Venta de terrenos afectados por vínculo de inedificabilidad
| Autor | José Luis Laso Martínez |
| Páginas | 935-974 |
(*)
La situación a partir de la cual se plantea la cuestión aquí debatida es la resultante entre la condición urbanística que afecta a unos bienes, debida a actos de planeamiento definitivamente aprobados, y el contenido de los negocios jurídicos realizados sobre ellos entre particulares, configurados objetivamente sobre unas bases diferentes.
A ella responde el artículo 45 del vigente Texto Refundido de la Ley del Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 26 de junio de 1992 cuyos cuatro primeros párrafos dicen:Page 937
-1. El que enajenare terrenos no susceptibles de edificación según el planeamiento, o edificios e industrias fuera de ordenación, deberá hacer constar expresamente estas situaciones en el correspondiente título de enajenación.
-
En las enajenaciones de terrenos de urbanizaciones de iniciativa particular, deberá hacerse constar la fecha del acto de aprobación del planeamiento y las cláusulas que se refieran a la disposición de las parcelas y compromisos con los adquirentes.
-
En los actos de enajenación de terrenos en proceso de urbanización deberán consignarse los compromisos que el propietario hubiere asumido en orden a la misma y cuyo cumplimiento esté pendiente.
-
La infracción de cualquiera de estas disposiciones facultará al adquirente para rescindir el contrato, en el plazo de un año a contar de la fecha de su otorgamiento, y exigir la indemnización de los daños y perjuicios que se le hubieren irrogado.-
El nuevo precepto termina con el apartado 5, relativo a la publicidad relativa a las urbanizaciones de iniciativa particular que no figuraba en el artículo 62, el cual es reproducido literalmente con la leve rectificación de las palabras Plan y calificaciones del número 1 que se sustituyen por las de planeamiento y situaciones; el cambio de la expresión -de la misma- por -del planeamiento- y la palabra resolver por rescindir en el apartado 4, lo que implica tomar partido sobre la naturaleza de la facultad legalmente reconocida.
De los distintos supuestos que contempla el precepto, el que va a ser aquí objeto de estudio es el primero; esto es, la enajenación de terrenos que no sean susceptibles de edificación y, por extensión, la de edificios e industrias que por virtud del Plan queden fuera de ordenación.
Dejamos pues fuera del trabajo el caso de la enajenación de terrenos en procesos de urbanización, tema que ha sido estudiado por González Salinas, principalmente en relación con el sistema de compensación y en orden a los efectos que la rescisión del contrato provoca entre la Junta y el tercer adquirente 1.
Este punto de aproximación a la cuestión planteada no es bastante sin embargo para plantear adecuadamente la problemática que comporta.
Para comenzar hay que decir que la discrepancia para ser relevante ha de ser frontal entre el planeamiento y el contenido del negocio, sin que se reduzca necesariamente a una hipótesis, como el propio nuevo texto legal intuye.Page 938
Ahora bien, ¿cuándo se puede decir que existe esta discrepancia frontal? La excepcionalidad del remedio postulado exige también idéntico rigor en su planteamiento.
Por eso debe entenderse que hay discrepancia frontal:
Cuando unos terrenos se venden como urbanos y, sin embargo, según el planeamiento, son no urbanizables o urbanizables no programados porque el terreno no urbanizable está preservado de la urbanización en su raíz y aunque el urbanizable no programado pueda llegar a serlo, en el tiempo que medie hasta la aprobación del programa está sujeto a las mismas restricciones que el no urbanizable, según los artículos 15 y 18 de la Ley del Suelo.
La contradicción resultante es radical porque en ambos casos el adquirente ve cercenado en su origen cualquier iniciativa urbanística ya que, por su propia naturaleza, es un suelo no urbanizable; o por las condiciones de desarrollo del suelo urbanizable no programado que está excluido de la promoción por la propiedad mientras no se convoque un concurso en ejecución del Programa -art. 18.1- y se asignen los sistemas de cooperación y compensación.
Por tanto al adquirente al que formalmente se le vende un suelo urbano se le priva de raíz de las facultades de desarrollarle.
Así como la clasificación del suelo tiene su origen en la Ley no pudien-do existir más especies que las previstas en los artículos 9 y 10, en razón de la existencia o no del Plan General, la calificación es un acto de destinación reservada libremente al Plan. Por eso en el primer caso el Plan ha de remitirse a las especies legales, y en el segundo no hay más punto sistemático de referencia que el propio Plan.
A la luz de esta distinción existe discrepancia frontal por razón de la calificación cuando el suelo, sea cual fuera la clasificación, se vende como edificable por la iniciativa particular y resulte ser absolutamente inedifica-ble según el Plan o inedificable por el propietario, aunque en sí mismo y objetivamente lo sea.
Tal ocurre, en el primer caso, con las zonas verdes y en el segundo con el suelo destinado a dotaciones urbanísticas que, aun siendo edificable, no lo es por el propietario.
Aquí el rechazo radical es identificable tan sólo con la segunda de lasPage 937 ideas expresadas en el apartado anterior: cuando se trate de terrenos que no son edificables por su propietario y se vendan como si lo fueran.
Lo cual conduce a encuadrar en esta hipótesis el caso de venderse terrenos sometidos a expropiación en ejecución de un Plan con la unidad de actuación delimitada.
El artículo 133 del Texto Refundido, aunque ha recogido en lo esencial el contenido del artículo 64 de la antigua Ley, con la atribución de los efectos de declaración de utilidad pública y necesidad de ocupación lo hace más matizadamente diferenciando con carácter general tales efectos, en función de la aprobación de los Planes y, además, en el mismo precepto, de las -delimitaciones de unidades de ejecución a desarrollar por el sistema de expropiación-. Es por ello que debe ser a estos últimos a los que, con referencia a este punto, nos referimos por habérseles -asignado el sistema de expropiación.
Aunque la Ley señala una aplicación genérica de la expropiación que procede globalmente del Plan, según el artículo 132, no basta esta potencial sumisión. Es preciso que se trate de terrenos comprendidos en unidades de ejecución a las que se haya asignado el sistema de expropiación según el artículo 119 de la Ley.
Estos tres supuestos son los únicos que según entendemos deben dar lugar a la contradicción sustancial. Aunque las tres hipótesis admiten una mayor generalización, la cual queda planteada en estos términos: cuando se venden terrenos como edificables y sin embargo en vista del planeamiento éstos son absolutamente inedificables por sí mismos o por el particular que los adquiere, se da el supuesto previsto en el artículo 45 de la Ley del Suelo o, en términos generales, en caso de discordancia radical entre el contenido formal del contrato y la realidad, con los consiguientes efectos civiles.
Por eso determinadas situaciones límites pueden inducir a confusión. Un caso particular es el del suelo de sistemas generales que, según el artículo 51 del Reglamento de Gestión, tiene aprovechamiento cero, pero sí tiene derecho a participar en el aprovechamiento medio del suelo urbanizable programado.
La inclusión de esta hipótesis también parece razonable porque de no incluirse no tendría por qué admitirse como lo hace la Ley, para las zonas verdes; es decir, todos los casos de suelo con calificación de inedificable dan lugar a las medidas de excepción, puesto que también las zonas verdes tienen derecho por subrogación real a recibir suelo edificable de reemplazo y sin embargo están claramente incluidos por la Ley en el supuesto del artículo 45.Page 938
Esta hipótesis no está centrada estrictamente sobre el supuesto de limitaciones extraordinarias impuestas por los Planes al suelo sino a las restricciones de igual carácter impuestas por el planeamiento a las edificaciones no debidas a las características intrínsecas arquitectónicas concurrentes en el edificio sino a exigencias de interés público que, no implicando la privación del bien, sin embargo le someten a un uso restrictivo de la libertad individual.
Tal y como se enuncia no está recogido literalmente en el artículo 45 de la Ley, pero sí aparece regulada en los casos de los supuestos indemni-zatorios a que se refiere el Título VI, en el artículo 239 del Texto Refundido, como continuidad de lo dispuesto en el artículo 87.3 del Texto de 1976.
Este tipo de vinculaciones, que en otra ocasión he calificado como supuesto de vinculaciones de uso, frente a la de destino aplicable a los bienes que están llamados a pasar al dominio público y mientras no se produzca el cambio de titularidad, tienen unas características semejantes a las de...
Para continuar leyendo
Solicita tu prueba