El alquiler vacacional como actividad molesta en la Comunidad de propietarios

Autor:María Goñi Rodríguez de Almeida
Cargo:Prof. Dra. de Derecho civil, Universidad Francisco de Vitoria
Páginas:496-512
RESUMEN

Los viejos problemas derivados de las relaciones de vecindad se ponen de manifiesto de una forma mucho más especial en los edificios sobre los que se ha constituido un régimen de propiedad horizontal. En efecto, el hecho de compartir suelo, techo, y el resto de elementos comunes, hace que las limitaciones dominicales derivadas de las relaciones con los vecinos copropietarios sean un continuo foco ... (ver resumen completo)

 
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I Relaciones de vecindad en la propiedad horizontal

La vida en comunidad supone limitaciones en el ejercicio del derecho de propiedad, de forma que un propietario se ve constreñido en su ejercicio cuando puede causar molestias a sus vecinos, y viceversa. La plenitud de facultades de un propietario inmobiliario debe ejercitare, por razones de convivencia, haciendo compatibles el uso y disfrute pleno y exclusivo de la finca, con el igualmente pleno y exclusivo de los propietarios de las fincas vecinas o colindantes. De los problemas derivados de estas limitaciones, se ha ocupado extensamente el Derecho civil, constituyendo una de las limitaciones dominicales más importantes a la que se denomina «relaciones de vecindad»1.

Se trata, en realidad, no tanto de un problema de copropietarios, o colindantes, sino un problema entre vecinos, en una comunidad de vecinos, que implica esa cercanía, puesto que tanto pueden generar las molestias, como sufrirlas, los arrendatarios, usufructuarios, o cualquier otra persa que tenga el uso y goce del inmueble. Como afirma MAGRO SERVET, «los problemas jurídicos suelen surgir, en realidad, cuando el hecho posesorio es detentado no por los titulares sino por terceros ocupantes en virtud de un contrato de arrendamiento»2.

¿Hasta dónde debo soportar las molestias que causa mi vecino, o donde empieza la limitación dominical del otro Para dar respuesta a esta pregunta, se ha generado en Derecho civil la teoría de las inmisiones. La inmisión (inmissio) es toda aquella injerencia -influencia-, corpórea o no, directa o indirecta que se produce en la propiedad ajena.

Ya en Derecho romano, y para fincas o fundos colindantes, a pesar de consagrar el concepto absoluto del derecho de propiedad, se admitía que el dueño de la finca no tenía derecho a perturbar a sus vecinos introduciendo en su finca elementos extraños (ruidos, humos, gases...) prohibiéndose por regla general las inmisiones en fundo ajeno3.

En el Derecho medieval, se puso el énfasis en la voluntariedad de la injerencia o inmisión, (actos de emulación), prohibiéndose únicamente aquellos que el propietario del fundo vecino realizaba con intención dañosa (animus nocendi). Esta teoría se ve enseguida superada por la frecuencia de injerencias involuntarias. Y fue, sobre todo a raíz de la revolución industrial, cuando las inmisiones indirectas aumentaron de manera importante (humos, olores, gases, ruidos), y se volvió a plantear dónde se encontraba el equilibrio entre el ejercicio de la propiedad de uno, y el goce pacífico de la misma por parte de los otros vecinos. IHERING4formuló entonces su teoría de «la normal tolerancia». Debían prohibirse todas aquellas inmisiones directas, y aquellas indirectas que superen la normal tolerancia. Siendo este concepto jurídicamente indeterminado y determinable en el caso concreto según las circunstancias que rodearan el hecho.

El criterio de la tolerancia normal se identifica con el «uso normal» del derecho de propiedad; de forma que se entiende que el «uso de la propiedad es anormal cuando el grado de incomodidad causado por él supere el nivel de las molestias ordinarias que suelen acompañar necesariamente a la convivencia»5.

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Ya más recientemente, DÍEZ PICAZO reformuló esta teoría, e interpretó que «la normal tolerancia» debe ponerse en relación con el ejercicio abusivo del derecho; de forma que deben soportarse aquellas molestias que supongan un ejercicio normal del derecho de propiedad, y deben prohibirse, o no soportarse, las derivados de un ejercicio abusivo del derecho6. Es la teoría del uso normal, según la cual los derechos deben ser ejercitados según su natural destino y de modo normal, con tal de que no ocasionen a los demás un daño apreciable.

En conclusión, hoy por hoy, en temas de relaciones de vecindad, la regla general, como dice LACRUZ BERDEJO, es que «la actividad del dueño u ocupante del inmueble no podrá ser anormalmente molesta para el vecino o los circunstantes, habida cuenta de la finca, las vecinas y el entorno»7. Lo determinante para saber si puede limitarse, prohibirse, la actividad que causa las molestias es la intolerancia de la misma, el abuso en el ejercicio, nuca la culpa, y esa molestia excesiva debe examinarse siempre en su contexto. Si se está ejercitando el derecho de forma normal, deberá soportarse la molestia.

Pues bien, y centrando nuestra disertación, nos planteamos si cuando se instala una vivienda turística en un edificio en propiedad horizontal (en adelante PH), porque no existía prohibición expresa para ello en los Estatutos, la nueva actividad, alquiler vacacional o destino turístico puede generar nuevos problemas en el edificio que sean catalogados de actividad molesta: los derivados de las complicadas relaciones con los vecinos, copropietarios del resto de pisos o elementos privativos del mismo edificio donde se inserta la vivienda turística, o alojamiento colaborativo. El incesante cambio de residentes, el uso, abuso y mal uso que puedan hacer de los elementos comunes, las molestias que en su convivencia puedan causar a los vecinos, son frecuentes causas de quejas, protestas, y creciente rechazo a que estas viviendas se instalen en las comunidades de propietarios.

Habría que delimitar si esas incomodidades derivadas de la instalación de una vivienda turística en un edificio en PH, son realmente actividades molestas -y en su caso de qué tipo-; si son diferentes a las de un arrendamiento normal, y si deben considerarse excesivas, porque superen la normal tolerancia, y sean una manifestación de un ejercicio abusivo del derecho por el propietario.

Solo en ese caso, se podrían limitar, e incluso prohibir.

II Molestias derivadas del alquiler turísitico o vacacional

El propietario de un piso en propiedad horizontal puede decidir alquilar la totalidad de su inmueble por breves espacios de tiempo, con una finalidad turística. Esto es el alquiler turístico o vacacional, que la propia LAU, tras su modificación por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, excluye de su regulación, y remite a las normas sectoriales, que son las propias de las CCAA en materia de turismo8. En principio, las perturbaciones o incomodidades que estos huéspedes pueden ocasionar no tienen por qué ser muy diferentes de las tradicionales de un arrendamiento normal en un edificio de propiedad horizontal: el dueño está ausente y el uso se cede al inquilino, descuidándose el propietario de las relaciones entre este y la comunidad (baste pensar en alquiler pisos a estudiantes, alquileres a bares o restaurantes con ocio nocturno)9.

Pero, el hecho de que el plazo de esas cesiones, alquileres u hospedajes sea breve, conlleva una elevada rotación de personas que entran a vivir en esos edificios, y ello genera una serie de problemas o molestias añadidas al resto de los vecinos. A la mayor rotación, también hay que añadir que, como la finalidad es

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turística, las personas que utilizan esos inmuebles lo suelen hacer por un interés lúdico, o de vacaciones, lo que influye asimismo en su comportamiento y forma de uso: horarios más distendidos, fiestas o volúmenes altos, etc.10.

El informe Exceltur (2015)11ha determinado que las mayores incomodidades para los vecinos del inmueble en propiedad horizontal generadas por una vivienda turística son:

· Unos niveles de ruido que para el 82% de las asociaciones de vecinos en-trevistadas perturban el descanso de los residentes.

· Una mayor necesidad de limpieza en el 67% de los casos, por la mayor presión de uso sobre los espacios comunes.

· Los inconvenientes percibidos por el 42% de residentes derivados de la pérdi-da de seguridad por la reiterada puesta a disposición de las llaves de la puerta de entrada de cada finca y de su parking a terceras personas desconocidas.

· Los problemas de mantenimiento derivados de la mayor rotación que las cortas estancias introducen sobre el uso de las zonas comunes, con un mayor desgaste de las mismas para el 75% de los vecinos.

· La pérdida de la familiaridad y proximidad que está implícita en la con-vivencia vecinal.

También, aunque no ya directamente sobre la comunidad, estos alojamientos están afectando a la dinámica propia de los barrios más turísticos, materializado en:

· Una mayor congestión ciudadana derivada del elevado volumen que supone ya esta población turística flotante que se aloja en este tipo de alojamientos.

· Un mayor carga de tráfico por los mayores desplazamientos generados por la población flotante.

· La tendencia a la desvalorización de los elementos de identidad de la vida de barrio por la pérdida de población residente habitual, que se refleja en una fuga de bares y pequeños comercios locales, según denuncian el 58% de las asociaciones de vecinos.

Centrándonos en las molestias propias de la comunidad de vecinos, habrá que analizar en cada caso, si son consecuencia de un uso abusivo del derecho de propiedad, si superan o no la normal tolerancia en cada caso, pues solo así, podríamos ponerles límites o prohibirlas.

Para ello nos servirá de referencia el poder catalogarlo conforme hace el artículo 7.2 LPH, dedicado a la acción de cesación, que pretende poner fin a aquellas actividades que puedan calificarse como prohibidas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Si las incomodidades o perturbaciones pueden calificarse como...

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