco de la regulación legal.

2. Primer supuesto: postura igual o superior al 70% del valor de tasación, pero ofreciendo pagar a plazos con garantía suficiente

El artículo 670.1 de la LEC dispone que en el caso de que en una subasta judicial electrónica se ofrezca una postura superior al 70% del valor de tasación, el Letrado de la Administración de Justicia deberá proceder a su aprobación mediante decreto el mismo día o el siguiente al cierre de la subasta.

Pero una variante de ese supuesto consiste en que se realice una postura superior al 70% de valor de tasación, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias. En este caso el apartado 3º del artículo 670 dispone que: “Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 por 100 del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, del precio aplazado, se harán saber al ejecutante quien, en los veinte días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 por 100 del valor de salida. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas, con las condiciones de pago y garantías ofrecidas en la misma.”

2. 1 Valoración por el Letrado de la Administración de Justicia de la suficiencia de la garantía ofrecida

El primer gran interrogante que plantea este precepto es el relativo a si en este tipo de postura la aprobación del remate resultaría automática en caso de que la parte ejecutante no ejercite la facultad de adquisición preferente que se le concede tras el oportuno traslado, y es que el precepto utiliza la expresión “se aprobará el remate”. Pero lo cierto es que de la interpretación sistemática y teleológica del precepto parece que no puede llegarse a esa conclusión simplista, sino que la decisión debe quedar siempre y en todo caso sometida al criterio del Letrado de la Administración de Justicia a quien le corresponde valorar que las garantías ofrecidas (bancarias o hipotecarias) sean “suficientes”, pudiendo denegar la aprobación del remate si estima que dichas garantías no son proporcionadas o adecuadas al caso concreto. No obstante, hubiese sido deseable que el precepto dejase el supuesto más abierto, permitiendo valorar las condiciones en que se va a realizar el pago, los plazos ofrecidos y demás circunstancias relevantes, además de que también sería aconsejable que se garantizara en estos casos la audiencia del ejecutante y ejecutado pudiendo dar su opinión sobre la aprobación de la postura ofrecida (en el caso del ejecutado porque la cuestión le afecta en la medida que se genere sobrante, que solo percibirá tras el pago total de la deuda reclamada, como luego se verá)

Así lo ha entendido correctamente el reciente Auto nº 46/19 de 19 de marzo de 2019 de la sección 1 de la Audiencia Provincial de Logroño. Esta resolución2, que resulta de gran interés por la escasez de resoluciones judiciales que se han pronunciado sobre esta modalidad de puja y además por la claridad y profundidad con que trata las cuestiones abordadas, analiza con detalle los requisitos que deben darse para aprobar las posturas que se ofrezcan en esos términos, sentando como principio general que la aprobación no es automática, sino que resulta imprescindible que por parte del Letrado de la Administración de Justicia se valore la suficiencia de la garantía ofrecida.

El auto analizado comienza señalado que del artículo 607.3 de la LECse desprende que la postura superior al 70% del valor por el que ha salido a subasta, se debe realizar cumpliendo con determinados requisitos, un ofrecimiento de pago a plazos pero soportado con "garantías suficientes, bancarias o hipotecarias" de ese pago aplazado y que por otra parte tal oferta se tiene que hacer saber al ejecutante quien en los 20 días siguientes podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70% del valor de salida, es tras lo cual y en caso de no haber utilizado tal posibilidad del ejecutante cuando se da paso a que se apruebe el remate en favor de tal postura en sus condiciones y garantías.” Pero a continuación la resolución establece y detalla los requisitos que debe reunir la postura ofrecida para que pueda ser aprobada, destacando que en el caso concreto que analiza se aprecia la “a) Falta de realización de juicio de suficiencia de la garantía de la que se pretende valer. Si atendemos al contenido del precepto se hace necesario que por parte de la Letrado de la Administración de Justicia, en el presente supuesto, se realice un juicio de valoración de la suficiencia de las garantías ofrecidas, es decir, debe examinarse si las pretendidas garantías ofrecidas por la parte deben merecer la condición de tales o si por el contrario se trata de meras pretendidas...

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