La problemática de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados al amparo de la legislación anterior y vigentes a la entrada en vigor de la lau actual de 1994: breve examen de sus disposiciones transitorias

Autor:Rosana Pérez Gurrea
Cargo:Licenciada en Derecho
Páginas:2190-2196
 
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I Planteamiento

Han suscitado múltiples problemas desde el punto de vista práctico los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados al amparo de la ley anterior y que se encuentran vigentes en la LAU actual, lo cual nos lleva a examinar sus Disposiciones Transitorias, que tienen una gran trascendencia en esta materia, ya que nos llevan a entender cómo podemos aplicar la legislación actual a situaciones jurídicas nacidas al amparo de leyes anteriores, idea refrendada por la gran cantidad de arrendamientos existentes en la actualidad concertados bajo el TR de 1964.

La LAU de 1994 ha optado por una vía intermedia entre la liberalización y el mantenimiento de rentas antiguas, respetando los contratos ya existentes. En términos generales, podemos decir que los arrendamientos existentes se prolongan mientras viva el actual arrendatario para los arrendamientos de vivienda, permitiéndose una subrogación y en ocasiones dos después de la entrada en vigor de la ley actual, mientras que para los arrendamientos de local de negocio se establece una duración limitada y en función de que el arrendatario acepte la actualización de renta en los términos que vamos a analizar.

Las Disposiciones Transitorias generan una dualidad en la regulación arrendaticia que nos hace distinguir dos regímenes jurídicos: uno el aplicable a los contratos celebrados bajo el régimen del TR de 1964, y otro para los celebrados después de la entrada en vigor de la Ley 29/94, dicotomía que ha generado numerosos problemas, tanto desde el punto de vista práctico como jurisprudencial (siendo diferentes y contradictorios los pronunciamientos existentes en la materia). Vamos a analizarlo distinguiendo los siguientes puntos.

II Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985

Los arrendamientos de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la ley actual de 1994, se rigen por las normas del TR de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, relativas al arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones introducidas en la Disposición Transitoria 3.a, conforme a la cual vamos a distinguir los siguientes puntos:

  1. Extinción y subrogación

    1. Si el contrato está en situación de prórroga legal en la fecha de entrada en vigor de la LAU de 1994, hay que distinguir dos situaciones según el arrendatario sea persona física o jurídica:

      - Si el arrendatario es persona física, el contrato se extingue por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. No procede esta subrogación en el caso de que se hayan producido dos transmisiones ex artículo 60 TR del 64. En defecto de cónyuge supérs-tite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si no hubieran pasado veinte años desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local, hasta que se cumpla dicho plazo de veinte años. Esta segunda subrogación no cabe si ya se hubiera producido una primera transmisión.

      El arrendatario actual y su cónyuge subrogado pueden traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del TR de 1964, y el arrendamiento podrá continuar por diez años a contar desde la realización del traspaso o por el número de años que queden desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley. Se tomará como fecha del traspaso a tales efectos, la de la escritura pública que exige el mencionado artículo 32 del TR de 1964.

      - Si el arrendatario fuera una persona jurídica, hay que distinguir también dos supuestos: si en el local se desarrollan actividades comerciales, el arriendo durará veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley, salvo que el local tenga...

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