El derecho de adquisición preferente del arrendatario en la Ley de Derecho Civil Foral del País Vasco

AutorMikel M. Karrera Egialde
CargoProfesor Titular de Derecho Civil de la UPV/EHU
Páginas72-122

Y aquella tarde Azdak desapareció y no fue visto más. Pero el pueblo de Georgia no le olvidó y recordó el tiempo en el que Azdak era juez como una breve edad de oro, casi una era de justicia. Pero vosotros que habéis oído la historia del círculo de tiza meditad la opinión de estos hombres antiguos: las cosas deben pertenecer a quienes conviene, los niños a los corazones maternos, los carros a los buenos conductores, para que sean bien guiados, el valle a quien lo riega, para que dé frutos

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Bertold Brecht (1944-45) El círculo de tiza caucasiano

SUMARIO. I. Introducción. - II. Ideas preliminares para el análisis. - 1. El Derecho civil foral como Derecho agrario y, especialmente, su incidencia sobre los arrendamientos rústicos. - 2. El acceso a la propiedad como principio del Derecho agrario. - 3. Los principios del Derecho foral. - III. El análisis del artículo 126 LDCFPV. - 1. La situación de los arrendatarios anterior a la LDCFPV de 1992. - 2. Los caracteres específicos de la nueva regulación. - 3. La naturaleza jurídica de los derechos del arrendatario. - 4. La delimitación de los supuestos y la posición del arrendatario frente a los parientes tronqueros. -3.1. El ámbito objetivo. ~ 3.2. El ámbito subjetivo. - 3.3. Los supuestos y sus requisitos. - 3.4. Los aspectos singulares del ejercicio del derecho de adquisición preferente del arrendatario. -IV Algunas consideraciones finales. - V Bibliografía.

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I Introducción

La Ley 3/1992, de 1 de julio, del Derecho Civil Foral del País Vasco (LDCFPV)1 supuso un paso importante en la recuperación y actualización del Derecho civil autonómico del País Vasco. Esta ley, no sin controversias2, recoge la opción del legislador por recopilar las instituciones privadas vascas de los tres Territorios Históricos de la Comunidad Autónoma del País Vasco a los que es de aplicación en el contexto de resurgimien-Page 73to de los diversos Derechos civiles autonómicos y forales en España al amparo de la Constitución (CE) y de los Estatutos de Autonomía, puntos de referencia básicos.

Seguidamente, el quehacer jurídico debe (a) indagar en las opciones realizadas y posibilidades ofrecidas por la regulación, (b) conceptuar sus principios más significativos y (c) sistematizar su adecuado enmarque dentro de la realidad jurídica y social del País Vasco. Todo ello soslayando el presupuesto del debate sobre la cuestión competencial y abordando el Derecho civil autonómico por la vía institucional. El objetivo es emprender y aportar consideraciones para, según Celaya Ibarra (1994: 631), «el auténtico desarrollo del Derecho vasco que debe ser obra de nuevos trabajos por las nuevas promociones que, especialmente al calor de las Universidades, se están ocupando ya de esta tarea», porque se reconoce la "provisionalidad" de la Ley que nos ocupa, la cual «debía simplemente poner al día nuestro Derecho foral vigente»3.

En esta coyuntura, esta exposición se propone afrontar el análisis de los derechos que se recogen en el artículo 126 LDCFPV:

El arrendatario cuyo contrato de arrendamiento tenga más de cuarenta años de vigencia, incluido el tiempo en que poseyeron la finca los parientes de quienes traiga causa, tendrá el derecho de preferente adquisición de la finca arrendada, en los términos que se regulan en el presente Título.

Este derecho del arrendatario será preferente al de los parientes colaterales, y ningún tronquero tendrá derecho preferente cuando la finca se le transmita en virtud del derecho de acceso a la propiedad.

Berrogei urtetik gora errenta-hitzarmena indarrean izan dezan errentariak, bere senideek funtsa errentan izan zuten denborea ere barruan déla, errentan hartutako funtsa hori déla eta lehentasunez eskuratzeko eskubidea izango du, Idazpuru honetan arautzen denaren arauera.

Errentariaren aipatutako eskubideak lehentasuna dauka alboko senideenaren aurrean, eta trokaleko batek ere ez du lehentasunezko eskubiderik izango jabe izatera heltzeko eskubidea delaeta inorentzen zaionean funtsa errentariari.

Desde la perspectiva sistemática, la disposición se encuentra dentro del Título V dedicado a la sacaforaly demás derechos de adquisición preferente, que a su vez se halla encuadrado en el Libro I dedicado al Fuero Civil de Vizcaya. Este Título V, curiosamente, a pesar de que en su denominación menciona a distintos derechos, en su redacción no recoge ninguna clasificación de los mismos en apartados diferenciados y constituye una composición de cuerpo uniforme.Page 74

El análisis de dichos derechos parece, metodológicamente, sencillo porque basta utilizar los distintos métodos de análisis jurídico -histórico, exegético, teleológico y sistemático- para desarrollar un panorama general de los mismos. Pero la tarea se hace más compleja y dificultosa en este caso porque (a) el derecho de adquisición preferente del arrendatario se positiviza en el Derecho común y se asume, hasta cierto punto, por el Derecho civil autonómico de origen foral, respondiendo ambos sistemas de ordenamiento jurídico a concepciones distintas; (b) la introducción de dicho derecho en el sistema foral de Vizcaya presenta carácter novedoso, lo cual supone la inexistencia de precedentes en la legislación, doctrina y jurisprudencia dentro del propio fuero civil vizcaíno; y (c) este régimen no es de aplicación a todos los bienes troncales, sino principalmente a los vinculados a una realidad agropecuaria.

Es por ello que, previamente al análisis de los derechos de preferente adquisición a favor del arrendatario recogidos en el mencionado único artículo, haya que abordar, aunque sea de forma somera, indicaciones básicas sobre tendencias y conceptos que se ven involucrados en el ejercicio del derecho objeto de este trabajo. Se presume necesario, para comenzar el estudio, hacer mención a las relaciones existentes entre el conjunto de normas que rigen el ámbito rural y que podemos englobarlas dentro del término genérico de Derecho agrario, y el conjunto de normas que constituye el Derecho civil foral vizcaíno, que contiene a su vez disposiciones que se mueven dentro del Derecho agrario. De esta forma podremos valorar mejor el alcance de los derechos establecidos en dicho artículo, y su posición en el sistema general de las distintas concepciones que existen sobre la normativa que debe regir la ordenación rural vizcaína.

Luego hay que pasar a ver la orientación que toma el legislador vasco a la hora de solucionar un conflicto que en el presente siglo ha alcanzado sus cotas más altas de reflejo legislativo, muchas veces contradictorias, cual es el de la prelación entre los derechos de adquisición preferente4. Se puede afirmar, por lo tanto, que el análisis de este artículo es un aspecto más de las reflexiones que se pueden hacer sobre el tema de la prelación de derechos de adquisición preferente; en este caso concreto, la prelación entre el derecho de adquisición preferente de los parientes tronqueros, con toda la concepción sistemática y de principios que lleva implícitos, y los derechos de adquisición preferente del arrendatario, con toda la carga social que lo impulsa.

Especialmente, este debate sobre las cuestiones referidas a los derechos de adquisición preferente se han reactivado a raíz de las últimas reformas que han afectado a la legislación especial de arrendamientos rústicos que ha reabierto la discusión sobre la oportunidad política y técnica de reconocer los derechos de tanteo y retracto sea al arrendatario ocasional, sea al profesional de la agricultura5.Page 75

II Ideas preliminares para el análisis
1. El Derecho civil foral como Derecho agrario y, especialmente, su incidencia sobre los arrendamientos rústicos

En este apartado se desarrollan tres ideas de partida: el carácter agrario de las disposiciones civiles vizcaínas en origen; las posibilidades del legislador del territorio para su actualización y adecuación a los cambios económicos y sociales; y la competencia para el desarrollo de normativa referida a los arrendamientos rústicos.

(1) La creación y desarrollo de los sistemas jurídico-privados de las denominadas regiones forales delata su origen agrario, y si cabe aún más en el caso de Vizcaya, donde su aplicación únicamente en la Tierra Llana refleja un sistema volcado hacia las cuestiones del mundo rural. Las instituciones que configuran el Derecho civil propio de Vizcaya se desarrollan, básicamente, en la sociedad del siglo XVI sumida en una grave crisis mercantil que conlleva la inmersión en una economía de subsistencia basada en las labores agrícolas6. En este contexto se crean (a) las normas para la defensa de la explotación agraria típica -el caserío- como instrumento del sustento familiar -tanto económico como anímico-; y (b) la vinculación de los bienes de producción a la familia, como medio de subsistencia y defensa de la estirpe y del linaje7. De este modo, se apuesta por lo que Roca Sastre (1945: 338) denomina la «familia de tipo rural, troncal o estable», basada en la concepción de la familia como entidad propia permanente y contrapuesta a la concepción de la familia como algo transitorio, y que denomina de «tipo urbano, no...

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