La Ley alemana sobre transmisión de derechos de utilización de inmuebles destinados a vivienda en régimen de tiempo compartido. Estudio comparado con la Directiva europea
| Autor | Dra. G. Botana/Dra. CH. Lebsanft |
| Cargo | Universidad Europea de Madrid |
| Páginas | 1317-1359 |
Page 1317
La figura objeto de nuestro estudio se caracteriza por un reparto de la posesión en el tiempo de un inmueble; cada uno de los adquirentes tiene la posesión exclusiva del inmueble, pero solamente durante un tiempo determinado del año, a lo largo de un período de años o, incluso, durante toda la vida del inmueble
El fin perseguido con esta fórmula es ofrecer el uso exclusivo de un inmueble, en particular de pisos o de apartamentos de vacaciones, a lo largo de cada año durante un período de tiempo determinado del mismo. El desarrollo del turismo y el coste elevado de las estancias en hoteles han favorecido esta modalidad hasta el punto de entrar normalmente su compra dentro del plan de vacaciones del adquirente
El hecho, siempre más frecuente, de disponer de un alojamiento para pasar una temporada en la playa, en el campo o en la montaña, admite la aplicación de regulaciones muy diferentes, pero sin embargo todas válidas. Lo importante para el consumidor adquirente es saber cuál es la calificación jurídica del sistema que ha elegido y conocer los derechos y los deberes que de dicha opción se derivan.
Si el consumidor es propietario ordinario del apartamento o del chalé, disfrutará de la protección máxima en el supuesto de que celebre el contrato en escritura pública y proceda a su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. Pero el consumidor puede, igualmente, alquilar el apartamento o el chalé por el período de su estancia vacacional; dada la breve duración de este tipo de estancias, no se beneficiará de la protección ofrecida al arrendatario habitual
La complejidad existente en este tipo de contratación y la poca comprensión que el consumidor suele tener de sus derechos y obligaciones futuros evidencia la necesidad de su mayor protección, no sólo al contratar sino también durante la ejecución de tales contratos, teniendo en cuenta que, en muchas ocasiones, los adquirentes creen estar consiguiendo, a través de estos contratos, la copropiedad de inmuebles en áreas turísticas, lo que no sucede habitualmente.
Preferimos utilizar el término «Time-sharing»
En el sistema que hemos llamado «Time-sharing», es la sociedad, la asociación o el club quien es propietario del inmueble. Para tener el derecho de ocupar el inmueble, el consumidor adquirente debe ser miembro de dicha sociedad, asociación o club. De esta forma el consumidor se hace beneficiario del buen o mal funcionamiento de la persona jurídica. La titularidad de la parte social, que da lugar al derecho a un uso temporal del inmueble, no es inscrita en el Registro de la Propiedad. El consumidor no tendrá la garantía de seguridad jurídica que el Registro otorga. Por ejemplo, en caso de quiebra de la sociedad, después de la liquidación de su patrimonio, el consumidor puede perder su derecho de utilización del inmueble. La falta de seguridad representa, por tanto, uno de los escollos más importantes de esta modalidad jurídica.
También puede producirse la adquisición de la propiedad de un inmueble durante un período determinado del año. Para el consumidor, los aspectos positivos son, a la vez, de orden práctico y financiero. La adquisición de un alojamiento completamente amueblado y equipado a través de la multipropiedad le permite pagar menos que si comprase la plena propiedad del mismo y no soportará, además, las cargas más que por el tiempo de uso. Para el promotor inmobiliario, la división de la propiedad en cortos períodos de uso presenta la ventaja de asegurar una ocupación mucho más densa de los inmuebles en el curso del año. La propiedad queda, de este modo, explotada al máximo. Los inconvenientes de la multipropiedad son los mismos que en todas las comunidades. Un alojamiento de este tipo exige una administración que resuelva los problemas de carácter práctico que se produzcan (conservación, mantenimiento, etc.). Los multipropietarios están obligados a dirigirse a su administración para que tome las decisiones apropiadas para una buena gestión del inmueble.
En definitiva, puede estructurarse bajo cinco modelos jurídicamente distintos este tipo de operaciones inmobiliarias:
- Se trataría de un verdadero desmembramiento temporal del derecho de propiedad
- Las estructuras asentadas en un régimen de copropiedad
- Otra posibilidad sería la adquisición de un derecho real limitado
- Los derechos de estancia puramente contractuales
- Por último, nos encontraríamos con las construcciones basadas en el Derecho de sociedades
El término multipropiedad
En definitiva, estamos ante un fenómeno que suscita intereses individuales y colectivos, que ha sido analizado en sus múltiples aspectos económicos y jurídicos por numerosa doctrina
La Comisión europea, en su plan de acción comunitaria en favor del turismo
La Ley alemana sobre transmisión de derechos de utilización de inmuebles destinados a vivienda en régimen de tiempo compartido17 (TzWrG), del 20 de diciembre de 1996, tiene por objeto precisamente la incorporación al Derecho alemán de la Directiva 94/47/CE, de 26 de octubre de 1994. Esta Ley entró en vigor el primer día del mes siguiente a su publicación (§ 12), es decir, el 1 de enero de 1997, no siendo aplicable a aquellos contratos formalizados antes de su entrada en vigor (§ 11).
El sector de la economía dedicado a estas operaciones inmobiliarias en Alemania ha crecido con mucha rapidez. No obstante, el número de adquirentes de un derecho de utilización de inmuebles destinados a vivienda en régimen de tiempo compartido sigue siendo bajo. Estas fórmulas tienen su sitio en el mercado alemán pero con una incidencia marginal todavía 18. La imagen general sobre el sector no es demasiado buena a causa de la proliferación de prácticas pocos serias en la captación de clientes y ventas que rozan con frecuencia el engaño 19.
Especial relevancia tiene en Alemania el carácter transfronterizo de este tipo de operaciones, ya que la mayoría de los contratos celebrados por subditos alemanes tienen como objeto un inmueble situado fuera dePage 1324 su país, sobre todo en España20. El 92,9 por 100 de los alemanes que son titulares de un derecho de utilización de un inmueble, en régimen de tiempo compartido, lo tienen respecto de un inmueble fuera de su país...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba