Ambito de la Ley

AutorJuan V. Fuentes Lojo
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo jubilado

Comentario general.

  1. Preámbulo de la nueva L.A.U.

    El preámbulo de la nueva L.A.U. justifica este ámbito diciendo:

    La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda por entender que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.

    En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes

    .

  2. Régimen jurídico

    1. Ambito de aplicación

      Los artículos 1 al 5 de la L.A.U., que forman su Título I, se ocupan del ámbito de aplicación de la misma y del régimen aplicable a cada uno, partiendo de las siguientes distinciones:

      1. ) Arrendamientos de fincas urbanas que recaigan sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario con excepción de aquellas cuya superficie sea superior a 300 m2 o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual.

        El régimen jurídico aplicable a estos arrendamientos, se regirá, como después veremos, por este orden:

      2. Lo dispuesto en los artículos 1, 2, 3 en sus apartados 1, 2 y 4, que forman parte del Título I; los artículos 6 al 28 que integran el Título II, y los artículos 36 y 37 que forman el Título IV.

        Con la particularidad de ser nulos y tenerse por no puestas, todas aquellas estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario dichas normas salvo en los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

        Y de que, en los supuestos en que sea posible el pacto, éste ha de ser efectuado de «forma expresa» y respecto al precepto concreto, ya que así lo dispone el apartado 4 del art. 4.

      3. Lo pactado por las partes, en defecto de los preceptos anteriores, sin que estos pactos puedan ir nunca contra las normas imperativas..

      4. La normativa del Código civil sobre el contrato de arrendamiento, que se recoge en los artículos 1.542, 1.543, 1.546 al 1.574, y 1.580 al 1.582. Pero siepre con carácter supletorio y para todo aquello que no esté previsto ni en la propia L.A.U., ni por los pactos concertados entre las partes contratantes.

      5. ) Arrendamientos de fincas urbanas que recaigan no sobre una edificable habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, sino que tenga por destino primordial un uso distinto del de vivienda.

        El régimen aplicable se regirá, como también más adelante diremos, por este orden:

      6. Lo pactado por las partes, con excepción de los arts. 36 sobre la fianza y el 37 sobre formalización del arrendamiento.

      7. En su defecto, por lo dispuesto en la normativa de la propia L.A.U., recogida en los artículos 1, 3, apartados 1, 3 y 4 del artículo 4, que forman parte del Título I; los artículos 29 al 35 que integran el Título III; y los artículos 36 y 37 que forman el Título IV.

      8. Los artículos 1.542, 1.543, 1.546 al 1.574 y 1.580 al 1.582. Pero siempre de aplicación supletoria, y para el supuesto de que la cuestión a decidir no aparezca prevista en los pactos de las partes, ni en la normativa de la L.A.U.

      9. ) Arrendamientos de fincas urbanas que recaigan sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, pero cuya superficie sea superior a 300 m2.

        Estos arrendamientos se regirán, en primer lugar, por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el Título II referido a los arrendamientos de viviendas de que se habla el apartado 1.°; y supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

      10. ) Arrendamientos de fincas urbanas que recaigan sobre una edificación habitable cuyo deslindo primordial sea satisfacer la necesidad, permanente de vivienda, pero cuya renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional en cómputo anual.

        El régimen aplicable será el señalado en el apartado 3.°).

      11. ) Arrendamientos en los que se ceda el uso de la cosa por razón del cargo que desempeñan o del servicio que presten por porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios.

        El apartado a) del art. 5 los excluye del ámbito de la L.A.U., por lo que el régimen aplicable será el previsto en el Código Civil y en la normativa laboral, en su caso.

      12. ) Arrendamientos por los que se ceda el uso de viviendas militares, sea cual fuere su calificación y régimen.

        El apartado b) del art. 5 los excluye del ámbito de la L.A.U., por lo que, como el propio precepto indica, se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

      13. ) Arrendamientos en los que arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento.

        El apartado c) del art. 5 los excluye del ámbito de la L.A.U., puntualizando que se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

      14. ) Arrendamientos por los que se cede el uso de las viviendas universitarias, en las condiciones que se indican en el apartado d) del art. 5 de la L.A.U.

        Por este apartado d) se excluyen del ámbito de la L.A.U., limitándose a decir, en relación al régimen jurídico aplicable, que será el de las normas que establezcan por la Universidad respectiva respecto al uso.

    2. Arrendamientos excluidos del ámbito de esta nueva L.A.U. serán todos los que se mencionan en el art. 5 y además los que recaigan sobre solares y los arrendamientos complejos.

      ARTICULO 1

      Ambito de aplicación de la L.A.U.

  3. Texto legal

    Art. 1. Ambito de aplicación.

    La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

  4. Concordancias

    Sobre arrendamientos viviendas, ver arts. 2, apartados 1, 2 y 4; 6 al 28; y 36 y 37. Sobre arrendamiento uso distinto vivienda, artículos 3, 4, apart. 1, 3 y 4; y arts. 29 al 35, 36 y 37.

  5. Proyectos y enmiendas

    En el proyecto aprobado por Consejo Ministros en 28-1-1994 se habla de «fincas urbanas habitables».

    En el aprobado por el Pleno del Congreso de Diputados de 30-6-1994, ya aparece este artículo con la redacción actual.

    El Grupo socialista presentó una enmienda (la n.° 254) en la que propuso la supresión en la segunda línea del término «habitable», razonando que este término de «habitable» unicamente es predicable de forma absoluta para los arrendamientos de vivienda.

  6. Comentario

    Empieza el legislador en este precepto por hacer la distinción, que va a constituir el eje de toda la L.A.U., entre el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda y el que va a regir cuando el uso de la finca sea distinto del de vivienda.

    Hemos de puntualizar, sin embargo, que para que exista un arrendamiento de vivienda es preciso, además, que se den los requisitos de que habla el apartado 1 del art. 2, de que hablaremos después.

  7. Problemática

    1) ¿Qué se entenderá por «finca urbana»?.

    Entendemos aplicable lo que se dijo por la doctrina y la jurisprudencia con motivo de la L.A.U. de 1964 (1).

    2) ¿Cuál será la normativa aplicable si el objeto del arrendamiento fuere una edificación habitable con destino primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, pero formando parte de una finca cuyo aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal no sea primordial, a pesar de continuar siendo dicha finca rústica?

    Nos inclinamos por la normativa aplicable a las viviendas, porque el apartado c) del art. 5 de la L.A.U. parte para definir la naturaleza del arrendamiento como rústico o urbano de ese aprovechamiento primordial. Pero véase lo que decimos al comentar dicho precepto.

    3) ¿Será aplicable la normativa prevista en la nueva L.A.U. también para el supuesto de los subarriendos, lo sean para vivienda o para usos distintos del de vivienda ?

    Entendemos que sí, aunque no hable más que del «arrendamiento». Y ello no sólo porque, al fin y al cabo, el subarriendo participa de su naturaleza, ya que no es más que un arrendamiento que lleva a cabo el arrendatario en favor de un tercero, sino también porque el artículo 6 de la propia L.A.U. dispone que «son nulas y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o del subarrendatario las Normas del título».

    4) ¿Deberá estar la finca edificada?

    No cabe duda la contestación afirmativa habida cuenta de la referencia que a la «edificación se hace de modo concreto en los distintos preceptos de la Ley, y concretamente en el 2 y en el 3».

    No será por ello, aplicable ésta tratándose del arrendamiento de un solar (2).

    En el mismo sentido se pronuncian Diego Lozano y Joaquín de Fuentes («Todo sobre la nueva L.A.U.», pág. 14) al afirmar que «el ámbito de la Ley ha quedado circunscrito al arrendamiento de las edificaciones urbanas, quedando fuera de dicho ámbito los arrendamientos de fincas urbanas que no tengan la consideración de edificios».

    Y añadir que no quedan incluidos arrendamientos tales como los de solar o las plazas de garaje salvo, en este último caso, que el arrendamiento recaiga conjuntamente sobre una edificación, sea o no habitable, y una o más plazas de garaje.

    Conclusión esta sobre las plazas de garaje con la que estamos conformes siempre que el objeto del arrendamiento sea sólo el espacio a ocupar por el vehículo, no si se tratare de plazas cerradas.

    5) ¿Cómo habrán de calificarse los arrendamientos mixto de vivienda y para uso distinto?

    Véase lo que decimos al comentar el tema en el art. 3.

    6) ¿Será aplicable la nueva L.A.U. que comentamos a los arrendatarios extranjeros?

    Entendemos que sí, al no existir en ella norma...

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