Alternativas en la protección de los deudores hipotecarios: la dación en pago, alquiler social y mediación concursal

Autor:Marta Blanco Carrasco
Cargo del Autor:Profesora Contratada Doctora Derecho Civil. Universidad Complutense de Madrid
Páginas:529-555
 
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I El fracaso de las mediadas para paliar el sobreendeudamiento de los deudores hipotecarios sin recursos
A La necesidad de atenuar el principio de responsabilidad universal para los deudores sin recursos

Son muchos los esfuerzos legislativos que han tratado de dar una solución al problema del sobreendeudamiento familiar y empresarial. Antes de

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la crisis se acometió la reforma del Derecho Concursal, con la Ley 22/2003 de 9 de julio, que se ha mostrado claramente insuficiente y del todo punto a favor de la parte acreedora. Esta situación se ha visto agravada con la crisis económica. La burbuja inmobiliaria así como la aparente salud del mercado y de los empleos, conllevaron una accesibilidad ilimitada a los créditos hipotecarios para la adquisición de bienes inmuebles, con largos plazos de amortización e intereses bastante ajustados.

Una de las peores consecuencias que ha tenido la crisis es el incremento de la morosidad hipotecaría como consecuencia de la perdida indiscriminada de empleos, puesto que la falta de ingresos ha conllevado el impago de los créditos hipotecarios. Ante esta situación se ha producido un cambio en el mercado hipotecario que sin duda se pone del lado del acreedor cuando se trata de ejecutar la hipoteca1, dejando en una absoluta indefensión y sin alternativas al deudor ejecutado.

Esta crisis ha golpeado especialmente a los colectivos más vulnerables, los deudores y sus familias, que han visto peligrar el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, consagrado en el artículo 47 de la Constitución española, que además debe servir de guía en la actuación de los poderes públicos.

La insolvencia2de la persona física ocupa un segundo lugar en el interés del legislador, que ha prestado más atención a la insolvencia de sociedades, como lo demuestran las normas recientemente aprobadas en 2014, como la Ley 17/2014, de 30 de septiembre, por la que se adoptan medidas urgentes en materia de refinanciación y reestructuración de deuda empresarial o el Real Decreto Ley 11/2014, de 5 de septiembre, de medidas urgentes en materia concursal.

Y ello a pesar de que está claro que una adecuada gestión de su situación favorecería la reintegración del deudor en el proceso productivo sin abocarle situaciones de exclusión social. Las situaciones de insolvencia por impago del crédito hipotecario ha sufrido numerosas reformas en un intento de ofrecer a los ciudadanos respuestas que se han mostrado a día de hoy del todo insuficientes.

Debemos partir de que la situación jurídica de una persona sobreendeu-dada es muy diferente según se trate de una persona física o jurídica.

El artículo 1 de la Ley 22/2003, de 9 de julio Concursal (en adelante, LC) establece que "La declaración de concurso procederá respecto de cualquier deudor, sea persona natural o jurídica". Esto significaría que podrían acceder al procedimiento de concurso no solo a las sociedades o comerciantes sino también a cualquier deudor que sea persona física, y por lo tanto también el consumidor. Sin embargo la LC permanece centrada en la regulación de situaciones de insolvencia empresarial. De esta forma permite a la persona jurídica que sea declarada en concurso por liquidación o insuficiencia de la masa, que desaparezca como persona, y por lo tanto el pasivo que queda pendiente no le puede ser exigido.

Sin embargo la LC olvida por completo a la persona física particular o consumidor, excluyéndola de los posibles beneficios que supondría la deten-

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ción de la ejecución de garantías reales o trasladarle los efectos adversos que supone la clasificación como crédito subordinado de las personas especial-mente relacionadas con el deudor cuando éste fuere persona natural, que no son sino sus familiares y convivientes (art. 92.1.5º LC). Esto supone una discriminación para los consumidores, que ven atacada su vivienda familiar sin posibilidad de oposición. Así las cosas, a la persona física sobreendeudada se le aplicará el principio de responsabilidad patrimonial universal consagrado en el artículo 1911 del Código Civil, de tal forma que en caso de que sea declarado en concurso, el pasivo pendiente se mantiene y responderá de la deuda con todos los bienes restante. Este artículo consagra un principio fundamental en el Derecho de crédito, el que establece que el deudor debe responder de sus deudas con todos sus bienes "presentes y futuros". Nadie estaría dispuesto a prestar si no se le garantiza la devolución de lo dado. Pero también es cierto que existe ámbitos (patrimonio inembargable, art. 605 y ss) y circunstancias (como la actual crisis) en las que se encuentran razones para limitar este principio.

El proceso de ejecución hipotecaria goza de una serie de características, desde antes de la crisis económica, que hacen el proceso un auténtico calvario para el deudor. Así por ejemplo, la ejecución se haga sobre el global de la cantidad adeudada que se considera vencida de forma anticipada, independientemente de que se hubiera dejado de pagar solo una parte de la misma o solo unas cantidades periódicas. También es llamativo que a pesar de que la vivienda es subastada o adjudicada permanece la obligación de afrontar aún el pago que quede por hacer para saldar la deuda. Es decir, no es suficiente la entrega del bien para saldar la deuda, que quedará aún pendiente por la parte que reste del total a pesar de perder la finca que supuestamente garantizaba la misma. Y ello porque generalmente en las subastas los precios que se pagaban por la viviendas eran ridículos, mientras que las hipotecas cubrían el 80 o 90% del precio pagado por la misma, por lo que quedaba pendiente de pago generalmente una parte importante de la deuda habiendo ya perdido la finca que servía de garantía real a la misma. Es decir, que existen supuesto en los que, habiéndose ejecutado y a hipoteca y subastado el inmueble, subsista deuda pendiente de abonar.

No cabe duda de que los acreedores deben tener derecho a satisfacer su interés, el cobro de la deuda, pero también es cierto que es necesario poner el acento, ahora más que nunca, en la protección del deudor, para que éste no se vea abocado a la exclusión social y para que se favorezca un repunte de la economía española y mundial. Como afirma CUENA CASAS es necesario que se incorporen al concurso mecanismo que favorezcan la salida convencional de la crisis para que el deudor no se vea avocado a la liquidación3y para que pueda reincorporarse al mercado para bien de todos. Afirma la autora que "la insolvencia de la persona física debe encontrar una urgente respuesta por parte del legislador español, incorporando la exoneración del pasivo pendiente como medida subsidiaria y controlada de protección de la persona física"

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La ejecución hipotecaria ha sido objeto de análisis judicial y doctrinal así como de importantes movimientos sociales, que han venido a poner de manifiesto una serie de realidades existentes antes de la crisis pero que con la misma se han hecho insostenibles y han llegado a provocar incluso, numerosos suicidios por parte de deudores hipotecarios. Esta presión social ha tenido respuesta, por un lado, a través de la adopción de una serie de medida urgentes para la protección de los deudores hipotecarios, entre ellas la Ley 1/2013, de 4 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores, reestructuración de la deuda y el alquiler social, que sin duda no han tenido la eficacia esperada; y por otro, una jurisprudencia que ha resultado ser mucho más efectiva que la normativa anterior a la hora de proteger al deudor, con sentencias manifiestamente a favor de la dación en pago, y a la hora de legitimar las actividades de presión de los ciudadanos que, indignados, salen a calle a protestar por los juicios de desahucios y los lanzamientos.

En España la jurisprudencia está haciendo una importante labor de concreción de las circunstancias en las que este principio de responsabilidad ilimitada de la persona física sobreendeudada puede verse limitado, como el auto de la Audiencia Provincial de Navarra de 17/12/2010 resuelve en relación a una hipoteca que debe considerarse de responsabilidad limitada a pesar de no haber sido pactada como tal según exige el art. 140 Ley Hipotecaria.

B Los mecanismos de flexibilización ante la insolvencia en el Derecho comparado

La respuesta ante el endeudamiento personal y familiar debe ser de carácter comunitario, así lo manifestó ya el Consejo de Europa, a través de la Resolución de 13 de julio de 1992, sobre futuras prioridades del desarrollo de la política de protección de los consumidores, donde ya se planteaba la trascendencia de la excesiva asunción de deuda del consumidor europeo, invitando a la Comisión a que examine "la cuestión del sobreendeudamiento de los consumidores". También el Comité Económico y Social...

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