La denegación de prórroga en arrendamientos de viviendas alquiladas y no ocupadas y en locales alquilados y cerrados o poco utilizados
| Autor | José María Zaforteza Socias |
Este tema consiste en:
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Viviendas alquiladas que no se ocupan o lo hacen de forma ocasional, sin justa causa.
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Locales alquilados que permanecen cerrados o se utilizan de forma indebida, sin justa causa.
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Posibilidad de pedir el desahucio por el arrendador (el dueño).
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Este tema solamente se aplica a los contratos de arrendamiento celebrados antes del 9 de mayo de 1985, ya que estén en la prórroga forzosa.
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La normativa está regulada en el artículo 62, 3º de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 (BOE del 29), vigente en esta materia.
Viviendas alquiladas y no ocupadas, locales alquilados y cerrados o no utilizados. Posibilidad de desahucio
La norma
La tercera causa de denegación de prórroga en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas celebrados antes del 9 de mayo de 1985, se da “cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o el cierre obedezca a justa causa”, así dice el caso 3º del artículo 62 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 (BOE del 29), declarado vigente por las disposiciones transitorias segunda, tercera y cuarta de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (BOE del 25).
La idea del precepto es que la no ocupación durante más de seis meses al año en viviendas o el cierre de un local por plazo igual denotan falta de necesidad; si no se ocupa la vivienda o está cerrado el local, durante tanto tiempo es que no se necesita o se necesita muy poco y por ello no tiene derecho a la protección legal, a la prórroga forzosa del arrendamiento.
La justa causa
Claro es que en los casos de poca ocupación se puede mantener la continuidad de los contratos, la prórroga forzosa, siempre que la desocupación o el cierre obedezcan a “justa causa” a un motivo que realmente lo justifique y así si se da una excusa admitida se podrá tener una vivienda alquilada desocupada o un local de negocio alquilado cerrado durante más de seis meses sin problemas, pero tiene que haber un motivo justo, una causa justa y… ¿qué es justa causa en la práctica?; la Ley solo establece el principio general de que el motivo de la desocupación o cierre sea justificable, razonable y no aclara nada más por lo que no queda más remedio que acudir a la jurisprudencia, a las sentencias de los Tribunales, que nos brindan casos prácticos que sirven para hacernos una idea de lo que se admite como justa causa y lo que no.
Dos situaciones especiales de justa causa
El Decreto de 31 de octubre de 1958 (BOE del 26 de noviembre) establece que hay justa causa para no ocupar una vivienda alquilada en los casos de nombramientos para ocupar cargos públicos. El Decreto de 13 de marzo de 1969 (BOE del 24) considera justa causa de no ocupación la marcha de un trabajador al extranjero para desarrollar una actividad laboral, mediante contrato de trabajo concertado con empresa radicada y de nacionalidad del país de destino, durante todo el periodo de tiempo de vigencia del contrato y un año más, siempre que por medio del Instituto Nacional de Emigración o por otro medio fehaciente notifique al arrendador de la vivienda la existencia del contrato de trabajo para el extranjero, el periodo de vigencia del mismo y la fecha de abandono del territorio nacional. (El Decreto de 31 de octubre de 1958 es anterior a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 pero fue declarado vigente por ésta en su Disposición Final).
¿Qué es ocupar? ¿Qué se entiende por ocupar una vivienda? ¿…y locales?
Ocupar una vivienda equivale a habitar lo que diríamos vivir, por ello si el inquilino no vive en la vivienda no la ocupa y se concede al dueño la posibilidad de negarle la prórroga del arrendamiento, desahuciándole a través del Juzgado.
Puede ocurrir que la vivienda esté ocupada pero no por el inquilino...
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